Die Pflichten eines Hausverwalters

Der Hausverwalter ist neben der Eigentümerversammlung das wichtigste Organ in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.Während die Eigentümerversammlung die Durchführung der Verwaltung durch Beschlüsse regelt, ist der Verwalter insbesondere für die Umsetzung dieser Beschlüsse zuständig.

Was muss ein Hausverwalter tun?

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist der Verwalter insbesondere berechtigt und verpflichtet:Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters können durch Vereinbarung der Eigentümer nicht eingeschränkt werden. Die Entziehung einzelner Aufgaben ist jedoch möglich.Der Verwalter ist verpflichtet, seine Dienste für Ihre Wohnanlage höchstpersönlich zu erbringen. Der Verwalter darf sich aber natürlich bei seiner Tätigkeit von untergeordneten Hilfspersonen unterstützen lassen.Dem Verwalter ist es wegen des besonderen Vertrauensverhältnisses zu Ihnen und den weiteren Eigentümern nicht erlaubt, die Verwaltertätigkeit ohne Einwilligung auf Andere zu übertragen.Unwirksam sind auch Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümer, die den Verwalter allgemein für die Zukunft zur Übertragung seiner Tätigkeit berechtigen.

• Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung durchzuführen;
• die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
• gemeinschaftliche Gelder zu verwalten;
• Lasten- und Kostenbeiträge der Eigentümer in Empfang zu nehmen;
• Zahlungen und Leistungen im Rahmen der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu bewirken und entgegenzunehmen.

Persönliche und fachliche Voraussetzungen des Hausverwalters

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt nicht, welche Voraussetzungen ein Bewerber für die Stelle eines Verwalters erfüllen sollte. Die Eignung wird deshalb allein durch die Anforderungen und die Verantwortung der Verwaltertätigkeit bestimmt.Die Tätigkeit als Verwalter erfordert insbesondere juristische, kaufmännische, bautechnische und bauwirtschaftliche Kenntnisse. Verwalter kann auch ein Wohnungseigentümer – nicht aber ein Mitglied eines Verwaltungsbeirats – sein.Hinweis: Die Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Verwalter ist allerdings wegen der kaum zu vermeidenden Interessenkollision für die Gemeinschaft nicht sinnvoll.Verwalter kann sein:Den Verwalter trifft eine hohe Verantwortung, die ein persönliches Vertrauensverhältnis erfordert.Von seiner persönlichen und fachlichen Qualifikation hängt aber auch das Funktionieren der Gemeinschaft und die Werterhaltung Ihrer Wohnanlage ab.Es liegt daher in Ihrem und im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, dass der Verwalter persönlich in der Lage ist, den juristischen, kaufmännischen, bautechnischen und bauwirtschaftlichen Anforderungen gerecht zu werden.

• Jede natürliche Einzelperson;
• jede juristische Person, z. B. eine GmbH, eine AG, ein eingetragener Verein, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

Die Ausübung der Verwaltertätigkeit erfordert allerdings bisher keine Zulassung und keinen Befähigungsnachweis. Der Gesetzgeber hat wie bei der Maklertätigkeit bisher keinen Regelungsbedarf gesehen.Sie und die Mitglieder Ihrer Eigentümergemeinschaft müssen bei der Auswahl von Bewerbern sorgfältig sein. Ist ein Verwalter eingesetzt, ist es nicht einfach diese Bindung wieder zu lösen.Ein seriöser Bewerber wird Erkundigungen und die Einholung von Referenzen, beispielsweise bei Verwaltungsbeiräten anderer von ihm verwalteter Wohnungsanlagen, ermöglichen.Eine Besichtigung der von dem Bewerber bereits verwalteten Wohnanlagen und seiner Geschäftsräume muss möglich sein.Die Bereitschaft des Bewerbers zu einer persönlichen Vorstellung und Befragung in einer Versammlung der Eigentümer Ihrer Wohnanlage ist selbstverständlich.

Das müssen Sie bei Bewerbungen beachten

Prüfen Sie bei dieser Gelegenheit die Eignung des Bewerbers durch Fragen an ihn nach:

• Berufsausbildung, z. B. Jurist, Betriebswirt, Architekt;

• Qualifikation als Wohnungseigentumsverwalter;
• Berufserfahrung;
• betriebliche Ausstattung;
• Rechtsform seines Unternehmens;
• Organisation seines Verwalterbüros;
• Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung.

Wichtig ist auch eine Mitgliedschaft des Bewerbers in einem Berufsverband, beispielsweise:

• Verband der Hausverwalter (VdH);
• Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV);
• Bundesfachverband der Wohnungsverwalter (BfW);
• Immobilienverband Deutschland (IVD).

Wegen der strengen Aufnahmebedingungen der Verbände, der dort geltenden Berufsordnungen und Standesrichtlinien, welche die Mitglieder verpflichtet sind einzuhalten, und wegen des Fortbildungszwangs ist eine Mitgliedschaft ein gewisser Garant für Seriosität.Achtung: Die Eignung eines Bauträgers als Verwalter einer von ihm errichteten Wohnanlage ist problematisch.Es liegt eine Interessenkollision wegen drohender Haftung für Baumängel vor, und es besteht die Gefahr, dass Gewährleistungsansprüche der Eigentümer nicht durchgesetzt werden.