Einbauküche in Mietwohnung: Wie sinnvoll für Vermieter?
Nach wie vor ist die Küche für viele Menschen ein zentraler Raum im Haus oder in der Wohnung. Man bereitet dort nicht nur das Essen zu, sondern oft handelt es sich um einen Ort der Geselligkeit. In einer Mietwohnung gibt es entweder eine Küche aus austauschbaren Elementen oder die sogenannte Einbauküche.
Sie erfahren in unserem Beitrag, wie eine Einbauküche definiert wird und ob es eine Pflicht zum Einbau gibt. Wir nennen aus Sicht des Vermieters die Vor- und Nachteile dieser Art von Küche. Darüber hinaus gehen wir darauf ein, welche Anforderungen es an eine Einbauküche gibt, wann eine Erneuerung notwendig ist und was diesbezüglich im Mietvertrag geregelt sein sollte.
Definition: Was ist eine Einbauküche?
Die Bezeichnung Einbauküche wird in der Regel für die Küchenausstattung genutzt, die einen bestimmten Standard hat und bei der die Küchenmöbel fest angebracht sind. Die Einbauküche ist exakt im jeweiligen Raum integriert und kann nicht einfach durch Wegtragen der Elemente entfernt werden. Standardmäßig beinhaltet eine Einbauküche in der Wohnung meistens folgende Elemente:
- Kühlschrank
- Kochplatten bzw. Herd
- Spüle
- Küchenmöbel (Schränke)
- Backofen
Gibt es eine Pflicht zum Einbau einer Einbauküche in der Mietwohnung?
Vermieter sind vom Grundsatz her nicht dazu verpflichtet, innerhalb einer Mietwohnung eine Küche zur Verfügung zu stellen. Vorgegeben ist lediglich, dass bestimmte Anschlüsse in der Küche vorhanden sein müssen, insbesondere:
- Wasser
- Strom
- Eventuell Gas
Zu beachten ist allerdings, dass die Küche ein wesentliches Merkmal ist, das sich auf die Höhe der Miete und somit auf den Mietspiegel auswirkt.
Vorteile: Was sind Gründe für die Einbauküche in der Mietwohnung?
Für Vermieter gibt es durchaus gute Gründe, eine Einbauküche in der Wohnung beim Vermieten bereitzustellen. Folgende Vorzüge sind häufig mit einem guten Zustand der Einbauküche in der Wohnung verbunden:
- Erhöhen der Attraktivität für neue Mieter
- Höhere Miete möglich
- Ausgleich der Kosten für die Anschaffung
- Schonen der Bausubstanz
In vielen Fällen wirkt sich das Vermieten einer Wohnung mit Einbauküche positiv auf die Attraktivität der Mietwohnung aus. Das bedeutet, dass die Chance steigt, schnell einen solventen Mieter für die Wohnung zu finden. In aller Regel darf der Vermieter zudem eine höhere Kaltmiete verlangen, wenn sich die Küche in der Wohnung befindet. Darüber hinaus wird dadurch die Bausubstanz geschont, dass der Mieter nicht stetig eine neue Küche ein- und abbaut, sodass zum Beispiel keine Löcher in die Wände gebohrt werden müssen.
Nachteile: Welche Gründe sprechen gegen die Einbauküche in der Mietwohnung?
Neben den Vorteilen gibt es ebenso einige Nachteile, die für Vermieter in Verbindung mit einer Einbauküche in der Wohnung existieren können:
- Höhere Anschaffungskosten
- Zeitaufwand bei einer notwendigen Reparatur
- Kosten für die Instandhaltung
- Unattraktiv, wenn Mieter eigene Küche mitnehmen möchten
Der Hauptnachteil einer Einbauküche sind für den Vermieter sicherlich die entstehenden Kosten. Im Durchschnitt belaufen sich die Anschaffungskosten für eine Küche zwischen 10.000 und 15.000 Euro. Je nach Ausstattung können diese Kosten noch deutlich höher ausfallen. Ebenfalls nicht zu vernachlässigen ist der mögliche Nachteil, dass die Wohnung eventuell durch die Einbauküche zum Vermieten unattraktiver sein kann. Das ist unter der Voraussetzung der Fall, dass zukünftige Mieter ihre eigene Küche mitnehmen möchten.
Gibt es Anforderungen an eine Einbauküche?
Wie Sie zu Beginn unseres Beitrages erfahren haben, ist der Vermieter nicht verpflichtet, grundsätzlich eine Küche oder gar eine Einbauküche in der Wohnung bereitzustellen. Wenn allerdings die Wohnung explizit mit einer Einbauküche vermietet wird und dies im Mietvertrag festgehalten ist, gibt es durchaus einige Anforderungen an die Küche. Dazu gehört zum Beispiel, dass bestimmte Elemente vorhanden sein müssen, insbesondere:
- Kühlschrank
- Spüle
- Kochplatten
- Küchenschränke
Nicht vorhanden in einer Einbauküche müssen zum Beispiel im Gegensatz zum Kühlschrank und einer Spüle nach allgemeiner Rechtsauffassung die Geschirrspülmaschine oder Schränke mit LED-Beleuchtung sein. Darüber hinaus muss sich die vermietete Küche in einem nutzbaren Zustand befinden, da der Vermieter für die Instandhaltung verantwortlich ist.
Einbauküche im Mietvertrag aufnehmen – 4 Tipps
Empfehlenswert ist es, Regelungen zur Einbauküche im Mietvertrag festzuhalten. Orientieren Sie sich gerne an den folgenden Tipps, wie Formulierungen im Hinblick auf die Küche der Mietwohnung im Mietvertrag aussehen könnte.
Tipp 1: Geben Sie im Mietvertrag an, ob Sie Ihre Küche möbliert vermieten möchten und ob es sich um eine Einbauküche oder um eine Küche mit einzelnen, austauschbaren Elementen, handelt.
Tipp 2: Schreiben Sie im Mietvertrag ebenfalls Regelungen zur Instandhaltung der Einbauküche nieder. Dort wird festgehalten, unter welchen Voraussetzungen eine Instandsetzung notwendig ist.
Tipp 3: Halten Sie im Mietvertrag fest, wie sich die Miete im Hinblick auf die Einbauküche zusammensetzt. Wird die Küche mit vermietet, sind Sie dazu berechtigt, eine etwas höhere Miete als ohne Einbauküche verlangen.
Tipp 4: Aus Vermietersicht ist es empfehlenswert, im Mietvertrag eine sogenannte Kleinreparaturklausel aufnehmen zu lassen. Das bedeutet, dass der Mieter zum Beispiel bei einer Reparatur an der Einbauküche kleinere Beträge von bis zu ungefähr 100 Euro selbst zahlen muss.
Wie viel kostet eine Einbauküche?
Zu den Nachteilen der Einbauküche gehört für Vermieter, dass die Küche mit Kosten verbunden ist. Auf der anderen Seite besteht allerdings die Möglichkeit, die Einbauküche über einen Zeitraum von zehn Jahren hinweg mit den Anschaffungskosten abschreiben zu lassen. Die lineare Abschreibung bezieht sich auf sämtliche Elemente der Einbauküche.
Lediglich bei einzelnen Elektrogeräten mit einem Kaufpreis von maximal 410 Euro dürfen diese als geringfügige Wirtschaftsgüter als Werbungskosten angegeben werden.
Wer muss für Reparaturen und Schäden der Einbauküche aufkommen?
Wird die Einbauküche in der Wohnung mit vermietet, ist der Vermieter grundsätzlich für die Instandhaltung verantwortlich. Das bedeutet, dass er für notwendige Reparaturen die Kosten zu tragen hat, die er halt durchführen lassen. Lediglich die bereits erwähnte Kleinreparaturklausel kann dazu führen, dass der Mieter kleinere Reparaturen selbst zahlen muss.
Etwas anders stellt sich die Situation bei Schäden an der Küche dar, die durch den Mieter verursacht wurden. In dem Fall hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen Schadensersatzanspruch, sodass der Mieter letztendlich die Kosten für die Instandsetzung oder Reparatur tragen muss.
FAQs zum Einbau einer Küche als Vermieter
