Kriterien der ortsüblichen Vergleichsmiete – Auswirkung auf Mieteinnahmen

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich „aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind“.So weit das Gesetz (BGB). Für die Vermietungspraxis bedeutet das: Auch ein Mietspiegel hat Angaben zu den Wohnwertmerkmalen zu enthalten.Die Hinweise und Praxis-Tipps zu den Vergleichskriterien auf den nächsten Seiten orientieren sich am „Hamburger Mietenspiegel“. Gleiche und ähnliche Angaben enthalten auch die weiteren rund 300 Mietspiegel, die es inzwischen schon in der Bundesrepublik Deutschland gibt.

Art der Wohnung

Dieses Vergleichsmerkmal wird vor allem durch die Gebäudeart und die Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes (zum Beispiel Souterrain-, Dachgeschosswohnungen) bestimmt.Im „Hamburger Mietenspiegel“ sind beispielsweise nur Mieten von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen berücksichtigt. Hierzu gehören auch vermietete Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern.Wohnhäuser mit geringer Wohnungsanzahl haben in der Regel höhere Mietpreise, ebenso Wohnungen in oberen Geschossen von Hochhäusern. Niedrigere Werte können sich beispielsweise ergeben bei Wohnungen im Dachgeschoss, sofern es sich nicht um neu errichtete Wohnungen handelt, Wohnungen im Souterrain oder oberhalb des 6. Vollgeschosses, sofern kein Fahrstuhl vorhanden ist.

Größe der Wohnung

Der Mietpreis ist von der Wohnfläche, der Anzahl der Zimmer und von dem Wohnungstyp abhängig. Die Wohnfläche einer Wohnung ist nach der II. Berechnungsverordnung zu berechnen. Danach umfasst die Wohnfläche die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören.Zur Wohnfläche gehören nicht:

• Zubehörräume wie z.B. Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen, Garagen und ähnlichen Räume,

• Wirtschaftsräume,
• Geschäftsräume.

Die anrechenbare Grundfläche von Räumen und Raumteilen lässt sich wie folgt ermitteln:

• voll berechnet werden Grundflächen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern,
• nicht berechnet werden Grundflächen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter,
• zur Hälfte berechnet werden Grundflächen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern und von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen.

• Gehören zur Wohnung Balkone, Loggien oder Dachgärten, so können deren Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte berechnet werden.

Ausstattung der Wohnung

Maßgeblich ist die Ausstattung der Wohnung, wie sie von Ihnen als Vermieter gestellt wird. Mietereinbauten bleiben unberücksichtigt. Die Mietspiegel gehen meist von drei Ausstattungsklassen aus:

• Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung,
• Wohnungen mit Bad oder mit Sammelheizung,
• Wohnungen mit Bad und mit Sammelheizung.

Beschaffenheit der Wohnung

Dieses Vergleichsmerkmal bezieht sich auf Bauweise, Zuschnitt und baulichen Zustand (Gesamtbeschaffenheit und Instandhaltungsgrad des Gebäudes und/oder der Wohnung) sowie auf das Jahr der Bezugsfertigstellung.Das Baualter einer Wohnung soll nicht schematisch berücksichtigt werden. Im Grenzbereich zwischen zwei Baualtersklassen kann es gerechtfertigt sein, die Wohnung höher oder niedriger einzugruppieren. Außerdem ist darauf abzustellen, ob zu den Wohnräumen angemessene Nebenräume außerhalb der Wohnung vorhanden sind.Entscheidend ist immer die Beschaffenheit der Wohnung und nicht die des Hauses, in der sich die Wohnung befindet. Das führt beispielsweise dazu, dass die Wohnung baualtersmäßig wesentlich jünger sein kann als das Haus. Das ist etwa der Fall, wenn das Dachgeschoss zu einer Wohnung ausgebaut wurde oder zwei kleine Wohnungen zusammengelegt wurden.Beispiel: Sie haben das Dachgeschoss in Ihrem Mehrfamilienhaus zu zwei zusätzlichen Wohnungen ausgebaut. Angenommen, das Haus wurde 1972 gebaut und der Dachausbau erfolgte 2002. Dann ist für die Einordnung der neuen Wohnungen in die richtige Baualtersklasse das Jahr 2002 maßgeblich.Achtung: Allein die grundlegende Modernisierung einer Wohnung führt noch nicht dazu, dass diese dann einer Neubauwohnung gleichzustellen ist.Das wird erst dann angenommen, wenn die modernisierte Wohnung vollständig den Wohnkomfort einer Neubauwohnung bietet. Als Orientierungshilfe können die Maßstäbe dienen, die zu § 17 des II. Wohnungsbaugesetzes entwickelt wurden.Danach ist die modernisierte Wohnung einer Neubauwohnung gleichzustellen, wenn die Modernisierung mindestens ein Drittel des Aufwands für die Errichtung einer Neubauwohnung erreicht.

Lage der Wohnung

In den Mietspiegeln werden meist die Kategorien „normal“ und „gut“ ausgewiesen. Bei der Wohnlage ist zu berücksichtigen, dass sie innerhalb eines Wohnviertels, einer Straße oder von einer Straßenseite zur anderen wechseln kann. Die allgemeine Attraktivität von Gebieten kann unterschiedlich zu bewerten sein.Für die Lagequalität sind die Merkmale der Wohnumgebung von Bedeutung, wie insbesondere:

• umgebende Nutzung,
• Bauweise, Bauform, Baudichte,
• baulicher Zustand,
• Frei- und Grünflächen,
• Naherholungsmöglichkeiten,
• landschaftlicher Charakter,
• Beeinträchtigung durch Lärm, Staub, Geruch (Immission),

• Lage der Wohnung innerhalb des Stadtgebietes (Zentralität),
• Verkehrsverbindung zur Innenstadt oder zu Bezirkszentren,
• Versorgung mit Läden, Schulen und sonstigen Infrastruktureinrichtungen,
• Straßenbild,
• Wohnung ist eine so genannte „gute Adresse“.

Die meisten Mietwohnungen einer Stadt liegen erfahrungsgemäß in Gebieten, in denen sich Vor- und Nachteile ausgleichen. Diese Wohnlage wird als „normal“ bezeichnet. Typische Kennzeichen sind:

• In der inneren Stadt: weitgehend geschlossene, zum Teil enge Bebauung, geringe Freiflächen und durchschnittliche Immissionsbelastung; Durchmischung mit Laden-, Büro-, Gewerbe- und Industrienutzung, teilweise auch beeinträchtigende Verkehrsanlagen.
• Im Stadtrand-Gebiet: vorwiegend aufgelockerter Geschossbau, Kleinsiedlungsgebiete oder kleinstrukturierte Einfamilienhausgebiete mit im Vergleich zur „guten“ Wohnlage weniger ausgeprägtem Grünbezug und weniger gepflegtem Straßenbild.

Dagegen ist eine Wohnlage „gut“, wenn die Lagevorteile gegenüber der normalen Wohnlage deutlich überwiegen. So verhält es sich in folgenden Fällen:

• In der inneren Stadt beziehungsweise in Ortskernen in der Regel bis zu ca. 5-geschossige Bauweise mit straßenbildprägendem Grün, gepflegtes Straßenbild.
• In der äußeren Stadt Wohngebiete mit besonderen Bauformen und/oder mit überwiegender 1- bis 3-geschossiger Einzel- oder Geschossbebauung.
• Starker Grünbezug und ruhige Lage.