Immobilien beleihen: Wie es funktioniert und wann es sinnvoll ist

Die eigene Immobilie ist nicht nur ein Zuhause, sondern auch eine Kapitalanlage. Wer über ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück verfügt, kann dieses Vermögen unter bestimmten Voraussetzungen nutzen, um an Liquidität zu kommen. Nötig werden kann das zum Beispiel für größere Anschaffungen oder eine neue Finanzierung.

Eine Möglichkeit, um die Liquidität zu erhalten, ist, die Immobilie zu beleihen. Dabei bleibt das Eigentum bestehen und dennoch kann über einen Teil des gebundenen Vermögens verfügt werden. Besonders bei langfristigen Investitionen oder zur Umschuldung bestehender Kredite kann diese Form der Kapitalbeschaffung eine sinnvolle Lösung darstellen. Doch wie funktioniert das genau? Welche Risiken gibt es dabei? Und wann lohnt sich dieser Schritt für Eigentümer wirklich?

Was bedeutet „Immobilien beleihen“?

Das Beleihen einer Immobilie bedeutet, dass man einen Kredit aufnimmt und dafür seine Immobilie als Sicherheit zur Verfügung stellt. Damit das funktioniert, trägt die Bank eine Grundschuld bzw. Hypothek im Grundbuch ein. Das Eigentum an der Immobilie verbleibt beim Kreditnehmer und er erhält aufgrund des vorhandenen Werts einen Kredit. Somit handelt es sich beim Beleihen einer Immobilie nicht um einen Verkauf, sondern um eine Kapitalbeschaffung aus vorhandenem Vermögen.

Wichtig zu verstehen ist der Unterschied zwischen dem Beleihungswert und dem Marktwert: Die Bank orientiert sich bei der Kreditsumme nicht am möglichen Verkaufspreis der Immobilie, sondern an einem geschätzten Beleihungswert. Dieser ist niedriger als der eigentliche Marktwert, da er einen Sicherheitsabschlag vorsieht.

Kapitalbeschaffung: Wie funktioniert das Beleihen einer Immobilie?

Um eine Immobilie zu beleihen, müssen Sie folgende Schritte durchführen:

• Schritt 1: Wenden Sie sich an Ihre Bank, die zunächst eine Wertfeststellung des Objekts durchführt. Dabei wird geprüft, in welcher Höhe die Immobilie beliehen werden kann. Diesen Beleihungswert zu ermitteln, kann durch verschiedene Verfahren erreicht werden und erfolgt zum Beispiel auf Basis von zu erwartenden Mieteinnahmen bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien (Ertragswertverfahren) oder auf Basis des Wertes vergleichbarer Immobilien in selber Lage (Vergleichswertverfahren). Üblicherweise wird ein Sicherheitsabschlag vom tatsächlichen Marktwert vorgenommen. Das ist für den Fall, dass die Bank die Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls verkaufen muss und nicht den eigentlichen Marktwert erreicht.
• Schritt 2: Ist die Wertfeststellung erfolgt, wird die Höhe der Beleihung festgelegt. Üblich ist eine Beleihung von bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes. Bei besonders soliden Finanzierungen kann die Höhe auch darüber hinausgehen, allerdings zu höheren Zinsen.
• Schritt 3: Damit die Immobilie als Sicherheit hinterlegt werden kann, wird eine Grundschuld oder Hypothek in das Grundbuch eingetragen. Damit sichert sich die Bank das Recht auf die Verwertung der Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls.
• Schritt 4: Nachdem alles eingetragen und geprüft ist, erfolgt die Auszahlung der Kreditsumme. Immobilieneigentümer können das Kapital zur freien Verfügung oder zweckgebunden, z.B. für eine Sanierung, nutzen.

Wann kann man eine Immobilie beleihen?

Grundsätzlich gilt: Das Beleihen einer Immobilie ist nur möglich, wenn ausreichend eigenes Vermögen bereits in der Immobilie steckt und die Immobilie nicht vollständig durch Kredite belastet ist. Weitere typische Voraussetzungen sind:

• Der Kreditnehmer ist finanziell zuverlässig und hat ein sicheres und ausreichend hohes Einkommen.
• Die Bank akzeptiert das Objekt als werthaltige Sicherheit.

Ein häufiger Irrtum ist, dass nur Häuser beleihbar seien. Doch auch Wohnungen, vermietete Objekte oder Grundstücke können beliehen werden.

Welche Vorteile hat das Beleihen von Immobilien?

Das Beleihen eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks bietet verschiedene Vorteile:

• Niedrige Zinsen für den benötigten Kredit: Da mit dem Haus, der Wohnung oder dem Grundstück eine werthaltige Sicherheit vorhanden ist, gewähren viele Banken auf diese Weise besonders günstige Hypothekendarlehen. Die Zinsen sind dabei oft deutlich besser als bei klassischen Konsumentenkrediten.
• Kapital ohne Verkauf: Mit dem Beleihen einer Immobilie kann man Liquidität schaffen, ohne das Haus oder die Wohnung verkaufen zu müssen. So bleibt das Vermögen erhalten.
• Hohe Kreditsummen möglich: Je nach Höhe des Beleihungswerts sind große Kreditsummen möglich. Das ist ideal für Umbauten am Haus, die Finanzierung von Modernisierungen oder auch für andere Vorhaben wie Unternehmensgründungen.
• Flexibilität in der Verwendung: Das Geld aus dem Kredit kann vielseitig genutzt werden und ist nicht an einen Zweck gebunden.

Welche Nachteile und Risiken birgt die Kapitalbeschaffung durch das Beleihen einer Immobilie?

Trotz aller Vorteile birgt das Immobilien beleihen auch Risiken:

• Verlust der Immobilie bei Zahlungsausfall: Wer den Kredit nicht bedienen kann, riskiert die Zwangsversteigerung des Hauses oder der Wohnung.
• Belastung des Grundbuchs: Die Eintragung einer Grundschuld kann spätere Finanzierungen erschweren oder verteuern.
• Restschuldfalle: Ist die Höhe der Beleihung zu hoch oder das Geld wird ineffizient genutzt, kann dies zur Schuldenfalle führen, trotz der niedrigen Zinsen.
• Lange Laufzeiten: Ein auf einer Immobilie basierendes Darlehen erstreckt sich in der Regel über einen langen Zeitraum und schränkt dadurch die finanziellen Handlungsspielräume dauerhaft ein.

Immobilie beleihen: Praxisbeispiele

Einige Beispiele verdeutlichen, wie die Beleihung einer Immobilie aussehen kann und aus welchen Motivationen heraus es dazu kommt:

Beispiel 1: Eigenheim modernisieren

Ein Ehepaar möchte sein Eigenheim energetisch sanieren. Der Marktwert der Immobilie beträgt 450.000 Euro und der noch bestehende Kredit liegt bei 50.000 Euro. Die Bank gewährt dem Ehepaar eine Beleihung von 300.000 Euro, womit die Maßnahmen problemlos finanziert werden können.

Beispiel 2: Kapitalbeschaffung für die Selbstständigkeit

Ein Unternehmer nutzt sein schuldenfreies Haus, um von der Bank einen Kredit über 200.000 Euro zu erhalten, die als Startkapital für seine Firma dienen sollen. Die Bank verlangt eine Grundschuld und eine sorgfältige Prüfung und stimmt dem Vorhaben dann zu, mit einem vergünstigten Zinssatz.

Beispiel 3: Pflegekosten im Alter

Eine Seniorin benötigt zusätzliche Mittel, um ihren Pflegeplatz zu finanzieren. Sie hinterlegt ihr Grundstück mit Haus als Sicherheit, um ein Darlehen zur Deckung der Kosten zu erhalten. Die Immobilie muss sie dadurch nicht verkaufen.

Warum sollten Sie die Beleihung einer Immobilie in Erwägung ziehen?

Die Motivationen, aus denen Eigentümer die Beleihung ihrer Immobilie in Erwägung ziehen, sind ganz unterschiedlich:

• Umbau und Modernisierung sind häufige Motivationen, denn für die Aufwertung einer Immobilie kann ein kostengünstiges Hypothekendarlehen hilfreich sein.
• Die Umschuldung bestehender Konsumentenkredite mit hohen Zinsen kann eine weitere Motivation sein. Denn mit einem Hypothekendarlehen können günstigere Zinsen erzielt werden.
• Ob der Kauf eines weiteren Hauses, die Gründung eines Unternehmens oder die Beteiligung an Investitionsvorhaben: eine Immobilie zu beleihen ist oft die günstigste Möglichkeit zur Kapitalbeschaffung.
• Auch eine Erbschaftsregelung oder Schenkung kann ein Grund sein, denn manchmal braucht es Liquidität, um Erben auszuzahlen oder eine Immobilie fair aufzuteilen.

Fazit: Immobilien beleihen als strategisches Entscheidung

Eine Immobilie zu beleihen ist eine effiziente Form der Kapitalbeschaffung, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Es erlaubt Zugang zu oft hohen Kreditsummen, bietet vergleichsweise günstige Zinsen und sieht dabei eine flexible Nutzung des Kapitals vor.

Wichtig ist jedoch, dass die eigenen finanziellen Möglichkeiten realistisch eingeschätzt werden und die Kommunikation mit der Bank transparent ist. Wer die Risiken und seine eigene finanzielle Situation gut kennt, der kann sich die eigene Immobilie zunutze machen und über den Wohnraum hinaus profitieren.