Bei Todesfall: Eintrittsberechtigung und Rangfolge

Der Tod des Vermieters stellt auch organisatorisch ein großes Problem für jeden Vermieter. Besonders schwer wird dies wohl im Falle eines gemeinsam gentutzten Haushaltes, bleibt da doch zu klären, wer neuer Mieter wird.

Um dies korrekt zu entscheiden, müssen Sie die Eintrittsberechtigten und deren Rangfolge als neuer Mieter einschätzen können. Wie dies geht, erfahren Sie hier praxisnah.

Die Eintrittsberechtigten und ihre Rangfolge

Hat Ihr verstorbener Mieter in der Wohnung mit mehreren Personen einen gemeinsamen Haushalt geführt, so werden mit dem Ableben des Mieters nicht alle Personen zugleich Ihre neuen Mieter, sondern das Gesetz schreibt eine Rangfolge der Eintrittsberechtigten vor (siehe hierzu die Übersicht auf der nächsten Seite).

Der Ehepartner steht auf der ersten Stufe der Rangfolge. Hat er mit dem Mieter die Wohnung bewohnt, so tritt er allein als neuer Mieter in den Mietvertrag ein. Dies gilt auch dann, wenn außer dem Ehepaar noch gemeinsame Kinder oder andere Familienmitglieder im Haushalt gelebt haben.

Denn wenn auf einer höheren Stufe ein Angehöriger als neuer Mieter in den Mietvertrag eintritt, sind die Personen auf den nachfolgenden Stufen in der Regel vom Eintritt ausgeschlossen. Selbstverständlich kann – im obigen Beispiel – der überlebende Ehepartner die Wohnung weiterhin gemeinsam mit den Kindern nutzen.Neuer Mieter wird aber nur der Ehepartner. Nur an ihn müssen Sie beispielsweise Nebenkostenforderungen oder Mieterhöhungen adressieren.

Hat der Ehepartner kein Interesse daran, den Mietvertrag fortzuführen, so kann er Ihnen gegenüber erklären, dass er den Eintritt ablehnt.Diese Ablehnungserklärung ist mündlich oder schriftlich möglich. Sie muss innerhalb eines Monats erfolgen, nachdem der Eintrittsberechtigte vom Tod des Mieters erfahren hat und sie bewirkt, dass der gesetzliche Eintritt dieser Person in den Mietvertrag nicht stattfindet.

Rangfolge der Eintrittsberechtigten

Erklärt der überlebende Ehepartner allerdings verspätet, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchte, so ist er schon kraft Gesetzes neuer Mieter geworden und die Personen auf der zweiten und dritten Stufe und die Erben sind vom Eintritt ausgeschlossen.

Der Eingetretene kann jetzt nur noch nach den allgemeinen Vorschriften, die unabhängig vom Tod eines Mieters gelten, das Mietverhältnis kündigen, also mit einer Frist von drei Monaten. Möglich ist allerdings immer auch eine Auflösung des Mietvertrages im Einvernehmen zwischen Ihnen und dem neuen Mieter.Weder Kündigung noch einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages führen aber zu einem Eintritt der Personen auf den nachrangigen Stufen.

Wie bei jeder Kündigung oder Vertragsauflösung sind Sie frei, zu entscheiden, an wen und zu welchen Bedingungen Sie neu vermieten.

Hat der Ehepartner rechtzeitig erklärt, dass er den Eintritt in das Mietverhältnis ablehnt, oder hat der Mieter ohne Ehepartner die Wohnung bewohnt, kommen die Mitbewohner der zweiten Stufe zum Zuge.

Dies sind die Kinder und gegebenenfalls ein gleichgeschlechtlicher Lebenspartner, mit dem der Mieter auf Grundlage des Lebenspartnerschaftsgesetzes eine eingetragene Lebenspartnerschaft begründet hat.

Zu den Kindern zählen die leiblichen Kinder des Mieters, gleichgültig ob es eheliche oder nichteheliche, minderjährige oder volljährige Kinder sind. Auch Adoptivkinder gehören dazu.

Achtung: Auch Minderjährige treten beim Tod eines Mieters kraft Gesetzes als Vertragspartner in das Mietverhältnis ein. Für sie muss dann der gesetzliche Vertreter, also die Eltern oder gegebenenfalls ein Vormund erklären, ob der Eintritt in das Mietverhältnis abgelehnt wird.

Die Personen auf derselben Stufe treten nebeneinander in den Mietvertrag ein. Jeder für sich hat aber das Recht, Ihnen als Vermieter zu erklären, dass er den Eintritt ablehnt. Eine solche Ablehnungserklärung gilt nur für den Einzelnen und lässt die Eintrittsrechte der übrigen gleichrangigen Personen unberührt.

Hierin unterscheidet sich die Ablehnungserklärung von einer Kündigung, die von mehreren Mitmietern nur gemeinsam und mit Wirkung für alle ausgesprochen werden kann.

Hinsichtlich Form und Frist der Ablehnungserklärung gilt das Gleiche wie beim Ablehnungsrecht des Ehepartners. Allerdings beginnt die Monatsfrist erst zu laufen, wenn der Eintrittsberechtigte vom Tod des Mieters und zusätzlich von der Ablehnung der vorrangig Berechtigten erfährt.

Ist auf der zweiten Stufe ein gleichgeschlechtlicher Lebenspartner nicht vorhanden oder hat er den Eintritt in das Mietverhältnis abgelehnt, so kommen neben den Kindern auf der dritten Stufe weitere Familienangehörige und andere Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen, als Eintrittsberechtigte in Betracht.

Obwohl die Kinder des verstorbenen Mieters bereits auf der zweiten Stufe eintrittsberechtigt sind, verdrängen sie ausnahmsweise das Eintrittsrecht der anderen Familienangehörigen und Personen auf der dritten Stufe nicht.

Andere Familienangehörige sind alle übrigen, mit dem Mieter verwandten oder verschwägerten Personen, unabhängig welchen Grades, ebenso Stiefkinder und Pflegekinder. Zu den anderen Personen zählt insbesondere der Lebensgefährte einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft.

Neue Mieter werden alle Personen auf derselben Stufe, die den Eintritt nicht oder nicht fristgerecht abgelehnt haben.

Beispiel: Der verstorbene Mieter hat mit seiner Ehefrau, einer gemeinsamen Tochter (39 Jahre alt), einem Pflegekind (22) und einem Enkelkind (16) in der Wohnung gelebt. Die Ehefrau wird entsprechend der gesetzlichen Rangfolge alleinige Mieterin.Lehnt sie den Eintritt in das Mietverhältnis ab, werden die übrigen drei Personen gemeinsam Mieter. Lehnt auch das Pflegekind den Eintritt ab, werden Tochter und Enkelkind gemeinsam Mieter.