Spannenoberwert: Gutachten unabhängig vom Mietspiegel gültig
Der Oberwert der vom Sachverständigen ermittelten Bandbreite von Mieten kann von Ihnen nicht nur dann in Ihrer Mietforderung zugrunde gelegt werden, wenn der Sachverständige sein Gutachten auf der Basis eines vorhandenen Mietspiegels erstellt hat.
Und wenn es nur noch darum ging, Ihre Wohnung innerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne einzuordnen (so bereits BGH, Urteil v. 06.07.05, Az. VIII ZR 322/04).
Auch wenn ein Mietspiegel für Ihre Gemeinde nicht existiert und der Sachverständige aus eigener Sachkunde die ortsübliche Vergleichsmiete anhand von Vergleichswohnungen und weiterem statistischem Material ermittelt hat, dürfen Sie nach dem jetzigen Urteil den Oberwert der Spanne von Ihrem Mieter fordern.
Vergleichsmiete durch Sachverständigen ermitteln lassen
Hat ein Sachverständiger für Ihre Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt und in seinem Gutachten nicht einen exakten Betrag, sondern eine Bandbreite der ortsüblichen Miete festgestellt, dürfen Sie ohne weitere Begründung den Oberwert dieser Spanne von Ihrem Mieter fordern. Dies haben die Richter des BGH erst vor Kurzem vermieterfreundlich entschieden (BGH, Urteil v. 21.10.09, Az. VIII ZR 30/09).
Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich – so die Richter – nicht um einen punktgenauen Wert. Die Einzelvergleichsmiete für eine konkrete Wohnung bewegt sich vielmehr innerhalb einer bestimmten Spanne.
Sämtliche Werte innerhalb dieser Spanne sind dann für die in Rede stehende Wohnung ortsüblich, also auch der darin enthaltene oberste Wert.
Spanneneinordnung im Mietspiegel weiterhin erforderlich
Die Richter differenzieren jedoch zwischen der vom Gutachter ermittelten Bandbreite und den im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen, die regelmäßig größer ausfallen.
Tipp: Begründen Sie die Spanneneinordnung
Geben Sie Ihrem Mieter eine kurze Begründung, wenn Sie von ihm eine Miete oberhalb des Mittelwerts der Mietspiegelspanne fordern – auch wenn das Gesetz dies nicht verlangt. Die Erfahrung zeigt, dass Mieter eher bereit sind, dem Erhöhungsverlangen zuzustimmen, wenn sie die Spanneneinordnung nachvollziehen können. Und jede Mieterzustimmung erspart Ihnen einen zeit- und kostenintensiven Prozess.
Stützen Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel, erlaubt Ihnen das Bürgerliche Gesetzbuch ausdrücklich (§ 558a BGB), eine Miete zu fordern, die an der Obergrenze der Mietspiegelspanne liegt.
Sie brauchen in Ihrem Mieterhöhungsschreiben demzufolge nicht zu begründen, weshalb Sie gerade diesen bestimmten Wert innerhalb der Spanne gewählt haben.
Spanneneinordnung bei Prozess unverzichtbar
Stimmt Ihr Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zu, ist die von Ihnen geforderte Miethöhe verbindlich. Anders aber, wenn es zum Mietprozess kommt. Vor Gericht ist eine Begründung, weshalb Sie die Wohnung gerade an dieser konkreten Stelle innerhalb der Spanne des Mietspiegels einordnen, weiterhin erforderlich.
Denn die Richter müssen innerhalb der Mietspiegelspanne die für Ihre Wohnung konkret zutreffende Vergleichsmiete herausfinden. Ohne nähere Anhaltspunkte halten sie sich hier oft einfach an den Mittelwert der Mietspiegelspanne.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
