Aufgaben des Verwalters

Die Aufgaben des Hausverwalters sind vielfältig und ergeben sich insbesondere aus den §§ 27, 28 WEG und dem Verwaltervertrag.

So muss der Hausverwalter die Hausordnung erstellen und für deren Einhaltung sorgen. Er hat die Versammlungen der Wohnungseigentümer vorzubereiten, durchzuführen und nachzubereiten.

Ihm obliegt es, die Beschlüsse der Eigentümer umzusetzen, gegebenenfalls auch Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen.

Was der Verwalter machen muss

Der Verwalter hat das Gemeinschaftseigentum zu erhalten, instand zu setzen und eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Er muss Gelder der Gemeinschaft auf einem separaten Konto verwalten und einfordern, einen Wirtschaftsplan und die Jahresrechnung erstellen und vieles mehr.

Bei der Erfüllung dieser Aufgaben hat der Verwalter immer die Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Kaufmanns zu beachten. Auch muss er stets die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung einhalten. Das ergibt sich aus § 21 WEG.

Verletzt der Verwalter seine Pflichten, macht er sich schadenersatzpflichtig. Das gilt unabhängig davon, ob Sie eine professionelle Hausverwaltung oder einen Wohnungseigentümer aus Ihrer Mitte mit der Verwaltung betraut haben.

Als Schadenersatz hat der Verwalter den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn er seine Pflicht nicht verletzt hätte. In der Regel hat er Schadenersatz in Geld zu leisten.

Schadenersatzansprüche in der Praxis häufig

Es gibt sicher eine Vielzahl von Situationen, die einen Verwalter zum Schadenersatz verpflichten. Folgende Sachverhalte kommen in der Praxis immer wieder vor:

Der Verwalter vergibt Aufträge über Instandsetzungsmaßnahmen ohne den erforderlichen Beschluss der Eigentümer. Hierdurch verursacht er Mehrkosten, die durch die Beauftragung einer anderen Firma hätten vermieden werden können. Der Verwalter haftet hier für die Mehrkosten.

Der Verwalter übersieht die Verjährungsfrist von Gewährleistungsansprüchen wegen bekannter Mängel oder der Geltendmachung von Baumängeln beim Bauträger. Daher können Ansprüche der Gemeinschaft gegen Handwerker oder den Bauträger nicht mehr durchgesetzt werden.

Er muss hier die Kosten der Mängelbeseitigung tragen.

Kommt er seinen Pflichten nach?

Der Verwalter lässt Wohngeldrückstände schleifen. Daher sind Zahlungen, die zu einem früheren Zeitpunkt noch beizubringen gewesen wären, nun nicht mehr realisierbar. Auch hier macht er sich schadenersatzpflichtig.

Der Verwalter verletzt Verkehrssicherungspflichten, indem er etwa seiner Streu- und Räumpflicht nicht nachkommt. Er unterlässt die Überwachung der Absicherung von Bauarbeiten oder sorgt nicht dafür, dass die Beleuchtung von Flur und Zuwegen intakt ist.

Kommt hier ein Dritter oder ein Eigentümer zu Schaden, muss der Verwalter ihm diesen ersetzen.

Der Verwalter unterlässt Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten, wodurch sich Schäden an Sonder- oder Gemeinschaftseigentum vergrößern. Er zahlt Handwerkerrechnungen, obwohl die Arbeiten mangelhaft durchgeführt wurden.

Er ist nicht sorgfältig bei der Auswahl eines zu beauftragenden Handwerkers. Er stellt den Jahresabschluss fehlerhaft oder verspätet auf. Auch wenn es hier zu Schäden kommt, muss der Verwalter diese ersetzen.

Haftung des Verwalters bei Schäden am Sondereigentum

Auch bei Schäden an einer Eigentumswohnung, deren Ursache im Gemeinschaftseigentum liegen kann, muss der Verwalter tätig werden. Er hat dann unverzüglich alles Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen.

Zwar ist es in erster Linie Sache der einzelnen Wohnungseigentümer, Schäden, die in ihrem Sondereigentum auftreten, zu beseitigen. Dem Verwalter kommt hier aber eine sogenannte Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflicht zu.

Diese Pflicht beinhaltet in erster Linie, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie die Ursache und den Umfang der Schäden festzustellen. Verletzt er diese Pflicht, kann auch das zu Schadenersatzansprüchen der Wohnungseigentümer führen.

Geht also bei Ihrem Verwalter eine Schadensmeldung ein, muss er sofort klären, woher der Schaden kommt. Solange nicht feststeht, wo die Schadensursache liegt und das Gemeinschaftseigentum als Ursache nicht zweifelsfrei ausgeschlossen werden kann, muss der Verwalter den Mangel und damit die Ursache feststellen lassen.

Wichtig: Haftpflichtversicherung

Wie Sie sehen, können auf einen Verwalter durchaus größere Schadenersatzforderungen zukommen. Achten Sie daher stets darauf, dass Ihr Verwalter eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abgeschlossen hat. Das gilt auch dann, wenn ein Eigentümer aus Ihren Reihen die Anlage verwaltet.