Wie Sie gegen eine rechtswidrige Sonderumlage vorgehen

Ein Beschluss über eine Sonderumlage ist rechtswidrig, wenn er gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn die angesammelte Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft zur Finanzierung ausreichen würde. In diesem Fall können Sie den Beschluss mittels einer Anfechtungsklage angreifen.

Wenig Anfechtungsmöglichkeiten wegen Ermessensspielraum

Zu den Anfechtungsmöglichkeiten müssen Sie aber Folgendes wissen: Gerade weil Wohnungseigentümern bei der Ermittlung des Finanzbedarfs ein weiter Ermessensspielraum zusteht, können derartige Beschlüsse nur in engen Ausnahmefällen angefochten werden.

Dies gilt vor allem dann, wenn für die Instandhaltungsrücklage eine bestimmte Betragsgrenze vereinbart wurde und diese erreicht oder gar überschritten ist.

Bei größeren Reparaturen ist die Eigentümergemeinschaft keinesfalls gezwungen, die Kosten aus einer voraussichtlich ausreichenden Instandhaltungsrücklage zu bestreiten. Es ist anerkannt, dass eine Sonderumlage auch beschlossen werden kann, um eine Erschöpfung der Rücklage zu vermeiden.

Damit besteht auch kein Anspruch eines einzelnen Eigentümers gegen die Gemeinschaft, wonach zunächst auf die Instandhaltungsrücklage zurückgegriffen werden müsste. Eine Anfechtung unter Hinweis auf eine ausreichende Instandhaltungsrücklage wird daher im Regelfall nicht erfolgreich sein.

Ein (rechtwidriger) Beschluss, der für eine Sonderumlage einen von der Gemeinschaftsordnung abweichenden Verteilerschlüssel festlegt, ist dennoch gültig, wenn er nicht innerhalb von 1 Monat von Ihnen angefochten wird.

Anfechtungsklage: keine aufschiebende Wirkung

Hinweis: Ihre Anfechtungsklage hätte jedoch keine aufschiebende Wirkung, sodass Sonderumlagen in jedem Fall zum beschlossenen Fälligkeitszeitpunkt zu bezahlen sind. Eine Zahlungspflicht entfällt erst dann, wenn der Beschluss von einem Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist.

Der Anspruch Ihrer Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der Sonderumlage ergibt sich aus dem Mehrheitsbeschluss über die Sonderumlage und die Verpflichtung jedes einzelnen Wohnungseigentümers, sich an den Kosten zu beteiligen.

Sonderumlage ist von Instandhaltungsrücklage zu trennen

Achtung: Soweit die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage zwecks Aufstockung der Instandhaltungsrücklage beschlossen hat, muss später in der Jahresabrechnung über die Sonderumlage auch gesondert abgerechnet werden.

Der eine Jahresabrechnung billigende Beschluss einer Eigentümerversammlung wäre anfechtbar, wenn die Sonderumlage zum Bestandteil der Instandhaltungsrücklage gemacht würde.

Hierzu müssen Sie wissen, dass unter diesen Bedingungen ein nicht durchgeführter Sonderumlagebeschluss ohne Weiteres durch Zeitablauf gegenstandslos wird. Es müssen also keine weiteren Maßnahmen, insbesondere ein Gegenbeschluss, veranlasst werden.

Gegenbeschluss empfehlenswert, aber nicht zwingend notwendig

Es ist anerkannt, dass ein solcher Gegenbeschluss zur Klarstellung gefasst werden kann. Eine solche Vorgehensweise bietet sich beispielsweise in solchen Fällen an, in denen die vom ursprünglichen Sonderumlagebeschluss erfassten Maßnahmen nur zum Teil ausgeführt worden sind.

Um hier zu vermeiden, dass im Hinblick auf den Restbetrag Unsicherheiten bestehen, kann ein klarstellender Gegen- oder Aufhebungsbeschluss gefasst werden.

Ein klarstellender Gegenbeschluss könnte so aussehen:

Die am 13.07.2008 beschlossene Sonderumlage in Höhe von 20.000 € für die Sanierung des Dachs wurde, wie aus der Jahresabrechnung ersichtlich, nur in Höhe von 15.000 € in Anspruch genommen, weil die weitere Sanierung des Dachs witterungsbedingt erst im Jahr 2009 beendet werden soll.

In Höhe des verbleibenden Differenzbetrags von 5.000 € ist damit der Sonderumlagebeschluss vom 13.07.2008 gegenstandslos.

Welche Besonderheiten bei Verkauf und bei Versteigerung des Mietobjekts gelten

Kommt es bei einer Eigentumswohnung oder einer gewerblichen Teileigentumseinheit zu einem Eigentümerwechsel, stellt sich die Frage, wer für die Zahlung der Sonderumlage aufzukommen hat.

Hierzu müssen Sie Folgendes wissen: Wurde eine Sonderumlage vor dem Eigentümerwechsel beschlossen und zur Zahlung fällig, so hat der Veräußerer die Sonderumlage vollständig zu erbringen.

Dies gilt auch dann, wenn die Sonderumlage zwar erst nach Abschluss des Kaufvertrages fällig wird, der bisherige Eigentümer aber noch im Grundbuch eingetragen ist. Nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird der Erwerber für eine später fällig werdende Sonderumlage in die Pflicht genommen.

Eintrag im Grundbuch bei Fälligkeit entscheidend

Es kommt also entscheidend darauf an, wer als Eigentümer zum Fälligkeitszeitpunkt im Grundbuch eingetragen ist.

Der Erwerber hat also auch für solche Kosten einzustehen, die zwar vor der Eigentumsumschreibung beschlossen wurden, aber erst nach Eigentumswechsel fällig werden; und dies obwohl er an der Beschlussfassung nicht mitgewirkt hat.

Klären Sie diesen Punkt beim Erwerb einer gebrauchten Eigentumswohnung deshalb rechtzeitig durch Blick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen ab.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung im Wege einer Zwangsvollstreckung erwerben, findet folgender Grundsatz Anwendung: Wurde der Beschluss über die Sonderumlage vor dem Zuschlag gefasst, haftet der Erwerber für die Sonderumlage, wenn diese erst nach dem Zuschlag fällig geworden ist.

Dies ist etwa dann denkbar, wenn der Abruf durch den Verwalter erst nach Zuschlagserteilung erfolgt ist oder wenn der Beschluss selbst ein Fälligkeitsdatum ausweist, welches nach dem Zuschlagstermin liegt.

Tipp: Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie auch beim Erwerb in einer Zwangsvollstreckung auf eine vorherige Einsichtnahme in die Protokolle der letzten Versammlungen nicht verzichten.

Empfehlenswert ist auch eine gezielte Nachfrage beim Verwalter der Anlage, ob in letzter Zeit Sonderumlagen beschlossen wurden. Ist dies der Fall, müssen Sie genau prüfen, ob diese bereits abgerufen sind und inwieweit schon Zahlungen erfolgt sind.

Übersicht: Die wichtigsten Gründe für eine Sonderumlage

In der Praxis sind häufig folgende Gründe Anlass für die Erhebung einer Sonderumlage:

• Deckungslücken: Durch einen kurzfristig eingetretenen starken Anstieg der Energiepreise müssen für die Heizöllieferung außerplanmäßige Mittel aufgenommen werden.
• Gerichtskosten: In einem Verfahren der Gemeinschaft werden Gerichtsund Anwaltsgebühren früher oder höher als erwartet fällig.
• Insolvenz: Die Zahlungsunfähigkeit eines Wohnungseigentümers führt zur Unterdeckung des Kontos der Gemeinschaft.
• Nachzahlungen: Die Gemeinschaft wird unerwartet mit Nachzahlungen im Zusammenhang mit der Erschließung des Grundstücks in Anspruch genommen, die sich erst nach endgültiger Abrechnung des Erschließungsvorhabens ergeben.
• Sanierungs- oder Instandsetzungsarbeiten:Wenn diese außerplanmäßig zu veranlassen sind.
• Sicherheitsleistung:Im Rahmen eines von der Gemeinschaft geführten Gerichtsverfahrens muss diese Sicherheit leisten (z. B. für die Kosten eines umfangreichen Gutachtens oder eines selbstständigen Beweisverfahrens).
• Wirtschaftsplan: Unzutreffende bzw. unrealistische Annahmen im Wirtschaftsplan machen die Anforderung zusätzlicher Mittel notwendig.

So kalkulieren Sie die Kosten für die Sonderumlage überschlägig

Zur Festlegung, für welche Bauteile welche Investitionskosten anzusetzen sind, ist das Schema der DIN 276 (Kosten im Hochbau) hilfreich, welches hier exemplarisch dargestellt wird.