Rauchwarnmelder: Träger der Verkehrssicherungspflicht
Das Amtsgericht in Hannover hatte im Dezember des Jahres 2014 darüber zu entscheiden, wer der Träger der Verkehrssicherungspflicht in einer Eigentümergemeinschaft ist. Grund dafür war die Frage über die Rechtmäßigkeit eines Beschlusses über die Installation von Rauchwarnmeldern in dem gemeinschaftlichen Haus. Wir erklären den Fall im Einzelnen:
Der Fall: Anfechtung des Beschlusses über Installation der Rauchwarnmelder
Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft stritten über die Rechtmäßigkeit eines Beschlusses nach welchem in der Wohneigentumsanlage Rauchwarnmelder installiert werden sollten.
Auf der letzten Eigentümerversammlung hatte die Verwaltung erläutert, dass bis zum 31.12.2015 gemäß der Landesbauordnung alle Wohn- und Schlafräume mit Rauchwarnmeldern zu versehen sind.
Auf Grund der Verkehrssicherungspflicht sollte die Verantwortung für die Installation der Rauchwarnmelder bei der Eigentümergemeinschaft liegen. Seitens der Verwaltung wurde ein Angebot einer Fachfirma für die Installation und die Funktionsüberprüfung von Funkrauchwarnmeldern vorgestellt. Die Rauchwarnmelder konnten danach gemietet oder gekauft werden.
Die Eigentümergemeinschaft beschloss mehrheitlich, dass generell gemietete Rauchwarnmelder mit Funkwartung installiert werden sollten. Einige Wohnungseigentümer reichten gegen diesen Beschluss eine Anfechtungsklage ein, mit dem Argument, dass der Beschluss nicht klar genug gefasst worden sei.
Sie waren der Ansicht, dass die Eigentümergemeinschaft diesen Beschluss nicht fassen durfte. Die klagenden Wohnungseigentümer rügten zudem, dass nur ein Angebot eingeholt worden war und die Kosten nicht bekannt waren.
Die Entscheidung des Gerichts: Beschluss entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung
Die Anfechtungsklage blieb jedoch ohne Erfolg! Das Amtsgericht in Hannover entschied, dass der angefochtene Beschluss nicht dem Grundsatz einer ordnungsmäßigen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) widersprach. Soweit beschlossen worden war, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft generell Rauchwarnmelder installieren sollte, war dies rechtmäßig.
Die erforderliche Beschlusskompetenz hierfür ergab sich aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH), Urteil v. 08.02.13, Az. V ZR 238/11. Die Nichterörterung weiterer Angebote vor dem Hintergrund des Wirtschaftlichkeitsgebots hatte auf die Rechtmäßigkeit des Beschlusses keine Auswirkung.
Dass eine gemeinschaftliche Vorgehensweise beschlossen worden war, war rechtmäßig. Es spielte keine Rolle, dass in einigen Eigentumswohnungen bereits Rauchwarnmelder installiert worden waren. Denn die Beschlusskompetenz obliegt nicht einzelnen Wohnungseigentümern sondern der Eigentümergemeinschaft im Ganzen.
Träger der Verkehrssicherungspflicht ist die Eigentümergemeinschaft
Das Landgericht Braunschweig hatte zwar per Urteil v. 07.02.2014, Az. 6 S 449/13 entschieden, dass Eigentümergemeinschaften nicht verpflichtet sind für sämtliche Wohnungen neue Rauchwarnmelder anzuschaffen. Das diesen Rechtsstreit entscheidende Amtsgericht in Hannover lehnte diese Entscheidung jedoch ab.
Denn der BGH hat in der oben genannten Entscheidung die Beschlusskompetenz gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG zu Gunsten von Wohnungseigentümergemeinschaften gerade damit begründet, dass Träger der Verkehrssicherungspflicht nicht die einzelnen Wohnungseigentümer sind, sondern die Eigentümergemeinschaften (AG Hannover, Urteil vom 12.12.14, Az. 484 C 7688/14).
