Haftung des Verwalters – Wann ist er haftbar?

Eine bloße Pflichtverletzung Ihres Verwalters allein reicht jedoch nicht, um dessen Haftung zu begründen.

Vielmehr muss er seine Pflichtverletzung auch vertreten. Das heißt, er muss vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt haben.

Schadenersatz nur bei Vorsatz oder Fahrlässigkeit

In der Praxis geht es in der Regel nicht um Vorsatz, sondern um fahrlässiges Verhalten. Das ist dann gegeben, wenn der Verwalter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Etwa dann, wenn er vergisst Termine zu notieren und es dadurch zur Verjährung von Ansprüchen kommt.

Wenn er bei der Überwachung von Handwerkern nicht die gebotene Aufmerksamkeit an den Tag legt, wodurch er nicht erkennt, dass diese nicht fachgerecht arbeiten. Oder wenn er ansonsten schlampig und vorwerfbar handelt.

In diesem Zusammenhang ist Folgendes wichtig: Der Verwalter kann seine Haftung für fahrlässige Schadenverursachung nicht im Voraus ausschließen. Eine entsprechende Vereinbarung im Verwaltervertrag ist unwirksam, da sie mit der besonderen Vertrauensstellung des Verwalters nicht vereinbar ist.

Verwalter darf sich Dritter bedienen

Ihr Verwalter muss seine vertraglich und gesetzlich geschuldeten Tätigkeiten nicht unbedingt selbst ausüben. Er kann auch Dritte mit der Erfüllung dieser Aufgaben betrauen. So kann er etwa einen Buchhalter, Wirtschaftsprüfer oder einen Hausmeister einstellen. Die gesamte Verwaltung ist jedoch nicht auf Dritte übertragbar.

Allerdings: Die Einschaltung dritter Personen ändert nichts an der Haftung des Verwalters. Verstoßen diese Dritten in vorwerfbarer Weise gegen die ihnen übertragenen Pflichten, hat der Verwalter hierfür einzustehen. Das Verschulden Dritter wird ihm nämlich nach dem BGB zugerechnet. Somit hat er derart für deren Fehler einzustehen, als hätte er sie selbst gemacht. Auch hier macht er sich schadenersatzpflichtig.

So machen Sie Ihren Anspruch geltend

Jeder Wohnungseigentümer kann den Anspruch wegen eines Schadens an seinem Sondereigentum selbstständig gegenüber dem Verwalter geltend machen.

Der Verwalter versäumt es, einen Dachdecker zu beauftragen, obwohl ihm eine Undichtigkeit des Dachs bekannt war. Kommt es hierdurch zu Feuchtigkeitsschäden in Ihrer Wohnung, können Sie diesen Schaden ersetzt verlangen.

Soweit dies nötig ist, müssen Sie Klage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Ab einem Streitwert von 5.000 € ist das jeweilige Landgericht zuständig.

Verursacht der Verwalter dagegen einen Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum oder am Verwaltungsvermögen, ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich, um gegen den Verwalter vorzugehen.

In diesem Beschluss entscheidet die Gemeinschaft entweder als solche gegen den Verwalter vorzugehen oder sie ermächtigt einen Eigentümer, den Schadenersatzanspruch der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter geltend zu machen.

Ohne diesen sogenannten Vorschaltbeschluss ist der einzelne Eigentümer weder berechtigt, gegen den Verwalter Schadenersatz mit Leistung an die Eigentümergemeinschaft zu verlangen, noch kann er anteiligen Schadenersatz an sich selbst verlangen.

Entlastung schließt Haftung des Verwalters aus

Wichtig: Die Haftung des Verwalters entfällt, wenn die Eigentümerversammlung den Verwalter durch einen entsprechenden Beschluss bereits entlastet hat. Die Entlastung des Verwalters erstreckt sich dabei auf alle Umstände, die den Eigentümern bei der Beschlussfassung bekannt waren, oder die sie bei Beachtung der nötigen Sorgfalt hätten erkennen können.

Bei der Versammlung ist beispielsweise bekannt, dass der Verwalter es versäumt hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum beseitigen zu lassen. Es ist unklar, ob sich hieraus ein weitergehender Schaden entwickelt. Nehmen Sie diesen Punkt unbedingt von der Entlastung aus.

Überlegen Sie es sich immer gut, ob Sie den Verwalter pauschal entlasten. Die Entlastung bedeutet nämlich, dass Sie auf Ihre Rechte unwiderruflich verzichten.

WEG verpflichtet zur Beauftragung eines Verwalters

Als Gemeinschaft von Wohnungseigentümern sind Sie verpflichtet, Ihr Gemeinschaftseigentum in die Obhut eines Hausverwalters zu geben. So bestimmt es das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Hierzu können Sie eine professionelle Hausverwaltung beauftragen oder aber einen Wohnungseigentümer aus Ihrer Mitte mit dieser Aufgabe betrauen.