Sanierungspflicht bei Bestandsgebäuden: Ein Thema in 2026?

Das Thema Sanierungspflicht interessiert viele Eigentümer von Bestandsgebäude in Deutschland. Insbesondere im Zusammenhang mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) rückt das Thema energetische Sanierung immer stärker in den Fokus. Für Eigentümer stellt sich die Frage: Ab wann besteht eine Sanierungspflicht und welche Maßnahmen müssen konkret umgesetzt werden? Und gibt es schon in 2026 mögliche Neuerungen?

Wieso gewinnt die Sanierungspflicht an Bedeutung?

Die Klimaziele Deutschlands und der EU erfordern eine zunehmende Reduktion des Energieverbrauchs in allen Mitgliedsländern. Das betrifft nicht nur Bereiche wie zum Beispiel die Mobilität, sondern auch die CO₂-Emissionen von Gebäuden. Bestandshäuser und -immobilien spielen dabei eine zentrale Rolle, da sie energetisch oft schlechter ausgestattet sind als Neubauten, die jetzt erst errichtet werden. Eine gezielte Sanierung und Modernisierung von Heizung, Dämmung, Fenstern und weiteren Bauteilen leistet einen wichtigen Beitrag.

In diesem Zusammenhang spricht man dann von der Pflicht zur Sanierung, wenn bestimmte Vorgaben an die Energieeffizienz nicht erfüllt werden und daher verpflichtende Maßnahmen gelten.

Wen betrifft die Sanierungspflicht?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) legt fest, wann eine energetische Sanierung verpflichtend wird und welche Arbeiten an einem Haus dann durchgeführt werden müssen. Eine Sanierungspflicht entsteht in der Regel dann, wenn ein Haus den Eigentümer wechselt, also durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung und die Immobilie nicht den im GEG definierten energetischen Mindestanforderungen entspricht. In diesem Fall müssen die neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nach dem Grundbucheintrag die notwendigen Nachrüstungen umsetzen.

Auch ohne Eigentümerwechsel kann eine Pflicht ausgelöst werden, und zwar immer dann, wenn bei Renovierungen oder Umbauten mehr als zehn Prozent eines Gebäudeteils erneuert werden (die sogenannte 10-Prozent-Regel). Das betrifft vor allem größere Maßnahmen wie den Dachausbau, die Modernisierung bzw. Dämmung der Fassade oder umfassende Kernsanierungen. Kleinere „Schönheitsreparaturen“ an einer Immobilie wie etwa neue Farbe oder das Schließen kleiner Risse zählen nicht dazu.

Wer ist von der Sanierungspflicht ausgenommen?

Eine Ausnahme von der Sanierungspflicht gilt für Personen, die ein Ein- oder Zweifamilienhaus schon vor dem Stichtag 1. Februar 2002 ununterbrochen selbst bewohnt haben und bis heute bewohnen. Sobald jedoch ein Eigentümerwechsel stattfindet, gelten die GEG-Vorgaben automatisch für Käufer, Erben und Beschenkte.

Auch wenn eine energetische Sanierung nicht den Vorgaben des Denkmalschutzes entspricht, dann besteht keine Pflicht für das entsprechende Gebäude. Wichtig ist dabei jedoch auch regionale Vorschriften zu beachten.

Falls Eigentümer nachweisen können, dass vorgeschriebene Sanierungsmaßnahmen nicht wirtschaftlich sind, dann lässt sich die Sanierungspflicht ebenfalls umgehen.

Was müssen Eigentümer sanieren, falls sie unter die Sanierungspflicht fallen?

Wer unter die Sanierungspflicht fällt, muss im Wesentlichen drei Bereiche prüfen und diese gegebenenfalls nachrüsten:

1.Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke: Nach § 47 GEG müssen Wohn- und bestimmte Nichtwohngebäude ausreichend gedämmt sein. Erfüllt die oberste Geschossdecke nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2, ist eine Dämmung der Geschossdecke verpflichtend. Alternativ ist auch eine entsprechende Isolierung des Dachs möglich.

2.Isolierung wasserführender Leitungen: Gemäß § 71 GEG müssen ungedämmte Warmwasser- und Heizungsrohre energetisch nachgerüstet werden. Das Gesetz legt dabei konkrete Anforderungen an die Stärke und Wirksamkeit der Dämmung fest.

3.Austausch alter Öl- und Gasheizungen: Bei einem Eigentümerwechsel sind Standard- und Konstanttemperaturkessel, die seit mehr als 30 Jahren in Betrieb sind, auszutauschen. Ausgenommen von der Sanierungspflicht sind u. a. Niedertemperatur- und Brennwertkessel, Anlagen mit sehr geringer oder sehr hoher Nennleistung, reine Warmwassergeräte sowie Einzelraumheizungen.

Kann der Staat mich dazu zwingen, mein Haus zu sanieren?

Die kurze Antwort lautet: Nein, nicht im generellen Sinne, aber ja, unter bestimmten Bedingungen existieren verpflichtende Vorgaben für Bestandsgebäude. Das heißt konkret: Der Staat kann über das GEG und entsprechende Landes- bzw. Kommunalvorschriften Eigentümer dazu verpflichten, bei einem Eigentümerwechsel oder bei einer geplanten Sanierungsmaßnahme energetisch zu sanieren. Eine generelle Pflicht, seine Immobilie zu sanieren, existiert jedoch (noch) nicht.

Was bedeutet 2026 für die energetische Sanierungspflicht?

Ab Mai 2026 muss Deutschland die neuen EU-Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie in nationale Gesetze wie das GEG übernehmen. Das führt nicht zu einer generellen Zwangssanierung aller Häuser, sorgt aber für deutlich strengere Anforderungen an Bestandsgebäude.

Die wichtigsten Folgen dieser Übertragung von EU-Vorgaben in nationale Vorgaben (GEG) sind diese:

• Mehr Sanierungen werden verpflichtend, weil energieineffiziente Gebäude bis 2030 bzw. 2033 in großem Umfang verbessert werden müssen. So ist die Vorgabe, dass bis 2030 mindestens 16 Prozent und bis 2033 sollen es dann 26 Prozent. Aus diesem Grund müssen Sanierungen durchgeführt werden.
• Eine neue Regelung zu Energieausweisen, die ab 2026 vereinheitlich werden sollen, sorgt dafür, dass schlecht gedämmte Häuser beim Eigentümerwechsel oder bei der Vermietung kaum noch Chancen haben.
• Eigentümer müssen besonders bei alten Gebäuden mit strikteren Vorgaben zu Dämmung und Effizienz rechnen.
• Wer nicht rechtzeitig nachbessert, riskiert Bußgelder oder sogar den Wertverlust seiner Immobilie.
• Gleichzeitig werden Förderungen für Sanierungsmaßnahmen wichtiger, um die Kosten für Eigentümer finanziell abzufedern.

Ab 2026 werden energetische Mindeststandards verschärft. Eine pauschale Sanierungspflicht gibt es nicht, aber viele Hausbesitzer werden mehr sanieren müssen, um gesetzlichen Anforderungen und Marktbedingungen zu entsprechen. Dennoch muss nicht jeder Hausbesitzer sich ab 2026 Gedanken machen, ob er jetzt sofort sein Haus sanieren muss.

Wie steht es um Kosten und Förderung?

Viele Eigentümer scheuen die Kosten einer Sanierungsmaßnahme, schließlich können energetische Maßnahmen schnell teuer werden. Die Kosten hängen davon ab, was genau gemacht werden soll, wie der Zustand einer Immobilie ist, welcher Standard gewählt wird und welchen Umfang die Maßnahmen haben. Steht nur ein Heizungstausch an oder sollen auch noch die Fassade, das Dach und die oberste Geschossdecke gedämmt werden?

Es gibt jedoch verschiedene Förderungsmöglichkeiten, durch Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), die die Kosten für energetische Sanierungen, Dämmung, Heizungstausch und mehr bezuschussen. Wichtig ist, vor dem Vertragsabschluss einen zertifizierten Energieberater hinzuzuziehen, der sich auskennt, denn das ist oft die Voraussetzung für eine Förderung.

Praktische Tipps für Eigentümer

Eigentümer einer Immobilie sollten frühzeitig prüfen, ob beim eigenen Haus eine Sanierungspflicht besteht oder eine Maßnahme durchgeführt werden muss, zum Beispiel bei einer alten Heizung oder aufgrund eines Eigentümerwechsels. Weiterhin sollten Eigentümer folgendes machen:

• Ihren Energieausweis prüfen oder erstellen lassen, denn dieser gibt Hinweise auf den energetischen Zustand einer Immobilie.
• Sanierungsmaßnahmen priorisieren: die oberste Geschossdecke oder das Dach zu dämmen oder veraltete Heizungen auszutauschen, sind gute Startpunkte.
• Fördermöglichkeiten recherchieren, denn KfW und regionale Programme können die eigene Investition deutlich schmälern.
• Wenn ein Eigentümerwechsel oder der Verkauf anstehen, sollte frühzeitig geplant werden, denn die Pflicht zur Sanierung kann die Vermarktung oder den Verkaufspreis beeinflussen.
• Im Hinblick auf 2026 können schon jetzt Schritte zur Sanierung oder Modernisierung eingeleitet werden, um frühzeitig zu handeln und keinen Zeitdruck zu haben, falls irgendwann mal eine Sanierungspflicht greift.

Fazit: Das müssen Eigentümer zur Sanierungspflicht ihres Bestandsgebäudes wissen

Die Sanierungspflicht für Bestandsgebäude wird 2026 immer relevanter. Zwar wird weiterhin keine generelle, sofortige Komplettsanierung fällig, doch die energetischen Mindeststandards verschärfen sich mit der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie in nationales Recht. Eigentümer müssen sich daher darauf einstellen, dass energetisch schlechte Häuser stärker in den Fokus rücken, aufgrund von strengeren Vorgaben, verpflichtenden Nachrüstungen nach einem Eigentümerwechsel oder durch neue Anforderungen an Energieausweise.

Für viele Hausbesitzer bedeutet das: Wer rechtzeitig modernisiert, spart nicht nur Energie, sondern schützt auch den Wert seiner Immobilie und vermeidet mögliche Sanktionen. Gleichzeitig können Förderprogramme von KfW oder BAFA finanzielle Belastungen deutlich abfedern. Wichtig ist eine gute Vorbereitung: den energetischen Zustand der Bestandsimmobilie prüfen, notwendige Maßnahmen planen und Förderung nutzen.

Auch wenn 2026 nicht automatisch eine Sanierungspflicht für jedes einzelne Haus kommt, ist klar: Die kommenden Jahre werden entscheidend dafür sein, wie energieeffizient und zukunftssicher der deutsche Gebäudebestand wird. Eigentümer sind daher gut beraten, frühzeitig aktiv zu werden und die Entwicklung rund um das Gebäudeenergiegesetz aufmerksam zu verfolgen.