Abberufung und Kündigung des Hausverwalters – So geht es

Die Abberufung des Verwalters muss grundsätzlich von der Kündigung des Verwaltervertrags getrennt werden. Die Abberufung des Verwalters geschieht durch Beschluss der Wohnungseigentümer. Es kann aber die Situation auftreten, dass der Verwalter abberufen ist, der Hausverwaltervertrag jedoch noch nicht beendet bzw. gekündigt ist oder umgekehrt.

Die Abberufung kann jedoch auch als Kündigung des Verwaltervertrags verstanden werden. Über die Abberufung beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Abberufung kann jedoch auf einen wichtigen Grund beschränkt werden.

Die Möglichkeit einer Abberufung aus wichtigem Grund darf auch durch Beschluss oder Einstimmigkeit der Eigentümer nicht ausgeschlossen werden. Sie muss immer möglich sein.

Allerdings kann ein einzelner Wohnungseigentümer die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund gegeben ist. Andersherum: Selbst wenn ein solcher Grund besteht, kann die Gemeinschaftlich wirksam beschließen, den Verwalter gleichwohl nicht abzuberufen. (BGH, Urteil v. 10.02.12, Az. V ZR 105/11).

Das sind wichtige Gründe für die Abberufung und Kündigung des Verwalters

Ein wichtiger Grund für eine Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags liegt vor, wenn das Vertrauensverhältnis derart zerstört ist, dass ein weiteres Festhalten an der Zusammenarbeit unzumutbar ist (BGH, Urteil v. 20.01.12, Az. V ZR 55/11). Folgende Fälle rechtfertigen eine Abberufung aus wichtigem Grund:

• Der Verwalter führt die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß. Dies gilt auch dann, wenn er die Beschlüsse nicht unverzüglich in die Beschluss-sammlung aufnimmt.
• Der Verwalter verzögert die ihm obliegende Abrechnung nach Ablauf eines Kalenderjahres über die Maßen (ca. 8 Wochen).
• Der Verwalter erfüllt die ihm obliegenden Aufgaben nicht oder nur unzulänglich, insbesondere Beschlüsse der Gemeinschaft werden nicht ordnungsgemäß ausführt.
• Der Verwalter beleidigt einen oder mehrere Wohnungseigentümer.
• Der Verwalter wird wegen Vermögens- oder Eigentumsdelikten rechtskräftig verurteilt.
• Der Verwalter weigert sich, eine Wohnungseigentümerversammlung, insbesondere die einmal jährlich vorgeschriebene, herbeizuführen.
• Der Verwalter fälscht das Protokoll. Grundsätzlich müssen WEG Mitglieder immer die Umstände des Einzelfalls berücksichtigen und prüfen, ob ein weiteres Zusammenarbeiten zumutbar ist oder die Vertrauensbasis gänzlich zerstört ist.

So wird der Verwalter abberufen

Die Abberufung des Verwalters erreichen WEG Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder durch einen schriftlichen Beschluss, in dem sich alle Wohnungseigentümer für die Abberufung des Verwalters aussprechen.

Weigert sich der Verwalter, den Antrag auf Abberufung als Tagesordnungspunkt in die Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung aufzunehmen, können Mitglieder der WEG eine außerordentliche Versammlung mit diesem Tagesordnungspunkt durchsetzen. Hierbei ist es erforderlich, dass von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer schriftlich unter Angabe der Gründe die Einberufung einer solchen außerordentlichen Versammlung verlangt wird.

Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig immer noch, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzendem oder dessen Vertreter einberufen werden.

Sollten Wohnungseigentümer jedoch trotz Kenntnis der zur Abberufung berechtigenden Umstände eine lange Zeit bis zur Abberufung verstreichen lassen, kann diese verwirkt sein. Den Wohnungseigentümern ist zwar eine angemessene Frist zum Nachdenken zuzubilligen, jedoch sollte diese nicht länger als 3 bis 4 Wochen andauern.

Hinweis: Wenn der Verwalter, welcher abberufen werden soll, zugleich auch Eigentümer ist, ist er nicht zur Abstimmung über seine eigene Abberufung berechtigt (§ 25 Abs. 5 WEG).

Sollten Wohnungseigentümer den Beschlussantrag auf Abberufung und Kündigung aus wichtigem Grund ablehnen, kann man als einzelner Wohnungseigentümer den Beschluss anfechten und einen Verpflichtungsantrag stellen, der beinhaltet, dass die übrigen Wohnungseigentümer der Abberufung zustimmen.

Dies deshalb, weil nur die Abberufung des Verwalters ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (§ 21 Abs. 4 WEG). Diese Anträge bzw. Ansprüche müssen Wohnungseigentümer bei dem Amtsgericht geltend machen, in dessen Bezirk sich das Gebäude der Gemeinschaft befindet.

Wenn Wohnungseigentümer den Hausverwaltervertrag kündigen

Als Wohnungseigentümer kann man den Verwaltervertrag je nach der im Vertrag gestalteten Regelung kündigen. Dieselben Gründe, die zur Abberufung des Verwalters führen, berechtigen auch gleichzeitig zur Kündigung des Verwaltervertrags.

Wichtig ist, dass die Kündigung nur das Vertragsverhältnis beendet. Als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft kann der Verwalter also grundsätzlich trotz Kündigung weiter für diese tätig werden. Wollen Wohnungseigentümer sich vom Verwalter gänzlich lösen, ist es deshalb ganz wichtig, dass man nicht nur den Verwaltervertrag kündigt, sondern ihn mit einem Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft auch aus dem Amt abberuft.