Mietberechnung – was ein Mietspiegel bringen kann

Wenn Sie die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen wollen, müssen Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen begründen.

Besteht ein qualifizierter Mietspiegel, hat dieser Vorrang vor allen anderen zulässigen Begründungsmitteln. (LG Potsdam, 11 S 27/04)

Bei Mieterhöhungen: die überragende Bedeutung qualifizierter Mietspiegel

Generell gilt: Wollen Sie die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, müssen Sie Ihre Forderung begründen: Dazu stehen Ihnen nur ganz bestimmte, gesetzlich genau vorgegebene Begründungsmittel zur Verfügung:

Sie beauftragen einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Erstellung eines Mietwertgutachtens, oder Sie berufen sich auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel, der für die Stadt/Gemeinde erstellt wurde, in der sich die Wohnung befindet, oder

Sie verweisen auf Vergleichsmieten, die aus einer Mietdatenbank stammen.

• Mietspiegel

Das mit Abstand wirkungsvollste Begründungsmittel ist ein Mietspiegel. Das gilt sogar dann, wenn am Ort der Wohnung gar kein Mietspiegel existiert, wohl aber in der Nachbarstadt. Voraussetzung ist, dass die Wohnung, für die die Miete erhöht werden soll, mit jenen Wohnungen vergleichbar ist, auf die sich der Mietspiegel der Nachbarstadt bezieht.

Dabei gelten für den qualifizierten Mietspiegel höhere Anforderungen als für den einfachen Mietspiegel.

Er muss nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde und den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt sein. Dafür geht er dann jedem anderen Begründungsmittel für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete vor.

Das macht die Entscheidung des Landgerichts Potdam eindrucksvoll deutlich.

Achtung: Es müssen jedoch nicht alle örtlichen Interessenverbände dem Mietspiegel zugestimmt haben. So ist etwa die Zustimmung des größten örtlichen Mietervereins entbehrlich, wenn ein anderer nicht ganz unbedeutender Mieterverein an der Erstellung des Mietspiegels beteiligt war.

Wichtig: Dieser Mietspiegel muss alle zwei Jahre neu erstellt werden. Geschieht dies nicht, genießt er keinen Vorrang mehr.

Besonders wichtig: Beim qualifizierten Mietspiegel wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Es handelt sich allerdings um eine widerlegbare Vermutung.

Weitere Voraussetzung ist, dass er von der Stadt/Gemeinde und Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt ist. Er hat bei der Mieterhöhung Vorrang vor allen anderen Begründungsmitteln, weil ihm von Gesetzes wegen die so genannte Vermutungswirkung im Prozess zukommt.

Inhalt der Vermutung ist, dass die im qualifizierten Mietspiegel enthaltenen Angaben die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Worin sich einfache und qualifizierte Mietspiegel unterscheiden

Einfacher Mietspiegel: Der Mietspiegel muss unter Beachtung statistischer Regeln erstellt werden. Außerdem muss der Mietspiegel von der Stadt- beziehungsweise Gemeindeverwaltung oder gemeinsam von Interessenverbänden der Mieter erstellt worden sein.

Qualifizierter Mietspiegel: Der Mietspiegel muss nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt werden, damit sichergestellt ist, dass er ein realistisches Abbild des Wohnungsmarkts liefert.

Gutachten

Das bedeutet: Als Vermieter bleibt es Ihnen möglich, etwa durch ein Mietwertgutachten zu beweisen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete in einem bestimmten Wohnviertel höher ist als im qualifizierten Mietspiegel angegeben.

Das dürfte in der Praxis aber nur selten gelingen, wie das Urteil des Landgerichts Potsdam ebenfalls zeigt.

Vergleichswohnungen

Als Vergleichsbasis dienen Ihnen (mindestens drei) Vergleichswohnungen, die durchaus auch aus Ihrem eigenen Wohnungsbestand stammen dürfen.

Dann kann sich das Gericht auch über ein vorliegendes Sachverständigen-Gutachten hinwegsetzen und seine Entscheidung allein auf den Mietspiegel der Nachbarstadt stützen.