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Wohnung nur mit Eigenkapital kaufen: Darum profitieren Sie von einer hohen Eigenkapitalquote

Wohnung nur mit Eigenkapital kaufen: Darum profitieren Sie von einer hohen Eigenkapitalquote
elxeneize/Shutterstock
Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste im Überblick

  • Eine Wohnung oder Immobilie sollten Sie nur mit Eigenkapital kaufen
  • Eine höhere Eigenkapitalquote hat den Vorteil beim Hauskauf, dass die Bank Ihnen niedrigere Zinsen anbietet
  • Zwar vergeben manche Kreditinstitute ebenso eine Vollfinanzierung, jedoch ist diese sehr teuer
  • Zum Eigenkapital zählen nicht nur Guthaben und Wertpapiere, sondern ebenso Sachwerte und Eigenleistungen

Das Eigenkapital hat in den letzten Jahren innerhalb einer Baufinanzierung zunehmend an Bedeutung gewonnen. Ob eine Finanzierung durchführt wird oder nicht, hängt heutzutage oft von der Eigenkapitalquote ab. Sie sollten möglichst eine Wohnung nur mit Eigenkapital kaufen. 

In unserem Beitrag gehen wir darauf ein, was zum Eigenkapital zählt und warum dies beim Hauskauf oder dem Erwerb einer Wohnung wichtig ist. Ferner erfahren Sie, ob Sie eine Wohnung nur mit Eigenkapital kaufen können und wie viel Eigenmittel Sie bei einer Baufinanzierung haben sollten.

Was zählt zum Eigenkapital?

Wenn ein Hauskauf ansteht oder Sie eine Immobilie bauen möchten, dann stellt sich die Frage nach dem Eigenkapital. Unabhängig davon, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten: Die Bank fordert heutzutage meistens Eigenkapital, wenn Sie ein Eigenheim finanzieren möchten. An der Stelle fragen sich Kreditnehmer, was als Eigenkapital gilt und dementsprechend von der Bank akzeptiert wird, wenn der Wohnungskauf finanziert werden soll. 

Grundsätzlich lässt sich Eigenkapital beim Hauskauf oder beim Bau von Immobilien so definieren, dass es sich um Mittel handelt, die Sie selbst in die Immobilien investieren können. Das muss jedoch relativ liquides Geld sein, das relativ schnell in die Finanzierung eingebunden werden können. Typische Beispiele für Eigenkapital beim Kredit sind:

  • Bankguthaben
  • Wertpapiere
  • Forderungen aus einer Lebensversicherung
  • Sachwerte wie Edelmetalle
  • Eigenleistungen (am Bau)

Oftmals haben Kreditnehmen Guthaben bei der Bank, zum Beispiel auf einem Tages- oder Festgeldkonto, die Sie als Eigenkapital verwenden können. Aber auch Wertpapiere oder der Rückkaufswert einer Lebensversicherung werden zum Eigenkapital gerechnet. Gleiches gilt bei Eigenleistungen, die Sie in oder an oder in Ihrem neuen Eigenheim erbringen können. Wenn Sie nicht sicher sind, erklären Ihnen die Banken gerne im Zuge einer Beratung, was zum Eigenkapital zählt und entsprechend beim Hauskauf in der Baufinanzierung akzeptiert wird.

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Warum ist Eigenkapital beim Immobilienkauf wichtig?

Der Ratschlag, eine Wohnung nur mit Eigenkapital zu kaufen, gilt natürlich ebenfalls im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Immobilie oder beim Hausbau sowie beim Hauskauf. Es gibt mehrere Gründe, warum Eigenkapital beim Immobilienkauf von großer Bedeutung ist, insbesondere:

  • Günstigere Konditionen in Form der Bauzinsen
  • Finanzierung ist stabiler
  • Wahrscheinlichkeit der Kreditzusage steigt (im Vergleich zur Vollfinanzierung)

Banken sehen Eigenkapital bei der Baufinanzierung als Sicherheit an. Deshalb steigt nicht nur die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage, da die Finanzierung insgesamt stabiler ist. Ferner stellen Ihnen die Kreditgeber meistens einen günstigeren Zins zur Verfügung, den Sie zahlen müssen. Zudem reduziert sich Ihre Darlehensrate, denn durch Eigenkapital kann das Darlehen seitens der Bank geringer ausfallen. Zins und Tilgung führen dann zu einer Belastung, die geringere Kosten beinhaltet.

Info

Das Eigenkapital in der Baufinanzierung hat insbesondere seit einer EU-Richtlinie vor einigen Jahren bei den Banken enorm an Bedeutung gewonnen. Nicht wenige Kreditinstitute fordern eine Eigenkapitalquote, die mindestens die Kaufnebenkosten abdecken kann, also bei durchschnittlich 10 bis 15 Prozent liegen sollte.

Wohnung nur mit Eigenkapital kaufen – geht das?

In der Beratung zum Eigenkapital stellt sich unter anderem die Frage, ob es grundsätzlich möglich ist, eine Wohnung oder ein Haus nur mit Eigenkapital zu erwerben. Selbstverständlich geht das, wenn Sie genug Geld haben, den Kaufpreis plus Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln zu zahlen. In dem Fall benötigen Sie keine Baufinanzierung, sondern können die Wohnung oder Immobilie im übertragenen Sinne in bar bezahlen.

Eine Wohnung oder ein Haus allerdings ohne ein Darlehen zu kaufen, muss nicht zwingend die beste Lösung sein. Haben Sie Ihr Kapital zum Beispiel sehr renditestark angelegt, kann es sogar kontraproduktiv sein, beim Kauf auf eine Finanzierung zu verzichten. Daher sollten Sie im Einzelfall kalkulieren, ob die Wohnung nur mit Eigenkapital zu bezahlen die bessere Option ist.

Wie viel Eigenkapital sollte ich in der Baufinanzierung haben?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, denn es ist in gewissen Grenzen individuell, welche Eigenkapitalquote optimal ist. Schauen Sie sich die Konditionen und Forderungen vieler Banken an, dann legen die Kreditinstitute oft folgende Maßstäbe an:

  • Vollfinanzierung möglich
  • Eigenkapital muss mindestens Kaufnebenkosten abdecken
  • Eigenkapitalquote mindestens 15 bis 20 %
  • Eigenkapitalquote mindestens 25 %

Bei einer Beratung und in einem Ratgeber lesen wir oft, dass die Eigenkapitalquote im Idealfall beim Hauskauf mindestens 25 Prozent betragen sollte. Viele Käufer einer Immobilie können allerdings nicht so viel Geld und damit Eigenkapital aufbringen. Dann ist oftmals eine Quote von mindestens 10 bis 15 Prozent akzeptabel, sodass unter anderem die Kaufnebenkosten abgedeckt werden können. Zudem ist es wichtig, dass Sie trotz des Einbindens der Eigenmittel noch Rücklagen haben, sollte es zu unvorhergesehenen Ausgaben kommen. 

Die monatliche Kreditrate sollte Ihnen einen Spielraum zu Ihrem frei verfügbaren Einkommen lassen, sodass Sie noch Geld für Notfälle haben. Bei den meisten Kreditinstituten ist es so, dass die Eigenkapitalquote mindestens 20 Prozent betragen sollte. Möchten Sie nämlich mehr als 80 Prozent des Kaufpreises für die Wohnung oder Immobilie finanzieren, wird es von den Konditionen her und damit den Kosten meist deutlich teurer. Die monatliche Rate nimmt dann unter Umständen eine Höhe ein, die Sie sich vielleicht einige Jahre später nicht mehr leisten können.

Info

Im Allgemeinen gilt eine Eigenkapitalquote zwischen 15 und 25 Prozent als ideal. Sie sollten mindestens die Kaufnebenkosten abdecken können, um nicht zusätzlich unnötig hohe Zinsen zahlen zu müssen.

Wohnung nur mit Eigenkapital kaufen: Ist eine Vollfinanzierung möglich

Insbesondere junge Familien schaffen es öfter nicht, vor dem Kauf einer Wohnung, von Immobilien oder dem Hausbau Eigenkapital anzusparen. Dann stellt sich die Frage, ob eine sogenannte Vollfinanzierung möglich ist. Vollfinanzierung bedeutet, dass Sie kein Eigenkapital einbinden können, sondern die Bank muss den Kaufpreis plus der Kaufnebenkosten in vollem Umfang durch einen Kredit finanzieren.

Tendenziell gibt es immer weniger Banken, die sich auf eine solche Vollfinanzierung einlassen. Die Sicherheit ist in dem Fall deutlich niedriger, als wenn Eigenkapital eingebunden wird. Darüber hinaus ist eine Vollfinanzierung zum Teil erheblich teurer, als wenn Sie die Wohnung mit Eigenkapital finanzieren. Zusammengefasst sind es folgenden Nachteile, die sich durch eine Vollfinanzierung ergeben:

  • (Deutlich) höhere Zinsen
  • Nicht so stabile Finanzierung
  • Kreditzusage unwahrscheinlicher
  • Deutlich weniger Angebote am Markt als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital
  • Höhere, monatliche Belastung

Sie erkennen an den Nachteilen, dass eine Vollfinanzierung möglichst zu vermeiden ist. Selbst wenn Sie lediglich eine Eigenkapitalquote von 10 Prozent haben, ist das deutlich besser, als wenn Sie die gesamten Kosten in Form des Kaufpreises und der Kaufnebenkosten über den Kredit der Bank finanzieren müssen.