Herausgabe von Unterlagen durch den früheren Verwalter
Wenn der Verwalter wechselt, dann muss der neue Verwalter vom früheren Verwalter zur Durchführung einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Unterlagen der WEG erhalten.
Immer wieder kommt es zu Unstimmigkeiten beim Verwalterwechsel und bei der Herausgabe der Verwalterunterlagen.
Welche Unterlagen muss der alte Verwalter herausgeben?
Kurz gesagt: Der Verwalter muss alle Unterlagen herausgeben, die er zur Durchführung der Verwaltung erhalten hat. Das folgt aus § 667 BGB. Die Vorschrift lautet:
§ 667 Herausgabepflicht
„Der Beauftragte ist verpflichtet, dem Auftraggeber alles, was er zur Ausführung des Auftrags erhält und was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt, herauszugeben.“
Insoweit werden die Regeln des Auftrags und der Geschäftsbesorgung für die Durchführung der Immobilienverwaltung herangezogen.
Demnach ist der Verwalter nach Beendigung der Verwaltung und Ablauf seiner Tätigkeit im Rahmen der Geschäftsbesorgung verpflichtet, alles, was er im Rahmen der Verwaltung erlangt hat, herauszugeben.
Die Herausgabepflicht besteht gegenüber der WEG, also der Eigentümergemeinschaft. Denn diese ist Auftraggeber für den Verwalter.
Sofern die WEG-Gemeinschaft einen neuen Verwalter bestellt hat, dann wird die WEG durch den neuen Verwalter vertreten. Deshalb wird der Herausgabeanspruch dann gegenüber dem neuen Verwalter erbracht.
Was ist herauszugeben?
Es stellt sich schnell die Frage, ob der frühere Verwalter Kopien anfertigen kann und die Originale behält. Das hat die Rechtsprechung aber hinreichend geklärt:
Der Verwalter hat alle Unterlagen und sämtliche Belege im Original herauszugeben.
Das gilt für alle im Lauf der Verwaltung selbsttätig erlangten Unterlagen als auch für diejenigen Unterlagen, die der Verwalter von der vorhergehenden Verwaltung übergeben bekommen hat. Diese Herausgabepflicht besteht ohne Einschränkung.
Übrigens zählen zu den Originalunterlagen auch die Pläne, Zeichnungen und Bauunterlagen, wenn der Verwalter zugleich Bauträger war.
Was ist zu tun, wenn die WEG-Gemeinschaft den Umfang der Unterlagen nicht genau kennt und diesen auch nicht genau bezeichnen kann?
Immer dann, wenn sich die WEG und der frühere Verwalter im Streit trennen, dann besteht das Risiko, dass wertvolle Unterlagen der WEG verloren gehen.
Vielfach können die Eigentümer nicht genau benennen, welche Unterlagen sich im Besitz des Verwalters befinden. Damit wird aber auch die Geltendmachung des Herausgabeanspruches und eine spätere Vollstreckung erschwert.
Auskunftsanspruch
Deshalb steht den Eigentümern gegen den Verwalter ein Auskunftsanspruch gem. § 666 BGB zu.
Die Vorschrift lautet:
§ 666 Auskunfts- und Rechenschaftspflicht
„Der Beauftragte ist verpflichtet, dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten zu geben, auf Verlangen über den Stand des Geschäfts Auskunft zu erteilen und nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft abzulegen.“
Zunächst wird also der Auskunftsanspruch geltend gemacht und im Zweifel eingeklagt. Danach wird dann die Herausgabe der im Einzelnen bezeichneten Unterlagen verlangt und diese Herausgabe auch vollstreckt.
In der kommenden Ausgabe geht es darum, welche einzelnen Unterlagen typischerweise herauszugeben sind.
