Mietpreisbremse umgehen: Die Vormiete machts möglich
In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, dürfen die Mieten beim Neuabschluss eines Mietvertrags die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um 10% überschreiten. Eine über dieser Grenze liegende Miete dürfen Sie aber vereinbaren, wenn bereits der Vormieter eine höhere Miete gezahlt hat.
Diese sogenannte Vormiete können Sie dann auch vom nachfolgenden Mieter wieder verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB). Diese Ausnahme ist für Sie bares Geld wert. In den folgenden Fällen können Sie von dieser Regel Gebrauch machen:
Fall 1: Abschluss vor Geltung der Mietpreisbremse
Sie haben die Vormiete noch vor Geltung der Mietpreisbremse mit dem Vormieter rechtmäßig vereinbart (Neuvertrag, keine Mieterhöhung). In diesem Fall genießt die vom Vormieter geschuldete Miete Bestandsschutz (§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB).
Fall 2: Behebbare Mängel
Der Vormieter hatte die Vormiete wegen behebbarer Mängel gemindert, wie zum Beispiel einem Wasserschaden. Ihr Vorteil: Die Mietminderung wird bei der Festlegung der geltenden Vormiete nicht berücksichtigt (§ 556e Abs. 1 Satz 2 BGB). Allerdings kann auch der neue Mieter die Miete mindern, wenn der Mangel weiterbesteht.
Vorsicht bei nicht behebbaren Mängeln:
Beispiel: Der Vormieter hatte die Vormiete wegen nicht behebbarer Mängel gemindert, weil die Wohnfläche statt vereinbarter 100 m² nur 80 m² betrug. Wenn Sie die Wohnungsgröße im neuen Vertrag korrekt angeben, dürfen Sie sich nur eingeschränkt auf die Vormiete berufen. Nämlich nur in der (dauerhaft) geminderten Höhe. Die ungeminderte Vormiete galt für 100 m², und darf nicht für die Vermietung von 80 m² übernommen werden.
Fall 3: Erweiterte Vermieterleistung
Wenn dem Vormieter z.B. kein Pkw-Stellplatz zur Verfügung stand, Sie diesen Platz jetzt aber zusätzlich vermieten, fällt das unter die Regelung zusätzlicher Vermieterleistungen. Hierbei können Sie sich auf die Vormiete berufen. Tipp: Treffen Sie für die zusätzliche Leistung eine separate Vereinbarung (z. B. einen gesonderten Stellplatz-Mietvertrag).
Fall 4: Zuschlagszahlungen des Vormieters
Der Vormieter zahlte neben der Miete einen Zuschlag für Untermieterlaubnis oder gewerbliche Nutzung. Der neue Mieter erhält diese Erlaubnis nicht. In diesem Fall ertfällt der Untermiet- oder Gewerbezuschlag und Sie können Sie auf die Vormiete berufen.
Fall 5: Vereinbarung außerhalb der Jahresfrist
Sie haben 13 Monate vor Auszug des Vormieters mit diesem eine Mieterhöhung vereinbart. Da die Vereinbarung in diesem Fall nicht innerhalb der Jahresfrist getroffen wurde, genießt sie Bestandsschutz.
Fall 6: Index- oder Staffelmiete
6 Monate vor Auszug des Vormieters trat eine neue Miethöhe aufgrund einer bei Mietbeginn vereinbarten Staffel- oder Indexmiete in Kraft. Begründung: Die der aktuellen Mietstaffel zugrunde liegende Vereinbarung wurde bereits vor Jahresfrist getroffen. Die aktuelle Indexmieterhöhung erfolgt durch Ihre einseitige Erklärung.
Fall 7: Modernisierung
6 Monate vor Auszug des Vormieters trat eine Modernisierungsmieterhöhung in Kraft. Wenn diese Mieterhöhung durch Ihre einseitige Erklärung erfolgt und nicht durch eine Vereinbarung, genießt sie Bestandsschutz.
Fazit: Es gibt einige Situationen, in denen die Höhe der Vormiete Sie dazu berechtigt, auch vom Nachmieter eine Miete zu verlangen, die die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt.
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
