Teilverkauf einer Immobilie: Für wen lohnt sich das Modell?

Einen Anteil einer Immobilie verkaufen, dafür Geld erhalten und trotzdem noch den Großteil des Hauses besitzen und darin wohnen bleiben. Was verlockend klingt, ist es in der Praxis nur unter bestimmten Umständen. Der Teilverkauf einer Immobilie wird häufig als eine flexible Möglichkeit beworben, schnell an Kapital zu kommen, ohne aus dem eigenen Haus oder der eigenen Wohnung ausziehen zu müssen.

Insbesondere für ältere Eigentümer, die nicht genug Rente haben oder Geld für andere Zwecke benötigen, erscheint dieses Modell attraktiv. Es hat jedoch seine Fallstricke und lohnt sich nicht für jeden.

Wie funktioniert der Teilverkauf einer Immobilie?

Beim Teilverkauf einer Immobilie verkauft der Eigentümer nur einen Anteil eines Hauses oder einer Wohnung. Üblicherweise werden 20 bis 50 Prozent übertragen. Für den Eigentümer liegt der Vorteil darin, dass er den Verkaufspreis erhält und ein sogenanntes Nießbrauchrecht, das heißt er kann lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben. Für den stillen Miteigentümer liegt der Vorteil darin, dass er unter anderem ein monatliches Nutzungsentgelt vom Eigentümer erhält. Es funktioniert ähnlich wie eine Miete für den verkauften Anteil der Immobilie.

Der Teilverkauf funktioniert vom Grundprinzip wie der Verkauf einer ganzen Immobilie, aber er beinhaltet einige Besonderheiten. So wird die Immobilie beim Teilkauf durch einen Gutachter bewertet und ein Preis festgelegt. Anschließend wird der Anteil festgelegt, der verkauft werden soll. Im Kaufvertrag muss die Zeit nach dem Teilkauf geregelt werden, also ein möglicher Rückkauf, das Nutzungsentgelt sowie ein möglicher Gesamtverkauf der Immobilie. Dann wird der Kaufpreis an den Eigentümer ausbezahlt und Nießbrauchrecht und Eigentum werden im Grundbuch eingetragen.

Der Teilverkauf wird häufig als Alternative zu einem Gesamtverkauf oder der Aufnahme eines Kredites beworben. Eigentümer sollten jedoch die Kosten sowie die langfristigen Folgen genau prüfen.

Welche Voraussetzungen gibt es für den Teilverkauf einer Immobilie?

Folgende Bedingungen sollten für einen Teilverkauf erfüllt sein:

• Die Immobilie hat einen Wert von mindestens 200.000 Euro.
• Der verkaufte Anteil der Immobilie muss mindestens einen Wert von 100.000 Euro haben.
• Der Teilverkäufer ist mindestens 65 Jahre alt.
• Die Immobilie sollte keine Belastungen haben. Unter Umständen können kleinere Lasten toleriert werden.

Die Haupt-Eigentümer sollten außerdem über ausreichend liquide Mittel verfügen, nicht nur alle weiteren Nebenkosten sowie Instandhaltungskosten zu bezahlen, sondern auch das Nutzungsentgelt.

Was sind die Vorteile des Teilverkaufs?

Der größte Vorteil und somit auch der häufigste Grund, weshalb Menschen sich für einen Teilverkauf entscheiden, ist, dass sie auf einen Schlag eine große Geldsumme erhalten. Mit diesem können Umbauten am Haus, zum Beispiel für die Barrierefreiheit im Alter, Instandhaltung oder auch andere Investitionen getätigt werden. Ein Teilverkauf ermöglicht es Menschen, in ihrem gewohnten Umfeld wohnen zu bleiben.

Hat eine Immobilie beispielsweise einen Wert von 600.000 Euro und es werden 40 Prozent davon verkauft, dann erhalten sie 240.000 Euro und bleiben trotzdem noch Eigenheimbesitzer, wenn auch jetzt mit Einschränkungen. Der verbleibende Teil des Hauses kann noch vererbt werden und der verkaufte Teil lässt sich üblicherweise auch wieder zurückkaufen.

Ein weiterer Vorteil beim Teilverkauf ist, dass die entstehenden Kosten, wie die Bestellung des Gutachters oder die Eintragung ins Grundbuch, vom Käufer übernommen werden. Eigentümer erhalten das Geld für ihren Teilverkauf also ohne die Abzüge von Kosten.

Welche Nachteile hat ein Teilverkauf?

Ein großer Nachteil liegt im Nutzungsentgelt, das für die Nutzung des abgetretenen Anteils der Immobilie fällig wird. Wie hoch dieses Nutzungsentgelt auffällt, wird auf Basis des Kaufpreises gerechnet. Über viele Jahre kann es zu einer großen Summe anwachsen, was gerade im Alter zu einer finanziellen Belastung führen kann. Diese Kosten sollten daher unbedingt hochgerechnet werden, bevor ein Teilverkauf passiert, denn über zehn, 15 oder 20 Jahre kann das Nutzungsentgelt einen hohen Betrag ausmachen.

Ein weiterer Nachteil ist, dass die Pflicht zur Instandhaltung vollständig beim Haupt-Immobilieneigentümer bleibt. Das heißt die Kosten für eine Dachreparatur, für den Austausch der Fenster oder den Einbau einer neuen Heizung müssen sie selbst finanzieren und können diese nicht anteilig an den Miteigentümer abtreten. Auch die weiteren laufenden Kosten wie die Nebenkosten oder die Grundsteuer müssen vom Haupteigentümer getragen werden.

Darüber hinaus können die Kosten für den Rückkauf des Hausanteils höher sein als der Erlös, der beim Teilverkauf erzielt wurde. Schließlich steigen Immobilien im Wert und können von einem Gutachter nach 20 Jahren anders bewertet werden. Und auch wenn der Teilverkäufer Insolvenz geht, droht ein Risiko, denn es kann dann zur Zwangsversteigerung der Immobilie kommen.

Außerdem reduziert sich durch den Teilverkauf der spätere Verkaufserlös für die Erben.

Wie hoch ist das Nutzungsentgelt bei einem Teilverkauf? Ein Rechenbeispiel

Das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf einer Immobilie liegt üblicherweise bei vier bis sechs Prozent pro Jahr auf den Kaufpreis. Bei fünf Prozent sieht die Rechnung wie folgt aus: Werden von einem Haus für 600.000 Euro 40 Prozent für 240.000 Euro verkauft, beträgt das Nutzungsentgelt pro Jahr 12.000 Euro. Pro Monat sind das 1.000 Euro, die als Nutzungsentgelt an den Miteigentümer gezahlt werden. Auf zehn Jahre sind das 120.000 Euro, auf 20 Jahre 240.000 Euro und somit so viel, wie der damalige Verkaufspreis.

Bei dieser Rechnung muss außerdem bedacht werden, dass das Nutzungsentgelt häufig an Referenzzinssätze gekoppelt ist. Läuft die Zinsbindungsfrist zum Beispiel nach zehn Jahren aus und ist der Referenzzins in der Zeit gestiegen, behalten sich viele Anbieter die Anpassung des Nutzungsentgelts vor. Dadurch kann es für die Haupt-Eigentümer der Immobilie noch teurer werden.

Eine Immobilie kann alternativ auch beliehen anstatt anteilig verkauft werden. Die Zinsen für ein Darlehen liegen in der Regel niedriger als fünf Prozent (realistisch sind 3,5 bis 4,5 Prozent, je nach Konditionen: Stand Mai 2026), weshalb es in diesem Fall oft günstiger ist, sich das benötigte Geld von der Bank zu leihen, anstatt einen Anteil an einer Immobilie zu verkaufen und dafür jährlich fünf Prozent Nutzungsgebühr auf den Kaufpreis zu zahlen.

Was müssen Teilverkäufer beachten?

Wer einen Teil seiner Immobilie verkauft, der sollte für den eigenen Fall genau durchrechnen, ob sich das wirklich lohnt, oder ob es nicht günstigere Optionen gibt an Geld zu kommen, wie zum Beispiel ein Bankdarlehen.

Außerdem sollte der Kaufvertrag genau geprüft werden, denn diese sind häufig komplex. Regelungen zu Instandhaltungen, zum Nießbrauchrecht und die Höhe des Nutzungsentgelts sollten aus dem Vertrag klar hervorgehen.

Zum Teil sichern sich die Teilkäufer im Vertrag auch gegen Wertverluste ab, sodass sie bei einem späteren Gesamtverkauf als Verkaufserlös mindestens ihren ursprünglichen Kaufpreis plus einen fixen zusätzlichen Prozentsatz erhalten. Das kann den Ertrag für die Haupt-Eigentümer stark schmälern. Darüber hinaus verlangen viele Anbieter außerdem Gebühren vom Verkaufserlös, wodurch der Verkaufspreis für Eigentümer und Erben weiter sinkt.

Auch die Regelung, die einen späteren Verkauf der gesamten Immobilie betrifft, sollte überprüft werden, denn auch dabei wollen die Anbieter häufig mitentscheiden. Das kann die Flexibilität einschränken.

Der Rückkauf der verkauften Anteile ist grundsätzlich möglich, häufig aber mit hohen Kosten verbunden. Steigt eine Immobilie im Wert, dann erhöht sich dementsprechend auch der Rückkaufpreis.

Auf all diese Klauseln sollten Eigentümer den Kaufvertrag für die Immobilie prüfen.

Für wen kann sich ein Teilverkauf lohnen?

Ein Teilverkauf ist unter Umständen sinnvoll, wenn:

• Eigentümer im Alter Kapital benötigen, zum Beispiel für altersgemäße Umbauten
• Eigentümer weiterhin in ihrer Immobilie wohnen wollen und keinen Gesamtverkauf wünschen
• sie keine klassischen Kredite erhalten

Wer seine Kosten langfristig möglichst geringhalten möchte oder eine Immobilie vollständig an Kinder vererben möchte, für den ist der Teilverkauf eher nicht geeignet. Häufig ist ein Kredit wirtschaftlich sinnvoller als ein Teilverkauf.

Teilverkauf oder Gesamtverkauf?

Ob ein Teilverkauf oder ein Gesamtverkauf der Immobilie die bessere Entscheidung ist, hängt von der persönlichen Situation ab. Wer in seiner Immobilie wohnen bleiben möchte, aber Kapital braucht, für den kann ein Teilverkauf die bessere Wahl sein. Wichtig ist, die dabei entstehenden, langfristigen Verpflichtungen zu berücksichtigen. Bei einem Gesamtverkauf entfallen langfristige Verpflichtungen und laufende Kosten. Dafür müssen Eigentümer in der Regel aus ihrem Haus ausziehen. Eine sorgfältige Kalkulation, die die Kosten für Instandhaltung, Nutzungsentgelt, Rückkauf und Gebühren in Relation zum Verkaufserlös berücksichtigt, ist entscheidend.

Fazit: Ein Teilverkauf sollte nur nach genauer Prüfung erfolgen

Wer Kapital benötigt, der kann über einen Teilverkauf durchaus nachdenken. Besonders im Alter kann dieses Modell interessant sein, um in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben und dennoch Liquidität zu erhalten. Dabei sollten aber auch die Nachteile bedacht und alles genau durchgerechnet werden, den das monatliche Nutzungsentgelt, Instandhaltungskosten sowie Gebühren bei einem späteren Gesamtverkauf können die Wirtschaftlichkeit schmälern.

Eigentümer sollten Verträge genau prüfen und auch verschiedene Angebote vergleichen. Entscheidend sind neben dem Verkaufspreis insbesondere das Nießbrauchrecht, die langfristigen Kosten und alle Regelungen rund um den Rückkauf sowie den Verkaufserlös. Ein Teilverkauf kann sinnvoll sein, aber nicht für jeden Eigentümer gleichermaßen.