Ortsübliche Vergleichsmiete – Infos für Vermieter

Zahlreiche Mieterhöhungen haben zum Anlass, dass die Miete (noch) unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Zudem ist die örtliche Vergleichsmiete ein Maßstab für eine maximale Mieterhöhung, die es zum Beispiel aufgrund der Mietpreisbremse geben darf. 

In unserem Beitrag erfahren Sie, worum es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete und dem Mietspiegel handelt. Ferner gehen wir darauf ein, was die Mietpreisbremse aussagt und in welcher Form Sie als Vermieter Ihre Mieter über eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete informieren. Sie erfahren zudem, wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete finden und eine Mieterhöhung korrekt ermitteln.

Worum handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete bezeichnet ein durchschnittliches Entgelt, welches Mieter in der jeweiligen Stadt oder Region pro Quadratmeter Wohnfläche an Miete zahlen müssen. Das bezieht sich sowohl auf eine Wohnung als auch auf ein Haus, welches gemietet wird. Relevant ist in dem Zusammenhang ausschließlich nicht preisgebundener Wohnraum. Beim Vergleich geht es darum, ähnliche Wohnungen und Häuser heranzuziehen, die vor allem im Hinblick auf die folgenden Eigenschaften möglichst vergleichbar sind:

• Größe
• Wohnfläche
• Ausstattung
• Lage
• Beschaffenheit

Im Detail können Sie an der ortsüblichen Vergleichsmiete ablesen, wie hoch die Mieten bei entsprechenden Wohnungen oder Häusern im Vergleich zu ähnlichen Objekten innerhalb der letzten sechs Jahre waren. Der entsprechende Durchschnittswert ist die ortsübliche Vergleichsmiete.

Was sind die gesetzlichen Grundlagen?

Die wesentliche Gesetzesgrundlage für ortsübliche Vergleichsmiete ist der Paragraph 558 BGB. Dort wird unter anderem definiert, wie ortsübliche Vergleichsmieten gebildet werden. Ebenfalls eine wichtige Gesetzesgrundlage steht im gleichen Paragraphen, dass nämlich die Miete bis zur nächsten Mieterhöhung mindestens 15 Monate von keiner Erhöhung betroffen sein darf.

Worum handelt es sich beim Mietspiegel?

Der Mietspiegel ist im Zusammenhang mit der ortsüblichen Vergleichsmiete deshalb relevant, weil er diese enthält. Sie müssen lediglich die relevanten Merkmale und Daten einer Wohnung oder eines Hauses kennen, um dann die durchschnittliche Miete am Ort in der Mietspiegeltabelle ablesen zu können. Der Mietspiegel enthält in dem Fall die Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche. Differenziert wird mittlerweile zwischen zwei Formen der Mietspiegel, nämlich:

• Einfacher Mietspiegel
• Qualifizierter Mietspiegel

Der einfache Mietspiegel stellt auf Grundlage des Paragraphen 558c BGB lediglich eine Übersicht dar, wie hoch die Mieten in der Gemeinde üblicherweise sind. Davon unterscheidet sich der qualifizierte Mietspiegel auf Grundlage des Paragraphen 558d BGB dadurch, dass er auf Basis wissenschaftlicher Grundsätze alle zwei Jahre neu ausgearbeitet wird. Der qualifizierte Mietspiegel liefert genauere Ergebnisse und ist daher ebenso im Zusammenhang mit der ortsüblichen Vergleichsmiete mit mehr Informationen ausgestattet. In Gemeinden ohne qualifizierte Mietspiegel können sich Mieter und Vermieter dennoch ebenfalls gut am einfachen Mietspiegel orientieren.

Exkurs: Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist beim Thema ortsübliche Vergleichsmiete deshalb relevant, weil sie eine wichtige Größe im Zusammenhang mit dem Mietspiegel darstellt. Der Mietspiegel und damit die ortsübliche Vergleichsmiete sind die Grundlage für die Entscheidung, ob die Mietpreisbremse greifen muss. Das ist unter der Voraussetzung der Fall, dass die verlangte Miete (bei Neuvermietung) mehr als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bekannt ist die Mietpreisbremse vor allen Dingen aus der Bundeshauptstadt Berlin, zumal es dort in der Vergangenheit zum Teil heftige Diskussionen um die entsprechende Grenze für die Wohnraumkosten gab.

Wie müssen Sie als Vermieter die Mieter über Mieterhöhungen informieren?

In den meisten Fällen werden Vermieter ihre Mieterhöhungen mit einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete begründen. In dem Zusammenhang müssen Sie Ihre Mieter unbedingt über die geplante Mieterhöhung informieren und dabei die folgenden Aspekte beachten: 

• Schriftliche Ankündigung der Änderung im Mietvertrag
• Begründung der Mieterhöhung
• Zustimmung des Mieters binnen drei Monaten notwendig

Sollte der Mieter nicht einverstanden sein und seine Zustimmung verweigern, können Sie Klage im Hinblick auf die geplanten Mieterhöhungen einreichen.

Wie finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Sie für ein Haus oder eine Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln bzw. finden können. In erster Linie handelt es sich dabei um die folgenden vier Alternativen:

1. Mietspiegel
2. Vergleichswohnungen
3. Gutachten eines Sachverständigen
4. Auskunft aus einer Mietdatenbank

Am einfachsten ist das Ermitteln der ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn es in der Stadt oder Gemeinde einen Mietspiegel gibt. Dann können Sie den entsprechenden Wert dort ablesen. Der Mietspiegel zeigt Ihnen an, welche durchschnittliche Mieten am Ort und in der Gemeinde gelten.

Vergleichswohnungen

Eine alternative Methode zum Herausfinden der Vergleichsmiete sind entsprechende Vergleichswohnungen. Diese Berechnung kommt meist dann zum Tragen, wenn es am Ort keine Mietspiegel gibt. Vorgeschrieben ist, dass mindestens drei andere Wohnungen als Vergleichswohnungen herangezogen werden müssen, die der zu bewertenden Wohnung sehr ähnlich sind. Dabei sind folgende Einflussfaktoren als Größen maßgebend:

• Lage
• Baujahr
• Raumzahl
• Größe
• Ausstattung

Sachverständigengutachten

Eine dritte Möglichkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete herauszufinden, ist das Gutachten eines Sachverständigen. Dieser muss zwingend öffentlich bestellt und vereidigt sein, sodass freie Immobiliengutachter nicht in Anspruch genommen werden können. Innerhalb des Gutachtens muss dargelegt werden, wie der Sachverständige auf die ortsübliche Vergleichsmiete gekommen ist. In der Regel werden auch in diesem Fall Vergleichswohnungen herangezogen, die dem zu bewertenden Objekt sehr ähnlich sind.

Mietdatenbank

Ebenfalls herausfinden können Sie ortsübliche Vergleichsmiete anhand einer Mietdatenbank. Das ist einfach ausgedrückt eine durchgehend geführte Sammlung von Mieten, die innerhalb der Gemeinde oder Stadt gezahlt werden. Vorteilhaft ist eine solche Datenbank vor allem im Hinblick auf die Aktualität, weil die Daten neuer als beim Mietspiegel sind, weil sie durchgängig erfasst werden.

Wie können Vermieter die Mieterhöhung korrekt ermitteln?

Wenn es um das Ermitteln der möglichen Mieterhöhung im Zusammenhang mit der ortsüblichen Vergleichsmiete geht, können Vermieter nach einem bestimmten Schema vorgehen. Wesentliche Faktoren sind vor allem im Vergleich herangezogene Wohnungen, die ähnlich im Hinblick auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sein müssen. Wie Sie die Mieterhöhung korrekt ermitteln können, möchten wir im Folgenden näher erläutern und jeweils zum entsprechenden Schritt ein Beispiel nennen. In der Übersicht können Sie nach dem folgenden Schema vorgehen: 

1. Ermitteln des Grundpreises (monatliche Nettomiete)
2. Überprüfung eines eventuellen Lagezuschlages
3. Berücksichtigung von Ausstattungen und weiteren Faktoren
4. Abschlussrechnung durchführen

1. Schritt: Ermittlung des Grundpreises (monatliche Nettokaltmiete)

Der erste Schritt, um eine mögliche Mieterhöhung korrekt zu ermitteln, ist das Berechnen des Grundpreises. Normalerweise ist der Grundpreis identisch mit der Nettokaltmiete, die Sie dem Mietspiegel entnehmen können. 

Im Beispiel gehen wir davon aus, dass die Wohnung eine Fläche von 90 Quadratmetern hat und 1998 erbaut wurde. Darauf basierend ergibt sich ein Grundpreis in Höhe von 8,98 Euro je Quadratmeter monatlich.

2. Schritt: Überprüfung eines eventuellen Lagerzuschlages

Im zweiten Schritt sollten Sie überprüfen, ob es innerhalb des Wohnortes oder/und in einzelnen Stadtteilen einen sogenannten Lagezuschlag gibt. Dieser basiert darauf, dass die Miete und Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten maßgeblich durch Standort und Wohnlage beeinflusst wird. 

Im Beispiel gehen wir davon aus, dass sich die Wohnung in einer besonders guten Lage befindet. Dementsprechend gibt es einen Lagezuschlag in Höhe von 0,79 Euro je Quadratmeter und Monat.

3. Schritt: Berücksichtigung der Ausstattung der Wohnung

Im dritten Schritt ist es wichtig, die Ausstattung der Wohnung zu berücksichtigen. Sie hat einen größeren Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete und damit auch auf eine eventuelle Mieterhöhung und deren Umfang. Daher kann es je nach Ausstattung sowohl Zu- als auch Abschläge auf die durchschnittliche Nettokaltmiete geben, insbesondere in den folgenden Bereichen:

• Qualität von Bodenbelägen
• Ausstattung von Küche, Bad und WC
• Wärmeisolierung
• Heizung
• Warmwasserversorgung
• Gebäudeart

In manchem Mietspiegel können Sie die entsprechende Zu- oder Abschläge ablesen. 

Im Beispiel gehen davon aus, dass es aufgrund eines besonders modern ausgestatteten Bades einen Zuschlag in Höhe von 1,89 Euro gibt. Auf der anderen Seite sind allerdings die Bodenbeläge relativ abgenutzt, weswegen ein Abschlag von 1,57 Euro pro Quadratmeter zu rechnen ist. Das führt im Saldo dazu, dass es einen Zuschlag von monatlich 0,32 Euro auf die Miete geben kann.

4. Schritt: Gesamtrechnung

Damit Sie beispielsweise die durchschnittliche Vergleichsmiete ermitteln können, ist eine Addition der zuvor genannten Zahlen und Daten notwendig. In unserer Rechnung bedeutet das: 

Grundpreis: 8,98 Euro

Lagezuschlag: 0,79 Euro

Ausstattungs-Zuschlag: 0,32 Euro

Ergebnis: 10,09 Euro

Im Ergebnis erhalten Sie den Durchschnittspreis, der dann als mögliche Grundlage für eventuelle Mieterhöhungen dient. 

Wo gibt es die höchsten und niedrigsten Vergleichsmieten? 

Wie schon mehrfach erwähnt, ist die Lage unter anderem von entscheidender Bedeutung, wenn es um die durchschnittliche, örtliche Vergleichsmiete geht. Im gesamten Bundesgebiet gibt es daher zentral stark abweichende Mieten und dementsprechend sehr unterschiedliche, örtlichen Vergleichsmieten. Stand Ende 2022 sind in den folgenden Städten die Mieten und damit auch die ortsüblichen Vergleichsmieten am höchsten:

• München: 20,12 Euro
• Berlin: 17,61 Euro
• Frankfurt: 16,86 Euro

Erheblich niedriger sind die Mieten insbesondere in den Bundesländern Sachsen und Thüringen. Dort finden sich die drei Städte mit den geringsten Vergleichsmieten, nämlich: 

• Plauen: 4,95 Euro
• Chemnitz: 5,50 Euro
• Gera: 5,60 Euro

Mieter zahlen entsprechend in diesen drei Städten nur etwa ein Drittel soviel an Miete, wie es in den zuvor genannten, teuersten Städten der Republik der Fall ist.