Grundschuld löschen: Kosten, Notar – ja/nein, vermeidbare Posten & Co.

Kann man eine Grundschuld löschen ohne Notar? Diese Frage kommt spätestens dann auf, wenn deutlich wird, wie hoch die Kosten für eine Löschung sein können. Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Es kommt ganz auf die Konstellation an.

Es gibt verschiedene Beweggründe, eine Grundschuld zu löschen – sei es, weil ein Kredit getilgt ist oder weil beim Hausverkauf der Käufer auf eine Löschung besteht.

Wer Wert auf eine absolut lastenfreie Immobilie legt, muss aber mit erheblichen Kosten rechnen. Noch dazu wenn, eine alte Grundschuld gelöscht und eine neue eingetragen wird.

Grundschuld löschen oder abtreten: Kostenvergleich

Eine Grundschuldlöschung ist stets mit Ausgaben verbunden aber nicht immer nötig. Je nach Interessenslage lassen sich die Kosten vermeiden. Die günstigere Alternative besteht darin, die Grundschuld an einen Käufer oder zur Anschlussfinanzierung mit besseren Konditionen an eine andere Bank abzutreten.

Für die Kosten wird generell der Geschäftswert zugrunde gelegt, der sich nach dem Kapital der Grundschuld richtet. Wird etwa eine Grundschuld über 150.000 € abgetreten, braucht man eine Abtretungserklärung des eingetragenen Gläubigers, der Bank.

Dieses Dokument kostet notariell beglaubigt 70 €. Hinzu kommt die Umschreibung beim Grundbuchamt, was 140 € Gebühr kostet. Die Ausgaben für diesen Vorgang betragen insgesamt 210 €.

Ganz anders die Zahlen bei Löschung und Neueintragung. Hier kostet die Unterschriftsbeglaubigung einer Löschungsbewilligung seitens der Bank 70 €. Das gleiche noch mal für die Beglaubigung des Löschungsantrags.

Außerdem will der Notar 280 € für die Urkunde der neuen Grundschuld. In gleicher Höhe liegt die Gebühr für deren Eintragung beim Grundbuchamt, wobei dort bereits 140 € für die Löschung der alten Eintragung berechnet wurden. Das alles summiert sich auf 840 €.

Kosten sparen bei Löschung

Ganze 630 € erspart also die Abtretung. Die Zahlen sind netto wohlgemerkt, denn bei Anwälten bzw. Notaren kommen noch Mehrwertsteuern hinzu. Zudem beziehen sie sich auf die Form der Buchgrundschuld. Bei einer Briefgrundschuld sind die Beträge ca. 30% höher.

Nun gab es allerdings Fälle, in denen eingetragene Kreditgeber, sprich Banken, Grundschulden an andere Institutionen verkauften, die dann völlig überraschend eine Zwangsvollstreckung betrieben. Die betroffenen Immobilieneigentümer fielen aus allen Wolken und mussten vor Gericht ziehen.

Allein schon um derartige Machenschaften zu vermeiden, bevorzugen viele sicherheitshalber eine Löschung und nehmen die Mehrkosten in Kauf. Hier aber sollte man die Kosten genau im Auge behalten. So lassen sich beispielsweise sogenannte Auswärtsgebühren von meist 50 € sparen, wenn man die Formulare selbst zum Notar bringt. Wer die Urkunden selbst zum Grundbuchamt bringt, spart weitere 28 €.

Grundschuld: Bankgebühren verschiedener Posten beachten

Achtung: Banken berechnen immer wieder Posten, die teils unnötig sind, teils sogar unberechtigt. Nicht selten kassieren sie über 100 €, wenn sie die Löschung einer Grundschuld ermöglichen. Eine Löschungsbewilligung aber gehört zu den Aufgaben der Bank.

Sie hat kostenfrei zu erfolgen, wie der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte (AZ.: XI ZR 244/90). Irgendwelche Anfertigungskosten sind nicht zulässig. Auch darf die Bewilligung im Kreditvertrag nicht als Hauptleistung ausgewiesen werden, wie das Oberlandesgericht in Köln urteilte (AZ: 13 U 95/00).

Nur externe Kosten dürfen Banken als Auslagenersatz in Rechnung stellen. Dazu gehören etwa die Beglaubigung durch einen Notar oder der Versand der Unterlagen. In Sachen Beglaubigung macht es übrigens einen Unterschied, ob es sich um eine Bank oder eine Sparkasse handelt.

Sparkassen können die Löschungsbewilligung selbst beglaubigen. Der Notar ist überflüssig. Auslagen dafür dürfen sie nicht berechnen. So auch ein BGH-Urteil vom 08.05.2012 (AZ: XI ZR 61/11). Ebenso wenig eine „Stempelgebühr“, wie der BGH bereits 1991 entschied (AZ: XI ZR 244/90).

Wer also eine Grundschuld löschen will, sollte genau auf die Kosten schauen. Sparen lässt sich teilweise bei den Notarkosten für Beurkundungen. Ist der Gläubiger eine Sparkasse, ist sie kostenfrei. Und wer in Hessen wohnt, kann sich Dokumente für ein paar Euro auch am zuständigen Ortsgericht beurkunden lassen.

Grundschuld löschen: Notar je nach Fall teilweise vermeidbar

Wer eine Grundschuld löschen will, kann den Notar zumindest teilweise vermeiden. Das wiederum ist abhängig von einigen Fallvarianten.

Zunächst kann man sich entscheiden, ob man eine Grundschuld vollständig, nur teilweise oder gar nicht löschen will. Letztere Möglichkeit besteht dann, wenn die Grundschuld anstatt sie zu löschen abgetreten wird.

Dies empfiehlt sich dann, wenn etwa eine andere Bank bessere Kreditkonditionen bietet und die Grundschuld auf sie einfach übertragen wird. Ähnlich beim Hausverkauf, wenn der Käufer eine Grundschuld übernimmt und sie nahtlos für einen Kredit zum Renovieren oder Umbau verwenden kann.

Notarkosten sparen bei der Abtretung

Vorteil: Bei einer Abtretung entfallen Löschung und Eintragung einer neuen Grundschuld sowie die damit verbundenen Kosten. Was den Notar angeht, so bedarf es hier weder der Beurkundung einer Löschungsbewilligung noch eines Löschungsantrags oder der Notarsurkunde für eine neue Grundschuld. Der Notar wird lediglich zur Beurkundung der Abtretungserklärung aktiv.

Teillöschung kostet mehr

Eine andere Möglichkeit ist die Teilabtretung bzw. Teillöschung. Wenn etwa 50.000 € abbezahlt sind, so kann dieser Betrag gelöscht werden. In diesem Fall muss zusätzlich zur Teilabtretungserklärung die Teillöschungserklärung beurkundet werden. Damit ist wieder der Notar im Spiel und es fallen Notarkosten an.

Kaum Einsparmöglichkeiten bei der Löschung

Bei einer vollständigen Löschung ohne Neubegründung müssen Löschungsantrag und –bewilligung beurkundet werden. Sie mit Kosten in Höhe von circa 0,2 Prozent des Grundschuldbetrages für die Löschung der Grundschuld rechnen.

Bei diesen Vorgängen kann man durch Eigeninitiative vermeiden, dass der Notar beispielsweise Auswärtsgebühren von meist 50 € verlangt, weil er dafür eigens zur Bank geht. Die Formulare kann man selbst zum Notar bringen, oder auch zum Grundbuchamt, was weiteres Geld spart.

Sparkassen beurkunden ohne Notar

Ohne Notar geht es, wenn der Gläubiger keine Bank, sondern eine Sparkasse ist. Sparkassen sind „siegelberechtigt“ und können Löschungsanträge und –bewilligungen selbst beurkunden.

Das ergibt sich aus ihrer Stellung als öffentlich-rechtliche Kreditinstitute. Für die Freien Sparkassen gilt dies aber nicht. Sie sind privatrechtlich organisiert und unterstehen keiner Kontrolle durch die Gemeinde oder den Landkreis. Bei ihnen kommt man um einen Notar nicht herum.

Hessens Ortsgerichte ersetzten Notarsbeurkundung

Ebenso wenig, wenn eine Bank in der Grundschuld als Gläubiger eingetragen ist. Einzige Ausnahme: das Bundesland Hessen. Dort ist die öffentliche Beglaubigung von Unterschriften und Abschriften als Dienstleistung der Ortsgerichte geregelt, gerade auch was Grundstücke angeht. Die Unterschrift durch das Ortsgericht ersetzt die Notarsbeurkundung, die in allen anderen Bundesländern erforderlich ist. Die Gebühr beträgt meist 10 €.

Öffentlich-rechtliche Sparkassen und die hessischen Ortsgerichte sind die einzige Möglichkeit, eine Grundschuld ohne Notar zu löschen. Die Alternative zur einfachen Löschung ist allenfalls, die Grundschuld stillzulegen. Dafür ist nur die Verzichtserklärung und Löschungsbewilligung der Bank nötig. Der Vorteil: Die Grundschuld lässt sich bei neuem Kreditbedarf einfach wieder aktivieren – ebenfalls ohne Notarkosten.