Immobilienkredit – Vergleich, Rechner, Vollfinanzierung & Disagio

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Beim Immobilienkredit gibt es einiges zu beachten. Wir erklären, wann ein Disagio sinnvoll ist. (Foto: Andrey Popov / shutterstock.com)

Inhalt
Inhaltsverzeichnis

Alle Informationen zum Immobilienkredit im Überblick

Notwendigkeit: Finanzierung eines neuen Eigenheims

Tilgung: Mit fester Monatsrate abbezahlt

Darlehenszins: Im Gegensatz zu Ratenkrediten gilt die Zinsbindung beim Immobilienkredit für eine bestimmte Zeit

Sicherheiten: Zugrunde gelegte Immobilie als Sicherheit. Dadurch sind Immobilienkredite günstiger als andere Darlehen

Anbieter: Banken, Sparkassen & Bausparkassen


Der Immobilienkredit: Finanzierung von Haus oder Wohnung

Immobilienkredite sind vergleichbar wie jede andere Form von Krediten, jedoch günstiger als normale Konsumentenkredite. Der Grund hierfür ist die zugrunde liegende Immobilie, die der Schuldner erwirbt. Diese dient bei der Bank oder Sparkasse als Sicherheit. Eine Immobilienfinanzierung in Deutschland wird fast immer mit einem Kredit realisiert.

Somit wird ein Immobilienkredit tatsächlich für den Kauf oder den Bau einer Immobilie und eine etwaige Anschlussfinanzierung gegeben. Ihren Anspruch gegenüber dem Schuldner trägt das Geldinstitut in das Grundbuch der Immobilie ein. Es entsteht damit ein Grundpfandrecht. Wenn der Kunde seinen Zahlungen nicht nachkommen sollte, kann die Bank mit diesem Grundpfandrecht eine Zwangsversteigerung einleiten. Diese Sicherheit ist der Grund für die günstigeren Zinsen bei einem Immobilienkredit.

Nach vollständiger Zahlung des Darlehens kann der Kunde das im Grundbuch eingetragene Grundpfandrecht des Geldinstituts für weitere Kredite nutzen. In dem Fall auch für Kredite, die nicht mehr direkt mit dem Objekt zu tun haben.

Immobilienkredit – Vergleich

Bevor Sie einen Immobilienkredit beantragen, müssen Sie wissen, welches Budget Sie für Ihr Vorhaben (Hauskauf, Wohnungskauf oder Hausbau) benötigen. Weiterhin muss die maximale monatliche Belastung ermittelt werden. Hierzu gibt es viele Online-Hypothekenrechner, die Sie nutzen können.

Der nächste Schritt ist die Auswahl der richtigen Bank, das heißt ein Kreditinstitut, welches den günstigsten Zins mit den besten Konditionen anbietet. Verbindliche Zinsen kann man Ihnen allerdings erst nach Angaben von Einkommens- und Vermögensverhältnissen vorschlagen.

Bevor man sich entscheidet, sind mehrere Angebote einzuholen und gründlich zu vergleichen.

Zinsen für Immobilienkredit

Immobilienkredite funktionieren genauso wie normale Konsumentenkredite (Ratenkredite). Es sind Annuitätendarlehen, das heißt der Schuldner zahlt das Darlehen mit einer festen Monatsrate zurück.

Im Unterschied zum Ratenkredit kann sich der Zins, und damit die Monatsrate, beim Immobilienkredit im Zeitverlauf ändern. Es gibt keine unbefristete Zinsbindung bei dieser Art von Darlehen. Die Zinsbindung kann bei fünf, zehn oder fünfzehn Jahren liegen. Wenn der Kredit bis Ablauf dieser Zeit noch nicht komplett zurückbezahlt wurde, muss eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden.

Bausparkassen bieten ihren Kunden auch andere Vertragsformen an. Beispielsweise kann die Finanzierung mit zwei verschiedenen Verträgen abgeschlossen werden: Es wird ein Bausparvertrag über den Darlehensvertrag abgeschlossen und gleichzeitig ein Darlehensvertrag, bei dem zunächst nur die Zinsen bezahlt werden. Diese Art von Krediten ist aber teurer und nicht zu empfehlen.

Baufinanzierung in Deutschland

Worauf muss bei der Auswahl eines Immobilienkreditvermittlers geachtet werden?

Der Vergleich von Immobilienkrediten ist aufwändig. Neben Banken und Sparkassen bieten auch Versicherungen und Bausparkassen verschiedene Kredite an. Die Zinsen können nach Vertragsart deutlich variieren. Viele Angebote sind einzuholen und gründlich zu vergleichen. Für den Kreditnehmer ist das mit viel Aufwand verbunden.

An dieser Stelle kann man sich Hilfe von einem der großen Kreditvermittler holen. Diese sind mit vielen verschiedenen Darlehensgebern verbunden. Ihre Vergleichsprogramme sind gut geeignet, um in kurzer Zeit den für Ihren individuellen Finanzierungsfall günstigsten Angebot zu finden. Die drei größten Vermittler für Immobilienkredite sind Dr. Klein, Interhyp und Planethome.

Diese haben einen umfassenden Marktüberblick und geben Ihnen wertvolle Informationen. Es ist zu beachten, dass die Vermittler nicht alle vorhandenen Banken auf ihren Plattformen berücksichtigen. Sie sollten Ihre Hausbank und die regionalen Banken sowie Sparkassen in Ihren Vergleich miteinbeziehen. Erst wenn diese merken, dass sie im Wettbewerb zu anderen Banken stehen, werden sie Ihnen den günstigsten Zins anbieten. Hier ist ein schrittweises Antasten an das beste Angebot notwendig.

Einen verbindlichen und genauen Zins erhält man erst nach Angaben zu Einkommens- und Vermögensverhältnissen sowie dem Zustand des Objekts. Der Kreditvermittler sollte den Kreditnehmer professionell durch diesen Prozess führen.

Der Immobilienkredit Rechner

Erst wenn Sie Ihr Budget kennen, können Sie sich mit den verschiedenen Banken austauschen.

Mit den Online-Hypothekenrechnern sollten Sie zunächst ermitteln, wie hoch Ihr Kredit ausfallen kann. Für die Berechnung müssen folgende Eckdaten angegeben werden:

  • maximale monatliche Rate zur Tilgung des Kredits
  • gewünschte Laufzeit des Kredits
  • Höhe des Eigenkapitals
  • Bundesland, indem gekauft wird

Ein Beispiel:

  • monatliche Rate: 1.700 Euro
  • schuldenfrei in 25 Jahren
  • Eigenkapital: 40.000 Euro
  • Kauf der Immobilie in Nordrhein-Westfalen

Bei diesen Eckdaten bekommen wir anhand eines Online-Hypothekenrechners im Juni 2019 folgendes Ergebnis:

  • Kaufpreis: 181.242 Euro – 331.400 Euro
  • Nebenkosten: 21.876 Euro – 40.000 Euro
  • abzüglich Eigenkapital: 40.000 Euro
  • möglicher Kreditbetrag: 163.117 Euro – 331.400 Euro

Bei diesem Beispiel wurde auf Grundlage des aktuellen Zinsniveaus mit Zinssätzen zwischen 1,91% und 2,35% gerechnet.

Immobilienkredit: Check24 und Stiftung Warentest

Neben den drei größten Vermittlern für Immobilienkrediten (Dr. Klein, Interhyp und Planethome) gibt es noch Vergleichsportale für den Vergleich von Immobilienkrediten.

Check24 ist einer der beliebtesten dieser Portale und Testsieger 2019. Der Baufinanzierungs-Vergleich von Check24 vergleicht mehr als 450 Anbieter gleichzeitig. Dieser soll den Kreditnehmer unterstützen, das richtige Angebot für einen günstigen Baukredit zu finden. In den Vergleich fließen der Zinssatz, die benötigte Gesamtsumme, die Laufzeit, die monatliche Rate und die optimale Sollzinsbindung. Eventuelle Sondertilgungen einer Bank lassen sich auch auf der Plattform anzeigen.

Ebenso hilft die Stiftung Warentest den Kreditnehmer, das richtige Darlehen zu finden. Mit Hilfe einer Schritt-für Schritt-Anleitung sollen die Experten der Stiftung Warentest beim Vergleichen unterstützen. Das Ergebnis zeigt, wie teuer die Immobilie sein darf und welche monatliche Rate tragbar ist.

Die aktuellen Zinssätze von mehr als 70 Banken, Versicherern und Kreditvermittlern sind im Netz enthalten. Es werden die Effektivzinssätze für Kredite mit einer Laufzeit von 10, 15 oder 20 Jahren mit Zinsbindung zur Finanzierung verglichen. Gleichzeitig kann der Vergleich für verschiedene Varianten des Kredits ausgeführt werden: 60%-, 80%- oder 90%- Finanzierung.

Statistik Immobilienkredite in Deutschland

Vollfinanzierung: Immobilienkredit ohne Eigenkapital?

Wer früher zwecks Hausbau oder Wohnungskauf einen Immobilienkredit aufnehmen wollte, bedurfte dazu stets ein gewisses Maß an eigenen Mitteln. Dies hat sich in den letzten Jahren geändert. Heute besteht für Bauherren und Immobilienkäufer durchaus die Möglichkeit, einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital zu erhalten. Das Zauberwort heißt Vollfinanzierung.

Die Tatsache an sich mag die Finanzierung einer Immobilie für viele leichter möglich machen. Allerdings bedeutet diese Option nicht, dass nun jeder, dem das nötige Kleingeld fehlt, einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital erhält. Da das mitgebrachte Kapital großen Einfluss auf die Zinsen hat, sollte man vor dem Erwerb einer Immobilie Geld gespart haben. Als Faustregel gilt bei Banken 20% eigenes Kapital. Für eine Immobilie, die 200.000 € kostet, sollte man also 40.000 € angespart haben.

Der Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital ist bei manchen Banken möglich. Allerdings fällt die Tilgung und die Zinsen ohne Eigenkapital deutlich teurer aus. Bei der sogenannten Vollfinanzierung wird eine Immobilie komplett ohne Eigenkapital erworben. Früher war dies undenkbar. Viele der etablierten Banken und Sparkassen weigern sich heute noch eine Vollfinanzierung für Immobilien durchzuführen. Doch in den letzten Jahren hat sich aufgrund der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank die Situation gelockert.

Bei manchen Banken ist unter bestimmten Voraussetzungen die Finanzierung des Eigenheims ohne Eigenmittel möglich. Für den Kunden bringt diese Art der Finanzierung Risiken mit sich. Außerdem kostet die Vollfinanzierung mehr und dauert länger.

Vollfinanzierung: Varianten und Voraussetzungen

Beim Immobilienkredit ohne Eigenmittel unterscheidet man zwischen der 100%-Finanzierung und der 110%-Finanzierung.

100%-Finanzierung bedeutet, dass der Kreditgeber den kompletten Kaufpreis der Immobilie finanziert. Der Schuldner trägt in diesem Fall die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren, Maklergebühren) selber. Man beachte, dass die Nebenkosten einer Immobilie bei 10-15% des Kaufpreises liegen.

Die 110%-Finanzierung gilt als die eigentliche Vollfinanzierung. Hier finanziert Kreditgeber zusätzlich die Kaufnebenkosten, da der Käufer diese nicht selber aufbringen kann. Diese können entweder über das Hauptdarlehen oder über ein separates Privatdarlehen finanziert werden.

Eine Vollfinanzierung bedeutet sowohl für den Schuldner als auch für den Darlehensgeber ein erhöhtes Risiko. Eine überdurchschnittlich gute Bonität und eine tadellose Schufa sind Voraussetzungen hierfür. Ein hohes und gesichertes Einkommen wird auch vorausgesetzt. Ein schwankendes Einkommen, wie bei Selbständigen wird in diesem Fall nicht gerne gesehen. Diese Personen habe nahezu keine Chancen auf eine Vollfinanzierung. Bei vielen Banken müssen Selbständige und Freiberufler für einen Immobilienkredit ein konstantes und stetiges Einkommen von drei Jahren aufweisen.

Der Zustand und die Lage einer Immobilie haben bei der Entscheidung für oder wider einer Vollfinanzierung einen erheblichen Einfluss. Ein guter Zustand der Immobilie und eine gute sowie beliebte Wohngegend steigern die Chancen, die gewünschte Finanzierung zu erhalten. In diesen Fällen muss die Bank keinen Totalausfall des Kredits oder großen Werteverfall der Anlage befürchten.

Vollfinanzierung: Nachteile und Risiken der Immobilienfinanzierung

Die Vollfinanzierung ist im Gegensatz zur Finanzierung mit Eigenmitteln deutlich teurer. Das zusätzliche Risiko lassen sich die Banken mit höheren Zinsen bezahlen. Der am Ende erhaltene Zins kann doppelt oder im schlimmsten Fall drei Mal höher ausfallen. Aufgrund des höheren Sollzinses wird der Kredit langsamer getilgt. Man wird viel später erst schuldenfrei. Zudem ist die Immobilie noch länger im Besitz des Geldinstituts.

Auch auf die Anschlussfinanzierung gibt es einen negativen Effekt. Da die Tilgung der Restschuld langsamer erfolgt, ist zum Ende der ersten Zinsbindung ein höherer Wert zu höheren Zinsen weiter zu finanzieren.

Daher ist es zu empfehlen, zumindest die Kaufnebenkosten (10-15% des Kaufpreises) als Eigenmittel selber aufzubringen.

Auch wenn man über ein hohes Einkommen und eine ordentliche Bonität verfügt, gilt es zu überlegen, ob man sich einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital dauerhaft leisten kann. Hier ist beispielsweise die Familienplanung zu bedenken. Wer in den nächsten Jahren Familienzuwachs plant, wird über einen gewissen Zeitraum weniger Gehalt beziehen. Ähnliches gilt für kostenintensive berufliche Weiterbildungen oder ähnliche Dinge. Für unvorhergesehene Reparaturen, Nebenkostenzahlungen etc. sollte immer ein gewisser Puffer an Eigenmitteln vorhanden sein.

Eine Vollfinanzierung kommt also nur für Bauherren und Immobilienkäufer infrage, die mittel- bis langfristig planen, am selben Ort zu wohnen. Sie sollten über ein dauerhaft hohes Einkommen, eine gute Bonität und einen Eigenkapitalpuffer für Unvorhergesehenes verfügen.

Immobilienkredite Durchschnittliche Kreditsumme

Das Umschulden des Immobilienkredits

Wenn die Zinsbindung von einem Kredit endet, kann man über eine Umschuldung nachdenken. Hierbei wird der Immobilienkredit mit einem neuen Vertrag bei einem neuen Kreditgeber weitergeführt. Hierzu muss der Schuldner spätestens drei Monate vor Ablauf eine schriftliche Kündigung an sein Geldinstitut abgeben. Gleichzeitig wird der neuen Bank der Wechseltermin mitgeteilt. Ziel der Umschuldung ist es, einen besseren Zins und damit ein günstigeres Darlehen zu bekommen. Mit dem Wechsel wird der alte Immobilienkredit automatisch durch den neuen Vertrag abgelöst. Gerade in Zeiten von Niedrigzinsen lohnt sich eine Umschuldung.

Früh genug sollte man sich die Frage stellen, bei welchem Geldgeber man die Anschlussfinanzierung abschließen möchte. Wie zu Beginn, sind hier Angebote von verschiedenen Banken einzuholen, um effizient vergleichen zu können. Bei rechtzeitiger Kündigung des alten Kredits und dem Wechsel zum neuen Geldinstitut, wird die Restschuld automatisch durch das neue Darlehen abgelöst. Der neue Kreditgeber kümmert sich um alle Formalitäten, wie z.B. die Grundbuch-Neueintragung für die restliche Immobilienfinanzierung.

Manchmal möchten Immobilienbesitzer noch vor Ablauf ihrer Zinsbindung zu einer neuen Bank wechseln. Dieser Fall läuft nicht so problemlos, wie der reguläre Wechsel zum Ende der Zinsbindung: Wenn die Zinsbindung noch weniger als zehn Jahre läuft, ist eine Umschuldung des Kredits nicht möglich. Nur im Falle eines Verkaufs der Immobilie können Sie dann aus dem Vertrag entlassen werden. In dem Fall sind jedoch Vorfälligkeitszahlungen zu entrichten.

Wenn Ihre Zinsbindung noch länger als zehn Jahre läuft, tritt ein Sonderfall ein, welcher im §489 BGB geregelt ist. Dann können Sie mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten Ihren alten Vertrag kündigen.

Immobilienkredit Disagio im Überblick

Ein Eigenheim gehört zu den Top-Favoriten der privaten Altersvorsorge. Das ergab 2015 eine Umfrage des Versicherungskonzerns Axa. Ohne Kredit geht’s meistens jedoch nicht. Wer kann sich schon ohne Schulden 100.000, 200.000, oder 300.000 € für eine Wohnung oder ein Haus hinblättern? Also bedeutet der Wunsch nach den eigenen 4 Wänden fast automatisch, Schulden zu machen und einen Kredit aufzunehmen.

Leider sind Immobilienkredite in erster Linie eines: kompliziert. Und die Sache wird nicht leichter, wenn Ihnen die Bank ein Disagio anbietet. Wenn man bei einer Bank einen Immobilienkredit aufnehmen möchte, hat man die Wahl: Entweder, man lässt sich die volle Darlehenssumme auszahlen. Oder man erlaubt der Bank, einen Teil davon gleich einzubehalten und als anteilige Zinsvorauszahlung zu betrachten.

Letzteres nennt sich Disagio und ist eine übliche Gestaltung bei der Immobilienfinanzierung. Doch wie sinnvoll ist ein Disagio tatsächlich?

Disagio: Bank behält Teil der Kreditsumme gleich ein

Ein Disagio ist eine anteilige Zins-Vorauszahlung. Der Kniff besteht darin, dass die Bank Ihnen anfangs gar nicht die volle Kreditsumme auszahlt. Ein Teil (zwischen 0 und 10%) wird gleich zur Tilgung der Zinsen einbehalten.

Angenommen, Herr Müller nimmt ein Kredit über 200.000 € zur Baufinanzierung auf. Mit der Bank ist ein Disagio von 3% vereinbart worden. Bei der Auszahlung behält die Bank 3% von den 200.000 € als Disagio ein. Herr Müller bekommt 194.000 € auf sein Konto überwiesen, muss aber die vollen 200.000 € tilgen. Behandelt wird dieses einbehaltene Geld wie eine Zins-Vorauszahlung. Das hilft Ihnen Geld sparen, verringert aber die Summe, die Sie für den Hauskauf oder -bau sowie sonstige Kosten zur Verfügung haben.

Weiterhin: Das Disagio macht das Darlehen extrem unübersichtlich. Was bringt es dann, sich darauf einzulassen?

Disagio: Sinnvoll nur für Vermieter – aus steuerlichen Gründen

Als Verbraucher haben Sie nichts von einem Disagio. Lieber nehmen Sie von vornherein einen Kredit über eine kleinere Summe auf, als ein Darlehen mit Disagio zu vereinbaren. Das ist übersichtlicher – und hilft ebenso beim Sollzins-Sparen.

Sinnvoll ist ein Disagio für Vermieter. Wenn Sie ein Mietobjekt kaufen wollen, können Sie das Disagio von der Steuer absetzen. Das heißt: Sie können gleich im Jahr der Kredit-Auszahlung das Disagio als Werbungskosten in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) geltend machen. Und hier kann die Steuerersparnis beträchtlich sein. Allerdings gibt es auch hier Grenzen.

Das Bundesfinanzministerium hat festgelegt:

Pro Jahr der Zinsbindungsfrist ist maximal ein Disagio von 1% absetzbar (Az. IV C 3 – S 2253a – 48/03).

Wenn Ihr Darlehen für 10 Jahre festgeschriebene Soll-Zinsen hat, sind bis zu 10% Disagio zulässig. Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz geht noch darüber hinaus und fordert ein marktübliches Disagio. Und das liegt selten über 5% – egal, wie hoch die Zinsbindungsfrist ist. Mondbeträge können Sie also nicht absetzen (FG Rheinland-Pfalz, Az. 4 K 1265/13).

Ein Disagio ist also absetzbar,sofern es marktüblich ist. Bislang galt ein Disagio von 1% pro Jahr der Zinsbindung (Darlehenslaufzeit) als marktüblich. Vor rund anderthalb Jahren entschied das Finanzgericht Rheinland-Pfalz: 10% Disagio seien bei einer Zinsbindung von 10 Jahren weitaus höher als der marktübliche Rahmen. Deshalb untersagte es die sofortige Geltendmachung eines Disagios in dieser Höhe (16.10.2014, Az. 4 K 1265/13).

Fazit zum Immobilienkredit

Sie wissen jetzt, wann ein Disagio sich lohnt: Nämlich dann, wenn Sie ein Objekt zur Vermietung kaufen und nicht zur Eigennutzung. In diesem Fall sollten Sie bei der Kreditaufnahme darüber nachdenken. Ansonsten brauchen Sie sich über das Thema „Disagio” den Kopf nicht zu zerbrechen.

Bevor ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital aufgenommen wird, gilt es zu rechnen und zu vergleichen. Zum einen sollten hierbei verschiedene Anbieter und deren Konditionen verglichen werden. Zum anderen kann sich ein Vergleich mit einem Immobilienkredit mit Eigenkapital zumindest finanziell lohnen, da hier die Zinskosten niedriger sind. Hierbei kommt es auf die Prioritäten des Kreditnehmers an. Wie wichtig ist ein möglichst früher Immobilienerwerb? Kann man noch etwas warten, um durch Eigenkapital Kreditkosten zu sparen?

Zudem ist es ratsam, sich über Förderangebote beispielsweise der KfW-Bank zu informieren. Förderungen bieten nicht nur den Vorteil, dass sie kostengünstige Darlehen zu guten Konditionen darstellen. Sie können die von der Hausbank benötigte Kreditsumme schmälern.

Dadurch ergibt sich ein Sparpotenzial im Hinblick auf Zinszahlungen an die Hausbank. Außerdem ist unter Umständen die Vollfinanzierung schneller getilgt.


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Yannick Esters
Von: Yannick Esters. Über den Autor

Yannick Esters schreibt für den GeVestor-Newsletter "Immobilien-Telegramm" und ist Fachmann für die Immobilien-Branche.