Instandsetzung versus Modernisierung: Der feine Unterschied
Die Unterscheidung zwischen Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen einerseits und Modernisierung andererseits ist in der Praxis nicht immer einfach zu treffen.
Da sie aber erhebliche finanzielle Auswirkungen hat, müssen Sie sie kennen.
Unterschied Instandsetzung versus Modernisierung
Der Instandhaltung und Instandsetzung dienen alle Maßnahmen, mit denen Sie den vertragsgemäßen Zustand der Mieträume erhalten oder wiederherstellen. Diese Maßnahmen müssen Sie aus eigener Tasche finanzieren.
Modernisierungsmaßnahmen hingegen verbessern den Zustand der Mieträume. Ob Sie modernisieren wollen oder nicht, ist grundsätzlich Ihre eigene Entscheidung – falls der Gesetzgeber nicht ausnahmsweise konkrete Vorgaben macht.
Vorteil für Sie: Die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme können Sie mit 11% pro Jahr auf die Miete aufschlagen und so Ihre Mieter an den Kosten beteiligen.
Kosten für gemeinsame Maßnahmen müssen Sie aufteilen
Wie aber gehen Sie vor, wenn Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten zusammenfallen? Ein Fall, der in der Praxis oft vorkommt und ja auch sehr sinnvoll ist.
Sie ersetzen morsche, einfachverglaste Holzfenster durch doppelverglaste Kunststofffenster. Die Holzfenster waren defekt, mussten also repariert werden. Die Modernisierung besteht darin, dass Sie nun Isolierverglasung einsetzen lassen, was die Wärme- und Schallisolierung erhöht.
Bei Maßnahmen, die zugleich eine Instandsetzung und eine Modernisierung darstellen, müssen Sie die für die Gesamtmaßnahme entstandenen Kosten aufteilen, in einen Anteil für die Instandhaltung und einen Anteil für die Modernisierung. Das bedeutet konkret:
Im obigen Beispiel ziehen Sie die ersparten Reparaturkosten von den Gesamtkosten ab. Lediglich den verbleibenden Restbetrag können Sie dann als Grundlage für eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nehmen.
Nur notwendige Modernisierungskosten dürfen Sie umlegen
Eine weitere Einschränkung haben die BGH-Richter uns Vermietern auferlegt: Nur Kosten, die für die Modernisierung notwendig sind, dürfen wir den Mietern mittels Mieterhöhung in Rechnung stellen. Kosten, die nicht erforderlich waren, müssen herausgerechnet werden.
So konnte der Vermieter im entschiedenen Fall Mehrkosten für den Abbau und Wiedereinbau einer Arbeitsplatte in der Küche nicht umlegen, da die Handwerker die Rohrleitungsarbeiten auch ohne die vorübergehende Entfernung der Arbeitsplatte hätten durchführen können (BGH, Urteil v. 17.12.08, Az. VIII ZR 41/08 und 84/08).
Instandsetzungen sind keine unzumutbare Härte
Übrigens: Dulden muss der Mieter Instandsetzungsarbeiten immer. Er kann nicht einwenden, dass die Instandsetzung für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Wollen Sie aber zugleich mit der Instandsetzung auch modernisieren, müssen Sie die Maßnahmen Ihrem Mieter rechtzeitig vorher ankündigen.
Dann kann Ihr Mieter der Durchführung wieder unter Hinweis auf eine unzumutbare Härte widersprechen. Allerdings muss die Härte sich gerade aus dem Modernisierungsanteil der von Ihnen geplanten Maßnahme ergeben.
Nur wenn Ihr Mieter einwenden kann, dass gerade in dem „Mehr“ gegenüber einer Instandsetzung eine unzumutbare Härte liegt, sind Sie darauf beschränkt, die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen und müssen auf den Modernisierungsteil verzichten.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
