Besonderheiten im Immobilienmarkt

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Die Niedrigzinsphase macht den Immobilienkauf immer attraktiver. Doch was sind die Stolperfallen und Besonderheiten am Immobilienmarkt? (Foto: kurhan / Shutterstock.com)

Das Tiefzinsniveau hat im ökonomischen Bereich im Wesentlichen zwei Folgen: Die klassische Sparanlage auf der Bank lohnt sich nicht mehr, und die Baufinanzierung ist so günstig wie noch nie zuvor. Viele werden sich noch an Hypothekenzinsen von rund 10 Prozent erinnern, während heute Baugeld bereits für weniger als 1 Prozent angeboten wird. Dies führt dazu, dass sich mehr und Menschen für einen Immobilienkauf als Geldanlage entscheiden.

Im Gegensatz zur rein privat genutzten Immobilie zum Eigenbedarf handelt es sich bei der Investitionsform Anlageimmobilie um ein gewerbliches oder zu Wohnzwecken vermietetes Gebäude, das von Investoren erworben wird. Bei größeren Objekten sind es entweder gewerbliche Investoren, oder mehrere private Anleger kaufen Beteiligungen an einer Immobilie. In den meisten Fällen werden diese über spezialisierte Baufinanzierer finanziert. Gerade im Bereich der Gewerbeimmobilien gibt es einige wichtige Besonderheiten zu beachten, mit denen die Hausbank meistens überfordert ist.

Dabei geht es bei Immobilienanlage insbesondere um eine kompetente Beratung zur Wirtschaftlichkeit. Nicht jede Immobilie ist für Sie richtig bzw. profitabel, erst eine genaue Analyse von einem erfahrenen Baufinanzierer bringt Licht in das Dunkel und zeigt Ihnen sowohl die Gewinnmöglichkeiten, aber auch die Risiken des jeweiligen Objektes auf. Es ist zu berücksichtigen, dass jeder Immobiliensektor seine eigenen Gesetze und Eigenheiten hat.

Unterschiede in den verschiedenen Sektoren

Relativ einfach zu kalkulieren sind Wohnimmobilien. Meistens werden die Mietverträge bereits vor der Fertigstellung gemacht und gewährleisten eine sichere Einnahmequelle über Jahrzehnte. Wichtig ist es, immer die Rücklagen für zukünftige Modernisierungen mit einzubeziehen und, wenn es kein Neubau ist, eventuelle Renovierungsrückstände und die Bausubstanz durch einen Fachmann genau prüfen zu lassen.

Mehr Know-how ist bei der Beurteilung von Gewerbeimmobilien notwendig. Hier kommt es auch sehr auf den Sektor an. Büroflächen gelten normalerweise als sichere Anlagequelle. Bei Geschäftszentren und Einkaufspassagen kommt es dagegen sehr auf die Lage an. Spitzenlagen garantieren eine gute Rendite, die aber mit einer hohen Anfangsinvestition erkauft wird.

Noch schwieriger wird es im Bereich der Hotel- und Gastgewerbeimmobilien. Auch aufgrund der coronabedingt teilweise weiter anhaltenden Einschränkungen können hier Prognosen nur mit Vorsicht gemacht werden. Generell ist zwar von einer Normalisierung des Gastgewerbesektors auszugehen, dennoch können einzelne Betriebe stärker betroffen sein. Dies kann zu kurzfristigen Schließungen und damit verbundenen Renditeausfällen führen. Umgekehrt können Sie aber auch von der momentanen Unsicherheit auf dem Markt profitieren und Anteile an Hotel- oder Gastronomiebetrieben besonders günstig erwerben.

Generelle Tipps zum Immobilienkauf

Relativ problemlos ist der Kauf einer Neubauimmobilie. Zunächst greifen noch Gewährleistungsfristen für die Zeit nach der Fertigstellung, in denen Baufirmen verpflichtet werden, Baumängel kostenfrei nachzubessern. Diese betragen je nach Bauvertrag entweder vier oder fünf Jahre. Aber auch danach sind normalerweise in den ersten zehn Jahren eines Gebäudes keine Reparaturen zu erwarten.

Anders sieht es bei Bestandsimmobilien aus. Hier kommt es in erster Linie auf das Baujahr an. Sehr alte Immobilien können erhebliche Sanierungskosten nach sich ziehen, obwohl man das nicht verallgemeinern kann. So ist es durchaus möglich, dass ein 300 Jahre altes Haus durch fachgerechte Sanierungen in perfektem Zustand ist, während ein 30 Jahre altes Gebäude, das nie modernisiert wurde, zu einer Investitionsruine verkommen ist. Nur ein Fachmann kann den aktuellen Zustand der Bausubstanz wirklich beurteilen und Ihnen danach eine Empfehlung geben.

Außerdem ist es immer wichtig, renditemindernde Betriebskosten wie Grundsteuern etc. mit in die Kalkulation einzubeziehen. Diese können von Gemeinde zu Gemeinde stark variieren.

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MM Autor – Rido Ado
Von: Markus Müller. Über den Autor

Markus Müller ist Experte für Vermögenaufbau und –absicherung und großem Interesse an genereller Finanzthematik.

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