Tod des Mieters: Was sie beachten sollten, wenn Ihr Mieter stirbt

Der Tod eines Mieters führt nicht grundsätzlich zur Beendigung des Mietverhältnisses. Nach § 563 BGB tritt der Ehegatte oder (gleichgeschlechtliche) Lebenspartner in den Mietvertrag ein. Das gilt auch für im gemeinsamen Haushalt lebende Kinder des Mieters, wenn der Ehegatte nicht eintritt.

Sie können als Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem Sie von dem endgültigen Eintritt solcher Personen Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Dann muss aber in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegen. Das könnte sein, wenn Ihnen diese Person noch Miete schuldet.

Wichtig ist folgender Grundsatz: Tritt keine Person ein, wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgeführt. Möchten Sie oder die Erben das nicht, können beide das Mietverhältnis kündigen. Und zwar mit einer Frist zum 3. Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats.

Stirbt Ihr Mieter, haften grundsätzlich die Erben. Doch Haushaltsangehörige stehen unter einem besonderen Schutz des Gesetzes. Sie können per Gesetz zu neuen Mietern werden. Erben treten dann nicht mehr in das Mietverhältnis ein. Ihr Vorteil als Vermieter ist, dass Erben dennoch haften, Sie eine Kaution verlangen können und Sonderkündigungsrechte haben.

Stirbt ein Mieter, stellen sich für Sie als Vermieter die Fragen, was mit der Wohnung geschieht und wie Sie Ihre Miete erhalten. In aller Regel geschieht dies komplikationslos. Gibt es weitere Mitbewohner, führen diese meist das Mietverhältnis fort. Lebte der Tote allein in der Wohnung, kündigen die Angehörigen die Wohnung und sorgen für eine schnelle Räumung.

In Gewerbemietverhältnissen ist die Rechtslage recht überschaubar – der Erbe haftet voll und ganz für den verstorbenen Mieter und tritt in das Mietverhältnis als Rechtsnachfolger ein. Das Mietverhältnis besteht also mit dem Erben fort.

In Wohnraummietverhältnissen ist dies grundsätzlich genauso. Doch schwierig wird es, wenn neben dem verstorbenen Mieter weitere Personen die Wohnung in einem gemeinsamen Haushalt bewohnten. Dann haben Sie 2 Dinge zu unterscheiden:

• Einerseits gibt es den Erben als Rechtsnachfolger des verstorbenen Mieters.
• Andererseits führen Haushaltsangehörige das Mietverhältnis per Gesetz fort oder treten sogar als neue Mieter in den bestehenden Mietvertrag per Gesetz ein (Eintrittsrecht).

Dieses Eintrittsrecht kann die Rechtsstellung des Erben einschränken und führt zu unterschiedlichen besonderen Rechten auf Mieter- und Vermieterseite. Um diese Fragen geht es, wenn ein Mieter stirbt:

• Gibt es Mitmieter, die gemeinsam mit dem Verstorbenen in der Wohnung einen Haushalt führten?
• Gibt es weitere Personen, die im Haushalt lebten und vor dem Tod des Mieters keine Mieter waren?
• Gibt es Mitmieter, die zwar im Mietvertrag stehen, aber die Wohnung gar nicht mehr bewohnen?
• Wer sind die Erben?

1. Fall: Mitmieter desselben Haushalts führt Mietverhältnis fort

Ist der Mietvertrag mit mehreren Mietern abgeschlossen worden, die mit dem verstorbenen Mieter zum Zeitpunkt seines Todes einen gemeinsamen Haushalt führten, führen diese Mieter das Mietverhältnis automatisch fort. Es treten keine neuen Personen in den Mietvertrag ein. Insbesondere treten die Erben nicht als neue Mieter in den Mietvertrag ein (§ 564 Satz 1 BGB).

Beispiel: Sie haben eine Wohnung an Herrn und Frau Schultze vermietet. Beide haben den Mietvertrag unterschrieben und führen einen gemeinsamen Haushalt in der Wohnung. Frau Schultze verstirbt. Herr Schultze bleibt alleiniger Mieter (er wird auch überlebender Mieter genannt).

Der überlebende Mieter haftet unbegrenzt für alle Pflichten aus dem Mietvertrag. Er haftet also für alle Verbindlichkeiten, die vor und nach dem Tod entstanden sind. Dabei ist es unerheblich, ob der Mieter später kündigt oder das Mietverhältnis fortführt.

Wichtig: Das Mietverhältnis wird mit dem alten Mietvertrag fortgeführt. Der überlebende Mieter kann sich also auch weigern, einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben.

Der überlebende Mitmieter hat ein Sonderkündigungsrecht

Der überlebende Mieter kann jedoch innerhalb von einem Monat nach Kenntnis vom Tod des Mieters das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.

Beispiel: Herr und Frau Schultze sind Ihre Mieter, beide haben den Mietvertrag unterschrieben. Sie führen einen gemeinsamen Haushalt. Frau Schultze verstirbt am 17.11.2012. Herr Schultze hat Kenntnis vom Tod seiner Ehefrau seit dem 18.11.2012 und kann deshalb bis zum 18.12.2012 außerordentlich kündigen. Geht Ihnen die Kündigung des Herrn Schultze spätestens am 18.12.2012 zu, endet das Mietverhältnis am 31.03.2013.

Die Monatsfrist zur Kündigung und die gesetzliche Kündigungsfrist sind 2 verschiedene Dinge:

• Die Kündigung muss immer innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod des Mieters dem Vermieter zugehen. Es ist also eine Frist zur Abgabe einer Kündigung.

• Die gesetzliche Kündigungsfrist dient nur zur Berechnung des Endes des Mietverhältnisses aufgrund der Kündigung. Gerechnet wird vom nächsten 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Im Beispiel bedeutet dies: Geht die Kündigung des Herrn Schultze am 18.12.2012 bei Ihnen ein, beginnt die Kündigungsfrist am nächsten 3. Werktag (also am 04.01.2013) zum Ablauf des übernächsten Monats (März). Kündigt Herr Schultze stattdessen am 04.12.2012 (bis zum 3. Werktag im Dezember), endet das Mietverhältnis am 28.02.2013 (mit Ablauf des übernächsten Monats Februar).

Gibt es mehrere überlebende Mitmieter, müssen sie alle das Mietverhältnis kündigen. Ein einzelner Mitmieter kann das Mietverhältnis für sich allein nicht kündigen. Sie selbst als Vermieter haben kein Kündigungsrecht. Denn schließlich akzeptierten Sie diesen Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags.

Vermieter dürfen jetzt eine Kaution verlangen

Läuft die Monatsfrist ab, ohne dass der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, dürfen Sie eine Kaution verlangen (§ 563b Abs. 3 BGB). Voraussetzung ist, dass im Mietverhältnis bisher keine oder nicht die maximale Kaution von 3 Monatskaltmieten gezahlt wurde.

Denn die maximale Obergrenze einer Kaution beträgt 3 Monatskaltmieten (§ 551 BGB). Sie müssen dem Mieter auch die Möglichkeit einer Ratenzahlung in 3 monatlichen Raten gewähren, zahlbar jeweils mit der Monatsmiete.

2. Fall: Haushaltsangehöriger wird neuer Mieter per Gesetz

War der verstorbene Mieter einziger Mieter, lebten aber zum Zeitpunkt des Todes in dessen Haushalt weitere Personen, so treten diese Personen per Gesetz als neue Mieter in den Mietvertrag ein. Der Mietvertrag wird mit diesen Personen fortgeführt.

Es gibt eine Rangfolge der Eintrittsberechtigten

Das Gesetz kennt jedoch eine Rangfolge. Denn nicht alle Personen sollen gleichzeitig neue Mieter werden. Lebt im Haushalt des verstorbenen Mieters der Ehegatte und war der Ehegatte nicht bereits zuvor Mie