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Lage von Immobilien: So finden Sie den richtigen Standort für Ihre Immobilien!

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Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste zur Lage von Immobilien

  • Nach wie vor gilt bei Immobilien der Spruch: „Lage, Lage und die Lage“, wenn es um die wichtigsten Faktoren für den Wert eines Gebäudes geht.
  • Einteilen lässt sich die Lage bei Immobilien in die Mikro- und die Marktlage.
  • Nicht selten hat die Lage sogar eine größere Bedeutung als zum Beispiel der Zustand des Objektes.
  • Es gibt eine Reihe von Faktoren, welche die Lage von Immobilien beeinflussen, beispielsweise die direkte Umgebung und die umliegende Infrastruktur.

Wenn es darum geht, welche Bedeutung die Lage einer Immobilie hat, sind sich die Experten einig. Es ist entscheidend, welchen Standort ein Objekt besitzt, wenn es um dessen Wert geht. Daher ist die Lage und damit der Standort der Immobilie nach wie vor der bedeutendste Faktor, wenn es zum Beispiel um die Feststellung eines realistischen Kaufpreises geht.

In unserem Beitrag erfahren Sie zunächst, warum die Lage einer Immobilie von so großer Bedeutung ist. Ferner gehen wir darauf ein, wie die Lage unterteilt wird und worin der Unterschied zwischen der Makro- und der Mikrolage besteht. Darüber hinaus erfahren Sie, welche Faktoren die Lage eines Objektes beeinflussen, wie Sie Informationen zur Lage erhalten und was Sie sonst zu diesem Thema noch wissen sollten.

Warum ist die Lage der Immobilie entscheidend?

Die Lage einer Immobilie ist aus verschiedenen Gründen von entscheidender Bedeutung – und zwar sowohl für Investoren, die die Immobilie als Kapitalanlage nutzen wollen, als auch für private Käufer. 

Für Privatkäufer ist die Lage vor allem aus persönlichen Gründen sehr wichtig. Schließlich müssen sich die Bewohner primär an diesem Standort wohlfühlen. Jedoch haben Privatkäufer stets andere Anforderungen an die Lage, wie zum Beispiel eine gute Verkehrsanbindung, oder Bildungseinrichtungen. Sind eben diese individuellen Anforderungen erfüllt, steigt auch die Lebensqualität der Bewohner.

Für Investoren, die eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchten, ist die Lage wiederum so entscheidend, da sie den Wert der Immobilie direkt beeinflusst und somit die Preisentwicklung. So sind Immobilien in attraktiven Lagen, wie zum Beispiel in zentralen Stadtteilen, nahe an öffentlichen Verkehrsmitteln oder mit Blick auf Natur oder Wasser, tendenziell wertvoller und können eine höhere Rendite erzielen. Eine gute Lage kann ebenso die Verkaufschancen erhöhen, falls man sich entscheidet, die Immobilie in Zukunft wieder zu veräußern. 

Zuletzt ist anzumerken, dass die Lage einfach so entscheidend ist, weil an einer Immobilie oder Wohnung nahezu alles verändert werden kann, nicht jedoch dessen Lage

Mikro- und Makrolage: Wie wird die Lage differenziert?

Wenn es um die Lage einer Immobilie geht, dann nehmen Fachleute eine weitere Einteilung vor:

  • die Mikrolage und
  • die Makrolage.  

Auf eine mögliche Wertsteigerung können sowohl die Mikro- als auch die Makrolage einen nicht unerheblichen Einfluss haben.

Was ist die Makrolage? 

Bei der Makrolage einer Immobilie geht es vor allen Dingen um die Region bzw. um die Stadt, in welcher sich das Objekt befindet. 

Im Fokus stehen insbesondere die existierende Infrastruktur, aberauch die ökonomische Stärke der Region oder Stadt. Das wiederum hat erheblichen Einfluss auf Arbeitsplätze am Ort, die zum Beispiel eine Stadt oder einen Stadtteil attraktiv oder unattraktiv machen können.

Zu der Infrastruktur, die zum Beispiel in einem Wohngebiet von großer Bedeutung ist, zählen zum Beispiel:

  • Einkaufsmöglichkeiten
  • Kindergärten
  • Restaurants
  • Ärzte

Wenn es sich hingegen um eine Gewerbeimmobilie handelt, die vornehmlich der Kapitalanlage dient, dann stehen bei der Makrolage Dinge wie eine gute Anbindung an den Nah- und/oder Fernverkehr im Vordergrund.

Was ist die Mikrolage? 

Im Gegensatz zur Makrolage geht es bei der Mikrolage einer Immobilie um das direkte Umfeld, das sich um das Objekt herum befindet. Bei Wohnimmobilien wiederum steht in dem Fall meistens Ruhe im Vordergrund, dass es sich zum Beispiel nicht um eine verkehrsreiche Straße handelt und keine Lärmbelästigung erfolgt. 

Insbesondere bei Wohnimmobilien sind es daher oft sogenannten Randlagen, die als sehr ruhig gelten, und dementsprechend zu einem höheren Kaufpreis führen. Für Gewerbeimmobilien ist die Mikrolage nicht ganz so entscheidend, sondern der Fokus liegt in dem Fall eher auf der Makrolage.

Was sind A-, B- und C-Lagen?

Im Hinblick auf die Lage einer Immobilie gibt es noch weitere Klassifizierungen, die allerdings nicht bundesweit einheitlich sind. Dazu gehört zunächst die Einteilung von Standorten A-, B- und C-Lagen, die vor allem bei Investoren erfolgt, die Immobilien als Kapitalanlage kaufen möchten. 

  • A-Lage: Immobilien in deutschen Metropolen, z.B. Köln oder Berlin, die sich durch eine hohe Nachfrage, aber auch ausgeprägten Immobilienpreisen auszeichnen.
  • B-Lage: Immobilien in national relevanten Großstädten, die sich ebenfalls durch hohe Mieten und Kaufkosten kennzeichnen. Die Nachfrage nach Immobilien ist jedoch weiterhin sehr gut. 
  • C-Lage: Immobilien in regional bekannten Städten, wo die Nachfrage stark variiert, ebenso jedoch die Kauf- und Mietpreise.

Anders sieht die Klassifizierung hingegen bei Gewerbeimmobilien aus. Hier spricht man von einer 1A-Lage, einer A-Lage und einer B-Lage. Manchmal gibt es noch eine dritte Kategorie, nämlich die sogenannte C-Lage. Je besser die Lage einer Gewerbeimmobilie ist, desto höher ist die Klassifizierung. Das bedeutet, dass eine 1A-Lage als Toplage gilt, während eine B- und vor allem C-Lage für einen wenig attraktiven Standort spricht.

Wenn wir wiederum die Lage von Wohnimmobilien oder einzelnen Wohnungen betrachtet, findet eine Einteilung wie folgt statt:

  • Beste Lage
  • Gute Lage
  • Durchschnittliche Lage
  • Einfache Lage

Welche Faktoren beeinflussen die Lage von Immobilien?

Es gibt eine Reihe von Faktoren und Kriterien, die zum Beispiel den Kaufpreis und zuvor damit die Lage nebst deren Attraktivität von Immobilien beeinflussen. In den folgenden zwei Tabellen können Sie aufgesplittet nach der Makrolage und der Mikrolage entnehmen, welche Einflussfaktoren es gibt. Dabei nennen wir jeweils die einzelnen Faktoren und geben zudem ein Beispiel, was darunter im Detail zu verstehen ist oder wie der Einflussfaktor definiert wird.

Einflussfaktoren der MakrolageEinflussfaktoren der Mikrolage
Infrastruktur (z.B. Flughafen, Bahnhöfe, Bildungsangebote)Umgebung (z.B. Ruhe oder Lärm)
Image (z.B. Wie wird der Standort gesehen?)Freizeitangebote (z.B. Sportvereine, Kultur und Kinos)
Gefahren (z.B. Naturkatastrophen)Einkaufsmöglichkeiten (z.B. Supermärkte, Stores)
Umweltbelastungen (z.B. Abwässer etc.)Erholung (z.B. Grünanlagen und Parks)
Bedeutung lokal oder überregional (z.B. die Tragweite des Standortes)Entfernung zum Arbeitsplatz (z.B. Verkehrsanbindung)
 Bildund und Betreuung (z.B. Schule und KITA)

Was zeichnet eine schlechte Immobilienlage aus?

Es gibt einige Faktoren, die dazu führen, dass es sich um eine schlechte Immobilienlage handelt. Das kann zum Beispiel eine ungepflegt wirkende Umgebung sein, ein heruntergekommener Stadtteil oder auch eine sehr schlechte Verkehrsanbindung. Gibt es zum Beispiel – bei Wohnimmobilien – kaum oder keine Einkaufsmöglichkeiten in der näheren Umgebung, wäre das aus Sicht vieler Mieter oder Kaufinteressenten eine schlechte Lage.

Wie erhalte ich Informationen zur Lage einer Immobilie?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie interessante Informationen zur Lage eines Objektes erhalten, insbesondere:

  • Planungsunterlagen der Gemeinde,
  • Mietspiegel und
  • Nachbarn fragen.

Lassen Sie uns kurz auf die verschiedenen Möglichkeiten eingehen. 

Eine gute Option besteht darin, dass Sie sich die Planungsunterlagen der entsprechenden Gemeinde betrachten. Dazu haben Sie insbesondere beim zuständigen Bauordnungsamt die Möglichkeit, denn dort können Sie einen Verteilungsplan einsehen. In diesem ist beschrieben, was zum Beispiel in den nächsten Jahren in der unmittelbaren Umgebung des entsprechenden Grundstücks geplant ist. Sie können sich dementsprechend über entweder geplante oder schon genehmigte Bauvorhaben in der näheren Umgebung informieren. Das kann sehr interessant sein, wenn zum Beispiel in nächster Zeit das Errichten eines Shopping-Centers oder anderer Gebäude geplant ist.

Ebenfalls wertvolle Informationen zur Lage liefern der Mietpreisspiegel, Verkehrswerte und Bodenrichtwerte. Insbesondere der Mietpreisspiegel dient dazu, die Situation der Mikrolage zu beschreiben. Ist der Mietspiegel nämlich durch durchschnittlich steigende Mieten gekennzeichnet, spricht dies dafür, dass der Stadtteil oder Bezirk in den letzten Jahren an Beliebtheit gewonnen haben. Das wiederum bedeutet, dass dort mehr Menschen als Bewohner hinziehen, was natürlich sowohl für Wohn- als auch Gewerbeimmobilien ein entscheidender Einflussfaktor ist.

Ebenfalls Informationen erhalten Sie oft dadurch, dass Sie Nachbarn fragen, die bestenfalls schon viele Jahre oder sogar Jahrzehnte am Ort leben. Diese haben häufig tiefere Einblicke in die Entwicklung der Gemeinde, eines Stadtteils oder bestimmter Straßen. Ergänzend können Umfragen dazu dienen, vor allem zu beurteilen, wie attraktiv eine geplante Gewerbeimmobilie am Standort sein könnte. Für Kapitalanleger ist das von entscheidender Bedeutung, denn in einem tendenziell schwächer werdenden Stadtteil würden eventuell später keine ausreichenden Umsätze erzielt werden können.

Wie finde ich den passenden Standort für meine Immobilie? 

Während die Suche nach dem passenden Standort für Interessenten oder Käufer einer privat genutzten Wohnimmobilie relativ einfach ist, gestaltet sich die Suche für Kapitalanleger bei Gewerbeimmobilien deutlich schwerer

Während bei Wohnimmobilien die meisten Menschen auf Ruhe und eine gute Verkehrsanbindung achten, spielen bei Gewerbeimmobilien hingegen noch deutlich mehr Faktoren eine Rolle. Dabei hängt es vor allem davon ab, um welche Art von Objekt es sich handeln soll

Möchten Sie zum Beispiel in ein neu zu errichtendes Einkaufszentrum investieren? Dann ist es von entscheidender Bedeutung, dass sich der Standort einer wachsenden Beliebtheit erfreut. Dort sollten zum Beispiel genügend Menschen wohnen, die später dort einkaufen. Dabei ist vor allem die Makrolage wichtig, denn gerade Einkaufszentren haben oftmals ein überregionales Anziehen der Kundschaft als Ziel. Es hängt dementsprechend von einigen, individuellen Faktoren ab, welche Lage die richtige für Ihre Immobilie ist. 

Stellen Sie sich in dem Zusammenhang zum Beispiel – bei Wohn- und/oder Gewerbeimmobilien – unter anderem die folgenden Fragen:

  • Welche Zielgruppe haben Sie mit der Gewerbeimmobilie im Blick, zum Beispiel bei einem Shoppingcenter?
  • Wie gut ist die Verkehrsanbindung an den Standort?
  • Wie groß ist das Einzugsgebiet nebst entsprechender Entfernungen?
  • Wohnen am Ort eher gut situierte Menschen, die sogenannte Mittelschicht oder ärmere Teile der Bevölkerung?
  • Wie hat sich die Region insgesamt in den letzten Jahren und Jahrzehnten entwickelt?
  • Wie wichtig ist ein grünes Umfeld (Parks, Wälder) für den Standort?

Welche Gefahren gibt es bei der Lage einer Immobilie?

Die Lage einer Immobilie ist in erster Linie eine Momentaufnahme, die nicht unveränderlich ist. So bleibt das Objekt naturgemäß immer fest am Standort, jedoch kann sich an und in der Umgebung viel ändern. Mögliche Gefahren sind insbesondere bei Gewerbeimmobilien, die als Kapitalanlage dienen, unter anderem die folgenden:

  • Standort wird für Firmen unattraktiv,
  • Wegzug der Menschen ist größer als der Zuzug,
  • neue Mitbewerber eröffnen einen Standort ganz in der Nähe,
  • unattraktive Objekte werden in näherer Umgebung geplant oder bereits gebaut, beispielsweise eine Mülldeponie,
  • immer schwächere Entwicklung in der Region und
  • Zuzug bestimmter Bevölkerungsgruppen

Da sich die Lage und damit der Standort im Umfeld allerdings nicht von heute auf morgen ändern, ist es – wie zuvor bereits beschrieben – wichtiger, dass Sie möglichst viele Informationen über eine zukünftige Entwicklung einholen. So ist insbesondere der Bebauungsplan der Stadt oder Gemeinde ein wichtiges Hilfsmittel. Daran können Sie im besten Fall abschätzen, wie sich der Standort zum Beispiel in den nächsten 10 bis 20 Jahren gestalten könnte.