Mietpreisbremse: Das sind die Neuregelungen im Detail

Nach langwierigem Verfahren hat der Bundesrat am 27.03.2015 dem Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips für Maklerleistungen zugestimmt. Dieses „Mietrechtsnovellierungsgesetz“ trat zum 01.06.2015 in Kraft. Hinsichtlich der Mietpreisbremse ist das Gesetz aber nur eine Ermächtigung für die Bundesländer, durch Rechtsverordnung deren Gültigkeit zu bestimmen, wenn und soweit ein „angespannter Wohnungsmarkt“ besteht.

Bestehende Mietpreisgrenzen: Mietwucher und Mietpreisüberhöhung

Bisher hat sich in Deutschland die Miete, die beim Abschluss des Mietvertrags vereinbart werden kann (sogenannte Neuvertragsmiete) allein nach Angebot und Nachfrage bestimmt. Einzige Ausnahmen hiervon sind die Tatbestände des Mietwuchers und der Mietpreisüberhöhung.

Mietwucher liegt vor, wenn die Neuvertragsmiete ohne Betriebskosten die ortsübliche Miete um mehr als 50% überschreitet, wobei der Vermieter hierzu eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, einen Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters ausgenutzt hat.

Dies stellt eine Straftat dar, die mit Freiheitsstrafe bis zu 10 Jahren oder mit Geldstrafe bestraft werden kann (§ 291 StGB).

Mietpreisüberhöhung liegt vor, wenn die Neuvertragsmiete ohne Betriebskosten die ortsübliche Miete um mehr als 20% überschreitet, wobei der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Mieträumen hierzu ausnutzt. Dies stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 € geahndet werden kann (§ 5 WiStG). Diese Mietpreisgrenzen gelten auch künftig.

Das sind die Regelungen der neuen Mietpreisbremse

• 556d BGB: Die Landesregierungen dürfen durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens 5 Jahren Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausweisen. In diesen Gebieten darf die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnungen nicht mehr als 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• 556e BGB: Eine vor Inkrafttreten der Verordnung vereinbarte Miete, die oberhalb der zulässigen Höchstmiete liegt, darf auch bei der Wiedervermietung verlangt werden. Für Modernisierungskosten, die für innerhalb der letzten 3 Jahre durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen angefallen sind, gilt: Diese dürfen auf zulässige Mietobergrenze entsprechend der Regelung der Modernisierungsmieterhöhung aufgeschlagen werden.
• 556f BGB: Die Vermietung neu errichteter oder umfassend modernisierter Wohnungen ist von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen.
• 556g BGB: Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Auskunftsanspruch über die preisbindenden Tatsachen, wenn er diese nicht selbst ermitteln kann. Beanstandet der Mieter die Zulässigkeit der Miethöhe (qualifizierte Rüge), so steht ihm ein Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter für künftige Mieten zu.
• 577a BGB& § 557b BGB: Für Staffelmieten gelten die Mietobergrenzen für jede Staffel, bei Indexmieten gilt die Mietbegrenzung nur für die vereinbarte Ausgangsmiete.

Mietpreisgrenze nur nach Landesrecht

Die Mietpreisbremse findet Anwendung auf alle Mietvertragsneuabschlüsse, die nach Verkündung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt abgeschlossen werden. Voraussetzung ist, dass die Landesregierungen für solche Gebiete Rechtsverordnungen erlassen.

In diesen Rechtsverordnungen werden die Gebiete, in denen dann die Begrenzung der Neuvertragsmiete gilt, genau bezeichnet. Die Mietpreisbremse gilt also erst nach Erlass des Gesetzes und der darauf beruhenden Rechtsverordnungen.

Die ersten Verordnungen sind unmittelbar nach Inkrafttreten des Gesetzes erlassen worden. In Berlin galt die Mietpreisbremse schon seit dem 1. Juni 2015. Seit dem 1. Juli 2015 gilt die Mietpreisbremse auch in einigen Städten in NRW. In Hamburg, München, Frankfurt und Stuttgart ist das Inkrafttreten des Gesetzes wahrscheinlich, wobei mancherorts aber noch ungewiss ist, ob die Mietpreisgrenze jeweils für die ganze Stadt oder nur in manchen Bezirken gelten soll.

Maximal 10% über Ortsniveau

Wie sich die Mietpreisbremse für die von ihr betroffenen Mieter auswirkt, soll anhand der folgenden Ausgangssituation dargestellt werden.

Beispiel: Der Berliner Senat erlässt für das gesamte Bundesland Berlin eine Rechtsverordnung, wonach die Mietobergrenze bei Neuvermietungen auf 10% der ortsüblichen Miete beschränkt ist, die bei 12 €/m² liegt. Vermieter V möchte für 14 €/m² an Mieter M vermieten.

Der neue § 556d Abs. 1 BGB führt eine Mietpreisbegrenzung beim Abschluss von Wohnraummietverträgen ein. Erfasst werden Wohnraummietverhältnisse, nicht aber andere Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, also insbesondere nicht gewerbliche Mietverhältnisse. Der typische Anwendungsfall der Regelung ist die Wiedervermietung einer Wohnung in einem Bestandsgebäude. Die Bestimmung ist aber auch auf die erstmalige Vermietung einer Bestandswohnung nach Aufgabe der Selbstnutzung durch den Eigentümer anwendbar.

Die ortsübliche Miete liegt nach dem Ausgangsbeispiel bei 12 €/m². Folglich kann V nun noch maximal 13,20 €/m² Miete verlangen. Vereinbart V mit dem Neumieter eine höhere Miete, ist diese Preisabrede, soweit die Miete von 13,20 € überstiegen wird, unwirksam. Der Mietvertrag an sich bleibt aber wie vereinbart wirksam. Geschuldet ist dann also nur die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10%. Dies sind hier also 13,20 €/m².

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete regelt das Gesetz konkret nichts. Durch Verweis auf die allgemeinen Vorschriften der Mieterhöhung kann man entnehmen, dass Vermieter auf den örtlichen Mietspiegel zurückgreifen können.

Existiert ein solcher in der Gemeinde nicht oder ist der Mietspiegel nicht aktuell, bleibt nur die Möglichkeit, anhand von Vergleichsmieten die ortsübliche Miete zu bestimmen.

Es werden hier also die gleichen heftig umstrittenen Probleme der Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis auf den Vermieter verlagert. Das weiß auch der Gesetzgeber, der den Zeitaufwand zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf maximal 2 Stunden schätzt. Aus vielen Mieterhöhungsprozessen ist bekannt, dass der Aufwand oft höher liegt.

Tipp: Es ist davon auszugehen, dass die Städte und Gemeinden, für die per Rechtsverordnung eine Mietpreisgrenze geschaffen wird, einen Mietspiegel aufstellen bzw. aufstellen werden. Denn sonst könnte die gesetzliche Regelung an dieser Stelle unterlaufen werden. Es ist dem Vermieter nämlich auch nach der Gesetzesbegründung nicht zuzumuten, ein Gutachten zur Bemessung der ortsüblichen Miete einzuholen.

In zeitlicher Hinsicht ist der Beginn des Mietverhältnisses maßgeblich, der in der Praxis in aller Regel kurz nach dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses liegt. Spätere Änderungen der Miethöhe, etwa wegen der Durchführung von energetischen oder sonstigen Modernisierungsmaßnahmen (§§ 559 ff. BGB), sind weiterhin nach allgemeinen Grundsätzen möglich.

Das heißt wenn im Beispiel V eine Miete von 13,20 €/m² vereinbart hat, kann er die Miete im laufenden Mietverhältnis wegen vorgenommener Modernisierungen wie bisher über die neue Mietpreisgrenze anheben.