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Instandhaltung & Instandsetzung einer Mietwohnung: Pflichten der Vermieter

Instandhaltung & Instandsetzung einer Mietwohnung: Pflichten der Vermieter
philippe Devanne
Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit einer Instandhaltung soll der ordnungsgemäße Zustand einer Wohnung oder eines Hauses aufrechterhalten werden
  • Die Instandsetzung hingegen bedeutet eine Beseitigung von Schäden, um den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten muss der Vermieter tragen
  • Abzugrenzen sind diese Kosten von den Klein- und Schönheitsreparaturen, die der Mieter oft zahlen muss
  • Der Vermieter muss die Durchführung der geplanten Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme vorab ankündigen

Im Rahmen eines Mietverhältnisses kommt es häufiger vor, dass der Vermieter Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen durchführt. Das ist damit zu begründen, dass die entsprechende Mietsache in einem dauerhaft guten Zustand bleiben soll. Deshalb sind Vermieter sogar zu derartigen Maßnahmen verpflichtet.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was Instandhaltung und Instandsetzung sind. Ferner gehen wir darauf ein, welche Maßnahmen darunter fallen und worin die Abgrenzung zu Klein- und Schönheitsreparaturen existiert. Darüber hinaus geben wir Ihnen Informationen, ob der Vermieter die Erhaltungsmaßnahmen ankündigen muss und ob die Instandhaltungspflicht verjähren kann.

Definition: Was bedeuten Instandhaltung sowie Instandsetzung?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist unter anderem festgehalten, dass der Vermieter dem Mieter die zur Verfügung gestellte Wohnung nicht nur zur Nutzung verlassen muss. Darüber hinaus ist der ebenfalls verpflichtet, das Mietobjekt in einem geeigneten Zustand zu halten, die den vertragsmäßig vereinbarten Gebrauch ermöglicht. Aufgrund dieses notwendigen Zustandes muss der Vermieter in regelmäßigen oder unregelmäßigen Abständen für eine Instandhaltung oder Instandsetzung sorgen. Was bedeutet das eigentlich?

Mit der Instandhaltung ist eine Wartung gemeint, die mit einer Inspektion beim Auto vergleichbar ist. Es geht in dem Fall darum, dass durch verschiedene Maßnahmen der ordnungsgemäße Zustand der Wohnung oder des Hauses aufrechterhalten wird. Die Instandhaltung ist eine Präventivmaßnahme, weil dadurch spätere Schäden verhindert werden sollen. Typische Maßnahmen, die in den Bereich der Instandhaltung fallen, sind:

  • Korrosionsschutz am Öltank anbringen
  • Brüchige Wasser- und Abwasserleitungen erneuern
  • Kleinere Mängel an der Heizung beseitigen
  • Für eine Beleuchtung der zugehörigen Treppen und Flure sorgen
  • Scharniere bei undichten Fenstern einstellen
  • Gasversorgung nach einem Ausfall wiederherstellen

Abzugrenzen von diesen Maßnahmen zur Instandhaltung ist die Instandsetzung. Dort ist der Schaden bereits eingetreten. Das bedeutet, dass eine Reparatur der Schäden stattfindet, sodass die entsprechenden Elemente instandgesetzt werden. Zu den typischen Reparaturen zählen unter anderem:

  • Mangelhaften Teppichboden erneuern
  • Baufälligen Balkon instand setzen
  • Wasserschäden beseitigen
  • Sanierung des Daches
  • Gesundheitsgefährdende Trinkwasserleitungen erneuern

Sie können sich merken, dass es sich bei der Instandhaltung um eine Art Inspektion oder Wartung handelt. Demgegenüber ist mit der Instandsetzung eine Reparatur bereits eingetretener Schäden gemeint.

Was ist der Unterschied zu Klein- und Schönheitsreparaturen?

Oftmals sind Mietern und Vermietern die Grenzen zwischen Instandhaltung, Instandsetzung auf der einen sowie Klein- oder Schönheitsreparaturen auf der anderen Seite nicht klar. Dabei handelt es sich auch im Hinblick auf die Kosten um einen wichtigen Unterschied, ob es um Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen oder lediglich um Klein- sowie Schönheitsreparaturen geht. 

Als Schönheitsreparaturen werden in erster Linie Renovierungsarbeiten innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses bezeichnet. Deren Ziel besteht darin, aufgrund gewöhnlicher Abnutzung entstandene Spuren zu beseitigen. Beispiele für Schönheitsreparaturen bzw. Renovierungsarbeiten sind:

  • Streichen der Wände
  • Tapezieren
  • Bohrlöcher ausbessern

Im Gegensatz zur Instandhaltung und Instandsetzung können Vermieter diese Schönheitsreparaturen an den Mieter übertragen. Unter welchen Voraussetzungen das möglich ist, darauf gehen wir im weiteren Verlauf unseres Beitrages noch näher ein.

Bei Kleinreparaturen hingegen handelt es sich faktisch um eine Unterart der Instandhaltung. In dem Fall sollen sogenannte Bagatellschäden beseitigt werden, die ebenfalls leicht während der Mietdauer entstehen können. Einige Kleinreparaturen können Vermieter jedoch nicht immer ohne Weiteres auf den Mieter übertragen. Beispiel für solche Kleinreparaturen sind:

  • Tropfender Wasserhahn 
  • Defekte Lichtschalter
  • Defekte Steckdosen 
  • Verstopftes Rohr

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Müssen Vermieter geplante Erhaltungsmaßnahmen vorab ankündigen?

Laut BGB hat der Vermieter die Pflicht, die entsprechenden Mieter rechtzeitig vor der Durchführung geplanter Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen zu informieren. Normalerweise reicht die Information rund zwei Wochen vorher aus, was im Jahre 2023 noch gilt. Diese Ankündigung seitens der Vermieter beinhaltet keine vorgeschriebene Form, sodass Sie der Vermieter auch mündlich über die geplanten Erhaltungsmaßnahmen informieren kann.

Ausnahmen von der Ankündigungspflicht gibt es allerdings. Das betrifft solche Maßnahmen, die aufgrund einer sonst nicht unerheblichen (negativen) Auswirkung auf die Mietsache sofort durchzuführen sind. Man spricht in dem Zusammenhang auch von einer Gefahr im Verzug. Beispiele sind:

  • Stromausfall
  • Rohrbruch
  • Wasser- oder Gasleck
  • Ausfall der Heizungsanlage

Über die meisten Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen können die Mieter rechtzeitig informiert werden. Geht es allerdings um dringliche Maßnahmen, ohne die ein größerer Schaden entstehen kann, entfällt die entsprechende Ankündigungspflicht.

Ist eine Verjährung der Instandsetzungspflicht möglich?

Viele Forderungen und Ansprüche können nach dem BGB verjähren. Auf die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht trifft dies allerdings nicht zu. Auf Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches gibt es jeden Tag aufs Neue für Vermieter die Pflicht, entsprechende Erhaltungsmaßnahmen, wenn nötig, durchzuführen. Deshalb gibt es keine Verjährung der Ansprüche auf Instandhaltung und Instandsetzung.

Muss der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen tragen?

Wie bereits kurz angesprochen, können Vermieter eventuelle Kosten für Kleinreparaturen oft auf die Mieter übertragen. Daher ist eine entsprechende Klausel in Mietverträgen zulässig. Allerdings müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein, damit Vermieter Kleinreparaturen auf Mieter übertragen können, nämlich:

  • Vereinbarung (Klausel) im Mietvertrag
  • Keine unangemessene Benachteiligung des Mieters
  • Begrenzung auf durchschnittlich maximal 100 bis 120 Euro Reparaturfall
  • Gesamtkosten pro Jahr maximal acht Prozent der Jahresnettomiete

Ganz wichtig ist die Kostenbegrenzung. Betragen die Ausgaben mehr als 120 Euro pro Einzelfall, sprechen die Gerichte normalerweise nicht mehr von Kleinreparaturen. Dann ist es in der Regel nicht möglich, dass Vermieter die entstehenden Ausgaben auf den Mieter übertragen.

Existiert eine Pflicht zu Instandhaltung auch außerhalb der Wohnung?

Eine berechtigte Frage von Mietern ist es, ob eine Instandhaltungspflicht seitens des Vermieters auch außerhalb der Mietwohnung existiert. Damit sind in erster Linie das Treppenhaus, die Flure, der Hof, das Dach der Immobilien oder auch die Fassade gemeint. Tatsächlich ist es so, dass in diesem Außenbereich für Mieter deutlich weniger Möglichkeiten bestehen, vom Vermieter eine Instandhaltung oder Instandsetzung zu fordern. Ausgeschlossen ist dies allerdings nicht. Mieter sollten jedoch unbedingt einen Grund nennen können, warum sich die entsprechenden Mängel auf ihre gemietete Wohnung auswirken, wenn diese nicht beseitigt werden.

Ein typisches Beispiel, wann sich Mängel außerhalb der Wohnung, also im Außenbereich, auch auf die Mietwohnung auswirken können, ist ein nicht mehr komplett dichtes Dach. Gelangt dadurch Wasser in die Wohnung oder über die Wände und entsteht Schimmel, wäre das ein Grund, aus dem der Mieter vom Vermieter die Instandsetzung verlangen kann.

Was sind grundlegende Paragraphen für Instandhaltung und Instandsetzung?

Insbesondere im Zusammenhang mit der Instandhaltung sowie der Instandsetzung gibt es grundlegende Paragraphen innerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuches. Daraus resultiert vor allem, dass die Vermieter eine Pflicht zu den angesprochenen Maßnahmen haben. Wichtige Paragraphen im Hinblick auf Instandhaltung sind:

  • § 535 Abs. 1 S. 2 BGB: Vermieter muss die Mietsache in geeigneten Zustand erhalten
  • § 555a Abs. 1 BGB: Mieter hat Instandhaltungsmaßnahmen zu dulden
  • § 555a Abs. 2 BGB: Vermieter muss geplante Durchführung der Instandhaltung gegenüber dem Mieter rechtzeitig ankündigen

Ebenfalls gibt es im Hinblick auf die Instandsetzung einige Paragraphen, die eine rechtliche Grundlage sind. Zum einen ist das wiederum der Paragraph 535 Abs.1 S. 2 BGB. Nach diesem ist der Vermieter zur Instandsetzung verpflichtet. Ebenfalls relevant ist der Paragraph 538 BGB, auf dessen Basis die Mieter Verschlechterungen der Mietwohnung bei vertragsgemäßem Gebrauch nicht zu verantworten haben. Zudem gibt es auch bei der Instandsetzung nach Paragraph 555a Abs. 1 BGB eine Duldungspflicht seitens des Mieters.