Bei einer Zwangsräumung sollten Sie als Vermieter eine Dokumentation anlegen

Wenn Sie als Vermieter eine Zwangsräumung vornehmen, sollten Sie darauf achten, dass Sie eine Dokumentation über die vorgefundenen Gegenstände anlegen. Tun Sie das nicht, riskieren Sie hohe Schadensersatzforderungen. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im Juni 2017 klar.

Räumung ohne Dokumentation unzulässig

Ein Erwerber hatte ein Haus durch Zwangsversteigerung erworben. Ohne Hinzuziehung eines Gerichtsvollziehers ließ der Erwerber das Haus durch eine private Firma räumen. Einen Teil der vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände gab er in ein Auktionshaus.

Der frühere Besitzer hatte die Herausgabe von Bildern und Möbeln, die sich im Haus befunden haben sollten, verlangt. Da die Gegenstände nicht auffindbar waren, stellte der frühere Besitzer eine Schadensersatzforderung in Höhe von mehreren 10.000,- €.

Nach Ansicht des BGH haftete der Ersteigerer dem Grunde nach auf Schadensersatz, da er mit verbotener Eigenmacht gehandelt hatte. Das per Zwangsversteigerung erworbene Haus durfte von ihm nicht ohne Einschaltung eines Gerichtsvollziehers in Besitz genommen werden. Insbesondere durften die vorgefundenen Einrichtungs- und Kunstgegenstände nicht eigenmächtig weggeschafft werden, weil sie Eigentum des früheren Besitzers geblieben waren.

Zu Gunsten des früheren Besitzers lag eine Umkehr der Beweislast vor. Grundsätzlich muss zwar der vermeintlich Geschädigte, der Schadensersatz wegen verbotener Eigenmacht verlangt, den Beweis für seinen Schaden führen.

Bei “kalter Räumung” liegt Beweislast bei Vermieter

Bei einer eigenmächtigen mit verbotener Eigenmacht ausgeführten so genannten „kalten Räumung“, ergibt sich nach Ansicht des BGH aber eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten desjenigen, der die Räumung vornimmt. Das gleiche gilt bei Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses.

Wenn Sie als Vermieter also eine „kalte Räumung“ bei einem Mieter vornehmen würden, träfe Sie nach Ansicht des BGH ebenfalls die Umkehr der Darlegungs- und Beweislast. Als Vermieter trifft Sie deshalb dann die Pflicht, dafür zu sorgen, dass die Gegenstände Ihres Mieters nicht beschädigt werden oder verloren gehen. Zudem müssten Sie ein genaues Verzeichnis der Gegenstände aufstellen.

Nur wenn Gegenstände des Mieters offenkundig wertlos sind, entfällt Ihre Aufbewahrungs- und Inventarisierungspflicht. Bei einer Räumung werden die Interessen Ihres Mieters nur gewahrt, wenn der herbeizuziehende Gerichtsvollzieher die Gegenstände dem Mieter übergibt oder nach Erfassung in einem Protokoll einer Verwahrung zuführt.

Kommen Sie als Vermieter Ihrer Pflicht der Dokumentation nicht nach, müssen Sie beweisen, inwieweit die Angaben des Mieters zu Art, Anzahl, Zustand und Wert der Gegenstände unzutreffend sind. Also Achtung!

Als Vermieter haften Sie dem Grunde nach auf Schadensersatz, wenn Sie eine Mietwohnung und die darin befindlichen Gegenstände durch verbotene Eigenmacht in Besitz genommen haben. (BGH, Urteil v. 23.06.17, Az. V ZR 175/16).