Dafür steht der Verwalter: Auskunftspflicht vs. Datenschutz

Als WEG Eigentümer hat man ein Anrecht auf Einsicht in die Beschluss-Sammlung. Eine weitere Frage ist jedoch, inwieweit der Verwalter Auskunft über andere Miteigentümer und des Bauobjekts geben muss.

Auskunftspflicht des Verwalters vs. Datenschutz

Das Bundesdatenschutzgesetz gilt auch im Wohnungseigentumsrecht. Es schützt allerdings nur personenbezogene Daten. Wenn der Verwalter also einem WEG Mitglied Auskunft darüber gibt, ob eine Reparatur durch einen Handwerker ordnungsgemäß ausgeführt wurde, liegt keine Personenbezogenheit vor.

Der Verwalter muss einem WEG Mitglied natürlich auch Auskunft geben, soweit es ihn selbst betrifft, z.B. über von zu zahlende Vorschüsse oder von geleistete Zahlungen oder Rückstände.

Der Verwalter hat einem WEG Mitglied auch sämtliche Auskünfte über die Immobilie an sich, zu geben. Den Verwalter treffen die Auskunfts-, Benachrichtigungs- und Rechenschaftspflicht gegenüber den Eigentümern.

Rechnungslegung – sämtliche Belege und Unterlagen sind vorzulegen

Hinsichtlich der Rechnungslegung ist zu beachten, dass der Verwalter nur den Wohnungseigentümern gemeinsam hierzu verpflichtet ist. Allerdings muss er sämtliche Belege und Unterlagen vorlegen, welche die Einnahmen und Ausgaben nachweisen.

Einsicht in Belege und Abrechnungsgrundlagen können WEG Mitglieder grundsätzlich am Ort der Verwahrung nehmen. Dies gilt allerdings nicht, wenn die Unterlagen an einem anderen Ort (andere Stadt) aufbewahrt werden. Das Informationsrecht beinhaltet auch den Anspruch auf Fertigung von Fotokopien gegen Kostenerstattung.

Als WEG Mitglied hat man auch Anspruch auf eine Liste sämtlicher Wohnungseigentümer, um andere Eigentümer mündlich oder postalisch anzusprechen oder eine Wohnungseigentümerversammlung vorzubereiten. Hier geht das Gesetz von der Wahrung berechtigter Interessen aus, welche ausnahmsweise die Weitergabe dieser personenbezogenen Daten erlaubt. Bei Beendigung der Verwaltertätigkeit hat der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche Verwaltungsunterlagen herauszugeben.

Der Hausverwalter haftet auf Schadenersatz

Der Verwalter kann sich gegenüber einzelnen WEG Mitgliedern, der Wohnungseigentümergemeinschaft oder Dritten haftbar machen. Und zwar immer dann, wenn der Verwalter Pflichten verletzt, die ihn nach dem Gesetz und nach dem Verwaltervertrag treffen. Außerdem kann er sich wegen Untreue gemäß § 266 StGB strafbar machen.

Verletzt der Verwalter eine oder mehrere Pflichten, können die Wohnungseigentümer Ersatz des ihnen entstandenen Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Verwalter die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat, er also weder fahrlässig noch vorsätzlich handelte.

Um seine Aufgaben zu erfüllen, kann der Verwalter dritte Personen einschalten, zum Beispiel einen Wirtschaftsprüfer, einen Buchhalter oder einen Hausmeister. Unterlaufen diesen Fehler, haftet er für diese Personen genauso, als würde er den Fehler selbst gemacht haben (§ 278 BGB). Die gesamte Verwaltungstätigkeit kann er allerdings nicht auf Dritte übertragen.

Dafür steht der Verwalter gerade

• Wenn er selbst Instandsetzungsmaßnahmen ohne Beschluss der Eigentümer durchführt und hierdurch Mehrkosten, die durch die Beauftragung einer anderen Firma hätten vermieden werden können, entstehen. Dann haftet er für die Mehrkosten.
• Wenn er trotz mangelhafter Leistung die Rechnung des Handwerkers bezahlt, ohne die Mängel zu rügen und die Mängelgewährleistungsrechte geltend zu machen.
• Wenn er es unterlässt, die Wohnungseigentümer auf Gewährleistungsfristen oder Verjährungsfristen hinzuweisen und diese deshalb Rechtsnachteile erleiden.
• Wenn er Mängel oder Beschädigungen an der Immobilie feststellt und diese den Wohnungseigentümern nicht unverzüglich meldet.

Tipp: Achten Sie deshalb darauf, dass Ihr Hausverwalter eine ausreichende Betriebs- und Vermögenshaftpflichtversicherung abgeschlossen hat. Lassen Sie sich den Abschluss einer solchen Versicherung nachweisen, indem Sie sich den Versicherungsschein vorlegen lassen. Nehmen Sie eine entsprechende Regelung im Verwaltervertrag auf.

Der Verwalter haftet auch für Verstöße gegen ihm übertragene Verkehrssicherungspflichten (LG Frankfurt/Oder, Urteil v. 02.10.12, Az. 16 S 11/12). Dies bedeutet, dass er dafür Sorge zu tragen hat, dass die Räum- und Streupflicht erfüllt wird, Kinderspielplätze nicht gefahrenträchtig sind und Spielgeräte regelmäßig überprüft werden. Ebenfalls hat er darauf zu achten, dass die Beleuchtung der Zuwege oder der Kellerräume intakt ist.

Auch einzelne Wohnungseigentümer können Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter geltend machen, wenn dieser seinen Pflichten nicht nachkommt. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn ein Wohnungsmieter zu Recht die Miete aufgrund baulicher Mängel mindert, welche der Verwalter trotz Kenntnis nicht unverzüglich beseitigt und er die gebotene Mängelbeseitigung verschleppt.