Rauchen in Mietwohnung: Verbot als Vermieter aussprechen?

Es gibt in Deutschland etwa 20 Millionen Raucher. Mittlerweile wurde der Konsum von Zigaretten und anderen Tabakwaren in der Öffentlichkeit massiv eingeschränkt, während in der Mietwohnung normalerweise noch geraucht werden darf.

In unserem Beitrag erfahren Sie, ob Mieter in der Mietwohnung grundsätzlich rauchen dürfen oder ob Vermieter das Recht haben, dies zu verbieten. Wir gehen ferner darauf ein, wie Sie als Vermieter ein Rauchverbot im Mietvertrag rechtssicher formulieren, ob die Vereinbarung nachträglich erfolgen kann und ob der Vermieter bei sogenannten Rauchschäden einen Schadenersatz verlangen darf.

Dürfen Mieter in Mietwohnungen grundsätzlich rauchen?

Grundsätzlich ist das Rauchen in der Wohnung gestattet, worauf unter anderem der BGH in einem Urteil aus dem Jahre 2005 verweist (Az.: VIII ZR 124/05). Das Rauchen zählt zum vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung, der im Mietvertrag definiert ist.

Allerdings ist auf der anderen Seite ebenfalls das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zu beachten, sodass die persönliche Freiheit des Rauchens der körperlichen Unversehrtheit anderer Mieter gegenübersteht.

Grundsätzlich sollten rauchende Mieter in ihrer Wohnung, ebenso auf dem Balkon oder Terrasse, alle zumutbaren Maßnahmen ergreifen, damit Nachbarn und andere Dritte durch den Rauch nicht gestört werden.

Ein allgemeingültiges und somit generelles Rauchverbot im Mietvertrag darf der Vermieter nicht aussprechen bzw. solche Klauseln werden meistens als nicht rechtmäßig betrachtet.

Dürfen Vermieter das Rauchen in ihrer Mietwohnung verbieten?

Wie eingangs kurz erwähnt, haben Vermieter nicht das generelle Recht, gegenüber allen Mietern ein grundsätzliches Rauchverbot per Klausel im Mietvertrag festzulegen. Das steht dem Recht des Mieters gegenüber, unter anderem in der Wohnung zu rauchen, weil dies dem vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache entspricht. Das gilt allerdings nur unter der Voraussetzung, dass im Mietvertrag in gegenseitigem Einverständnis nichts Gegenteiliges vereinbart wurde.

Der Vermieter darf mit seinem Mieter eine individuelle Vereinbarung treffen, die im Mietvertrag niedergeschrieben ist. Stimmt der Mieter zu, muss er sich daran entsprechend halten. Auf Grundlage einer beidseitigen Vereinbarung hat der Vermieter somit das Recht, das Rauchen in der Mietwohnung zu verbieten.

Wie formuliere ich ein rechtssicheres Rauchverbot im Mietvertrag?

Wichtig im Hinblick auf eine rechtssichere Klausel im Mietvertrag ist, dass kein generelles Rauchverbot ausgesprochen wird, denn dies wird in der Regel als nicht wirksam angesehen. Stattdessen muss es sich um eine individuelle Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter für die entsprechende Mietwohnung handeln. Darüber hinaus darf kein sogenannter Summierungseffekt aus der Vereinbarung resultieren.

Das wäre der Fall, wenn eine Individualvereinbarung wie ein Rauchverbot mit einer anderen Klausel zusammentreffen würde, wie zum Beispiel die der Schönheitsreparaturen. Das kann als Nachteil des Mieters angesehen werden, sodass selbst eine individuelle Vereinbarung zum Nichtrauchen in dem Fall eventuell unwirksam ist.

Muster für rechtssichere Klausel zum Rauchverbot

Eine getrennte und individuelle Formulierung für ein Rauchverbot, die in der Regel eine rechtssichere Klausel darstellt, könnte zum Beispiel wie folgt aussehen:

„Hiermit vereinbart der Vermieter Max Mustermann mit dem Mieter Markus Musterstadt, dass in der Mietwohnung kein Gebrauch von Tabakwaren stattfindet, also nicht geraucht wird. Der Rauchverzicht bezieht sich auf die Wohnung, den Balkon und die Terrasse des Mieters. Beide Parteien erklären sich mit dieser Vereinbarung einverstanden, die individuell für die Wohnung getroffen wird.“

Kann ein Rauchverbot nachträglich erfolgen?

Ein Rauchverbot kann direkt im Mietvertrag bei Einzug des Mieters vereinbart werden. Alternativ hat der Vermieter die Möglichkeit, den Verzicht auf den Gebrauch von Tabakwaren nachträglich mit dem Mieter zu vereinbaren. Das Rauchverbot darf ich sowohl auf die gesamte Wohnung als auch nur auf bestimmte Zimmer beziehen, wenn der Mieter damit einverstanden ist.

Darf ein Mieter vor Einzug gefragt werden, ob er Raucher ist?

Ob die Frage an den Mieter, ob er Raucher ist, erlaubt ist, hängt vor allem vom Zeitpunkt ab. Geht es noch um die Besichtigung einer Wohnung, dürfen Vermieter bzw. Makler diese Frage aufgrund des Datenschutzes nicht stellen. Geschieht das dennoch, muss der Mietinteressent nicht wahrheitsgemäß antworten. Etwas anders ist die Situation, sollte die entsprechende Person bereits als Mieter feststehen.

In dem Fall darf sich der Vermieter über das Raucherverhalten des Mieters erkundigen, damit es nicht zu eventuellen Problemen mit den Nachbarn kommt. Unter der Voraussetzung ist der Mieter dazu verpflichtet, wahrheitsgemäß auf die Frage zu antworten. Unaufgefordert muss er allerdings nicht gegenüber dem Vermieter angeben, dass er Raucher ist.

Ist der Mieter zur Säuberung von Nikotinspuren bei Auszug verpflichtend?

Nach dem Auszug eines rauchenden Mieters finden sich an den Wänden oft die typischen, gelblichen Verfärbungen. Es gibt allerdings keine besonderen Regelungen für Raucher, welche die Entfernung von Nikotinspuren bei Auszug betreffen. Stattdessen gelten die allgemeinen Regeln, die auch auf Nichtraucher treffen, wie die Wohnung nach dem Auszug zu hinterlassen ist. Wurde zum Beispiel nicht vereinbart, dass Schönheitsreparaturen beim Auszug vorgenommen werden, müssen auch Nikotinspuren nicht vom ehemaligen Mieter beseitigt werden.

Darf der Vermieter Schadensersatz bei Rauchschäden fordern?

Öfter kommt es zwischen Mietern und Vermietern zu einem Streit, in dem es um Schadenersatz für sogenannte Raucherschäden geht. Schadenersatz müssen Raucher in den meisten Fällen nur dann leisten, wenn es sich um eine sogenannte Substanzbeschädigung der Wohnung handelt und die Substanzschäden nicht durch gewöhnliche Schönheitsreparaturen in Ordnung gebracht werden können.

Unter dieser Voraussetzung muss der Mieter in der Regel Schadenersatz leisten, wie auch ein Urteil des BGH vom 5. März 2008 (Aktenzeichen VIII ZR 37/07) aussagt.

Was tun gegen Beschwerden gegen Raucher im Mietshaus?

Bei einem Raucher im Mietshaus kommt es häufiger zu Streitigkeiten mit den Nachbarn, weil sich zum Beispiel Mieter beschweren, dass sie durch Rauch oder Geruch belästigt werden.

Grundsätzlich sind folgende Maßnahmen möglich, wenn es im Hinblick auf einen Raucher Beschwerden durch die Nachbarn gibt:

• Gespräch mit dem Nachbarn
• Hausverwaltung oder Vermieter informieren
• Festlegen rauchfreie Uhrzeiten

Das Festlegen bestimmter Zeiten, zu denen nicht geraucht werden darf, ist insbesondere dann möglich, wenn durch den Zigarettenrauch eine wesentliche Beeinträchtigung der Nachbarn stattfindet. In dem Fall sind die anderen Mieter nicht mehr dazu verpflichtet, den Rauch oder Geruch zu tolerieren. Ein entsprechendes Urteil gibt es seitens des BGH aus dem Jahre 2015 (Az.: V ZR 110/14). Die betroffenen Mieter haben in diesem Fall einen Unterlassungsanspruch gegenüber dem Raucher und können diesen auch gerichtlich durchsetzen lassen.

Ist Rauchen ein Kündigungsgrund für die Wohnung?

Da Rauchen in der Mietwohnung grundsätzlich erlaubt ist, weil es zur vertragsgemäßen Nutzung zählt, ist normalerweise eine Kündigung ausschließlich aufgrund des Rauchens nicht möglich.

Es gibt jedoch eine Ausnahme: Sollte sich der rauchende Mieter sehr rücksichtslos verhalten und die Nachbarn in nicht zumutbarer Weise belästigen, darf der Vermieter im Extremfall eine Kündigung aussprechen.

Allerdings muss zuvor eine Abmahnung erfolgt sein und die massive Störung muss durch den Vermieter nachgewiesen werden. Den Grund für eine derartige Kündigung sieht zum Beispiel der BGH in seinem Urteil in der Störung des Hausfriedens.