Einfacher Mietspiegel? Qualifizierter Mietspiegel? Wir erklären es!

Das Gesetz unterscheidet zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel.

Ein einfacher Mietspiegel wird durch die Gemeinde und Interessenvertreter ohne formelles Verfahren aufgestellt.

Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt.

Er wird von der Gemeindevertretung förmlich beschlossen und ist alle 2 Jahre zu erneuern.

Nicht in jeder Stadt existiert ein Mietspiegel

Allerdings werden diese Übersichten über die Mieten nicht für jede Stadt oder Gemeinde erstellt. Insbesondere in kleineren Städten und Gemeinden existieren keine Mietspiegel.

Bislang mussten Sie als Vermieter einer Wohnung in einer Gemeinde ohne Mietspiegel ein anderes Instrument zur Begründung heranziehen.

So hatten Sie die Möglichkeit, ein Sachverständigengutachten vorzulegen, was sehr kostspielig ist. Alternativ konnten Sie 3 Vergleichswohnungen benennen. Das wirft aber immer dann Schwierigkeiten auf, wenn vergleichbare Wohnungen nicht vorhanden oder bekannt sind.

BGH erleichtert Mieterhöhung

Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) erfreulicherweise eine Entscheidung getroffen, mit der er Ihnen als Vermieter die Begründung Ihrer Mieterhöhung erleichtert: Sie dürfen sich bei Mieterhöhungen auf den Mietspiegel einer Nachbarstadt berufen.

Das gilt auch dann, wenn dieser in einem einfachen Verfahren erstellt worden ist (BGH, Urteil v. 16.06.10, Az. VIII ZR 99/09).

Im entschiedenen Fall hatte ein Vermieter die Miete seiner Wohnung im baden-württembergischen Backnang unter Berufung des Mietspiegels der Nachbarstadt Schorndorf um ca. 76 € monatlich erhöht. Zur Begründung führte er an, dass es sich bei Backnang und Schorndorf um vergleichbare Gemeinden handele, sodass er diesen Mietspiegel heranziehen dürfe.

Gemeinden waren vergleichbar

Die Karlsruher Richter billigten diese Vorgehensweise. Das Mieterhöhungsverlangen war ordnungsgemäß nach § 558a BGB begründet.

Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf sei ausreichend gewesen, weil für die Stadt Backnang kein Mietspiegel erstellt worden sei. Außerdem seien beide Städte unter anderem im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar.

Lediglich wenn der Mieter nachweisen könne, dass der Mietspiegel nicht sachkundig erstellt worden sei oder auf unzureichenden Daten basiere, lasse sich ein Mietspiegel anfechten. Das war im konkreten Fall aber nicht erfolgt.

Einfacher Mietspiegel ist ausreichend

In seinem Urteil wies der BGH darauf hin, dass auch ein einfacher Mietspiegel durchaus alleinige Grundlage der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann.

Allerdings komme solchen Mietspiegeln lediglich indizielle Wirkung zu. Ein qualifizierter Mietspiegel enthalte dagegen eine Vermutungswirkung dahingehend, dass die aufgeführten Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergäben.

Das bedeutet das Urteil für Sie

Nach diesem Urteil können Sie Ihre Mieterhöhung auch mit dem Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde begründen. Das gilt auch, wenn dort lediglich ein einfacher Mietspiegel vorhanden ist.

Ob dieser zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen Ihr Mieter gegen den Mietspiegel erhebt.

Trägt er etwa vor, den Verfassern habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt, muss das Gericht dem nachgehen. Gleiches gilt, wenn er angibt, Sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder unzureichendes Datenmaterial verwendet. Nur wenn dann noch Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels bleiben, ist Ihre Mieterhöhung unwirksam.

Sie können Ihre Mieterhöhung mit dem Mietspiegel der Nachbarstadt begründen

Ihre Miete können Sie nicht einseitig bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, sondern Sie bedürfen hierzu der Zustimmung Ihres Mieters.

Damit dieser sachgerecht beurteilen kann, ob Ihre Mieterhöhung gerechtfertigt ist, sieht das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 558a eine Begründungspflicht vor.

Die Instrumente, anhand derer Sie Ihre Mieterhöhung begründen können, sind ebenfalls gesetzlich vorgegeben. Unter anderem können Sie Ihre Mieterhöhung anhand eines Mietspiegels begründen. Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Stadt oder Gemeinde.

Er wird von Städten und größeren Gemeinden in Zusammenarbeit mit Interessengruppen wie etwa Mieter- und Vermieterverbänden aufgestellt.