Rauchender Mieter: So bleibt das Risiko von Schäden gering
Ein häufiger Fall aus der Vermietungspraxis: Ein rauchender Mieter hinterlässt bei seinem Auszug eine nikotinverseuchte Wohnung. Wände und Decken sind gelb, der Teppichboden stinkt.
Die Wohnung ist in diesem Zustand nicht weitervermietbar. Der Mieter beruft sich jedoch darauf, die Wohnung „besenrein“ verlassen zu haben und weigert sich zu renovieren.
Sofern Sie nun als Vermieter selbst die entsprechenden Arbeiten in Auftrag geben, laufen Sie nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) Gefahr, auf den Kosten sitzen zu bleiben.
Mietvertrag ist entscheidend
Das Thema Rauchen hat Gerichte schon oft beschäftigt. Wegen der neueren Rechtsprechung des BGH zum Thema Schönheitsreparaturen ist damit zu rechnen, dass dies in Zukunft sogar noch viel häufiger der Fall sein wird.
Dies deshalb, weil nach Ansicht des BGH Klauseln in Mietverträgen unwirksam sind, die „starre“ Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen vorsehen. In der Folge wäre Ihr Mieter nicht zur Vornahme derartiger Reparaturen verpflichtet.
Erst, wenn die Abwälzung auf Ihren Mieter nach den oben genannten Grundsätzen unwirksam oder nicht geregelt ist, stellt sich die Frage, ob Sie als Vermieter trotzdem an Ihren Mieter herantreten können, eben gerade, weil er Raucher ist.
Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil die Frage entschieden, ob ein Vermieter Ersatz von Renovierungskosten verlangen kann, die aufgrund des Tabakkonsums entstanden waren.
Im konkreten Fall ließ der Vermieter die Wohnung nach Auszug seines Mieters renovieren, nachdem dieser die Beseitigung von Rauchschäden abgelehnt hatte. Der BGH hat einen Anspruch des Vermieters gegen den Mieter in einem solchen Falle verneint.
Nach Ansicht des Gerichts steht dem Vermieter kein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter zu.
Anders wäre es nur dann, wenn der Mieter nach seinem Mietvertrag zum Renovieren verpflichtet wäre.
Der Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist aber zu entnehmen, dass es grundsätzlich möglich ist, das Rauchen durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag zumindest einzuschränken. Leider lässt der BGH aber offen, wann eine solche einschränkende Regelung aus seiner Sicht wirksam ist.
Einschränkung können Sie individuell vereinbaren
Sie können mit Ihrem Mieter jedoch immer eine individuelle Absprache treffen, nach der er sich verpflichtet, in der Wohnung nur „mäßig“ zu rauchen.
Raucht Ihr Mieter dann doch stärker, was gegebenenfalls durch einen Gutachter festgestellt werden muss, verhält er sich vertragswidrig.
Nun könnten Sie als Vermieter natürlich die Meinung vertreten, dass sich Ihr Mieter aufgrund seines Rauchens vertragswidrig verhält. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist dies jedoch dann nicht der Fall, wenn es im Mietvertrag keine Regelung gibt, die das Rauchen einschränkt (BGH Az.: VIII ZR 124/05)
Rauchverbot im Mietvertrag wirksam?
Ob Regelungen die das Rauchen betreffen in Mietverträgen wirksam sind, ist seit längerem umstritten. Tendenziell neigten die Gerichte bisher dazu, Rauchverbote in Mietverträgen als unwirksam anzusehen, jedenfalls dann, wenn das Rauchverbot nur als formularmäßige Klausel im Vertrag enthalten ist.
Dies deshalb, da es dem Mieter im Rahmen seiner freien Lebensgestaltung gestattet sein müsse, innerhalb seiner Wohnung zu rauchen.
In diesem Fall können Sie Ersatz der Kosten vom Mieter verlangen, die Sie für die Beseitigung der Nikotinbedingten Schäden aufwenden müssen.
Aber nicht nur das: Hält sich der Mieter dann nicht an die getroffene Vereinbarung und tragen die Decken und Wände der Wohnung schon nach relativ kurzer Zeit deutliche Spuren übermäßigen Nikotingenusses, können Sie Ihrem Mieter sogar kündigen (AG Rastatt, Az 3 C 341/04).
Ist exzessives Rauchen noch vertragsgemäß?
Offen gelassen hat der BGH auch die Frage, ob exzessives Rauchen noch zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Ein solcher „Raucherexzess“ liegt dann vor, wenn der Mieter derart stark raucht, dass bereits nach kurzer Mietzeit ein erheblicher Renovierungsbedarf vorliegt.
In einem Fall, den das Landgericht Paderborn zu entscheiden hatte, war die Wohnung bereits nach zwei Jahren aufgrund des Rauchens des Mieters derart stark vergilbt, dass die Wandflächen fast bräunlich waren und insgesamt dreimal gestrichen werden mussten.
Achten Sie dabei darauf, dass ein so genannter Fristenplan, also eine Auflistung, welche Reparaturen nach welcher Zeit auszuführen sind, nur dann wirksam ist, wenn er durch Verwendung von Begriffen wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ für Ihren Mieter erkennbar flexibel gehalten ist.
Das Gericht hat in dieser Entscheidung festgestellt, dass derart übermäßiges Rauchen keine vertragsgemäße Nutzung mehr darstellt und dass ein solches Verhalten daher zur Schadensersatzverpflichtung des Mieters führen kann (LG Paderborn, Az: 1 S 2/00).
Beispiel: „Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle drei Jahre, …“
Minimieren Sie Ihr Risiko
Vereinbaren Sie dabei auch ausdrücklich die Verpflichtung Ihres Mieters zur Übernahme von allen Schönheitsreparaturen, die aufgrund von Tabakkonsum in der Wohnung erforderlich werden.
Der Bundesgerichtshof hat mit seinen vorgenannten Entscheidungen wieder einmal die Rechte der Mieter gestärkt. Damit Sie als Vermieter nicht auf den Kosten sitzen bleiben, die ein stark rauchender Mieter verursacht, sollten Sie wie folgt vorgehen:
Nehmen Sie in den Mietvertrag unter dem Punkt „sonstige Vereinbarungen“ die individuelle Absprache auf, dass sich Ihr Mieter verpflichtet in seinen Mieträumen nur „mäßig“ zu rauchen.
Fragen Sie den Mietinteressenten bereits vor dem Einzug, ob er Raucher ist und wenn ja, wie stark er raucht.
Vereinbaren Sie – sowieso und unabhängig von der Frage des Rauchens
Letztlich wird Ihnen als Vermieter auch die derzeitige Diskussion um das Rauchen zugute kommen. Wenn Rauchen allgemein immer weniger akzeptiert wird, werden sich auch die Gerichte dem nicht lange verschließen können.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
