Schlüsselübergabe: Wann & wie? Protokoll erstellen

Sowohl zu Beginn als auch zum Ende eines Mietverhältnisses ist die Übergabe der Schlüssel für Wohnung oder Haus eine der wichtigsten Maßnahmen. Rechtlich ist der Mieter bei einem Einzug ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe für die Wohnung verantwortlich. Gleiches gilt übrigens bei einem neuen Eigentümer, der zum Beispiel vom Verkäufer des Hauses die Schlüssel erhält.

In unserem Beitrag erfahren Sie, wie die Schlüsselübergabe erfolgt, wie viele Schlüssel der Vermieter aushändigen muss, ob er das Recht besitzt, einen Schlüssel für Notfälle zu behalten und wann die Schlüsselübergabe an den Vermieter bei Auszug des Mieters zu erfolgen hat. Zudem geben wir Ihnen ein Muster für ein Schlüsselübergabeprotokoll an die Hand!

Wann findet eine Schlüsselübergabe statt?

Meistens findet die Schlüsselübergabe zu einer Wohnung im Rahmen eines Mietverhältnisses gleich zweimal statt, nämlich zunächst beim Einzug an den Mieter und danach bei einem späteren Auszug die Rückgabe der Schlüssel an den Vermieter. Verbunden mit der Schlüsselübergabe ist in der Regel die Übergabe der Wohnung, entweder vom Mieter an den Vermieter oder umgekehrt.

Wann muss die Schlüsselübergabe an den Mieter erfolgen?

Die Schlüsselübergabe an den Mieter ist in den meisten Fällen mit der Wohnungsübergabe verknüpft und sehr wichtig. Diese wiederum wird im Normalfall entweder am Tag des Einzugs vorgenommen oder de facto zu dem Termin, an dem der Mietvertrag beginnt.

In dem Zusammenhang ist der Vermieter dazu verpflichtet, seinem neuen Mieter spätestens zum Zeitpunkt des Beginns des Mietvertrages die notwendigen Schlüssel zu übergeben. Rechtliche Grundlage dafür ist der Paragraph 535 Abs. 1 BGB.

Wichtig: Vermieter sind dazu verpflichtet, die Übergabe der Schlüssel zur Wohnung spätestens an dem Tag vorzunehmen, an dem das Mietverhältnis offiziell beginnt. Meistens wird der Schlüssel bereits früher übergeben, weil viele Mieter schon einige Tage vorher in die neue Wohnung ziehen.

Tipps: Wie sollte die Schlüsselübergabe erfolgen?

Eine wichtige Handlungsempfehlung im Zusammenhang mit der Schlüsselübergabe ist, dass Sie den Schlüssel als Vermieter nicht einfach in den Briefkasten werfen. Stattdessen sollten Sie den Schlüssel persönlich übergeben und sich dies schriftlich durch den neuen Mieter bestätigen lassen.

Das kann anstelle des Mieters auch ein Bevollmächtigter tun, sollte der Mieter zum Zeitpunkt der Übergabe nicht anwesend sein können.

Darüber hinaus gibt es im Zusammenhang mit der Schlüsselübergabe an den Mieter weitere Tipps, insbesondere:

1. Eindeutige Kennzeichnung der Schlüssel, um diese genau zu identifizieren.
2. Anfertigen Schlüsselübergabeprotokoll, welches beide Parteien unterschreiben.
3. Vereinbaren Sie frühzeitig mit Ihrem Mieter einen Termin zur Schlüsselübergabe.

Schlüsselübergabeprotokoll erstellen – Inhalte & Muster

Ein Schlüsselübergabeprotokoll ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, jedoch im Zusammenhang mit der Schlüsselübergabe zur Wohnung sehr empfehlenswert und wichtig. Das Protokoll hilft zum Beispiel bei Streitigkeiten, wer zu welchem Zeitpunkt für einen Schaden im Zusammenhang mit der Wohnung verantwortlich ist.

Zudem wird im Protokoll festgehalten, wie viele Schlüssel welcher Art seitens des Vermieters übergeben werden. Wichtige Inhalte, die im Protokoll zur Übergabe der Schlüssel nicht fehlen sollten, sind:

• Anzahl und genaue Bezeichnung der einzelnen Schlüssel.
• Gibt es Mängel am Zustand der Wohnung?
• Regelung, was bei einem Verlust der Schlüssel durch den Mieter passiert.
• Eventuelle Mängel oder Schäden an der Wohnung.

Das Wichtigste bei einem Schlüsselübergabeprotokoll ist, dass Anzahl und Art der Schlüssel aufgeführt werden. Zudem sollte aus Beweisgründen festgehalten werden, wer Übergebender und Empfänger sind, auch wenn es sich normalerweise ohnehin um den Vermieter und den Mieter handelt.

Wie viele Schlüssel muss der Vermieter aushändigen?

Im Schlüsselübergabeprotokoll wird unter anderem dokumentiert, wie viele Schlüssel der Mieter vom Vermieter beim Einzug erhalten hat. Grundsätzlich ist es verpflichtend, dass der Vermieter dem Mieter alle für die Wohnung relevanten Schlüssel übergibt. Das sind in erster Linie:

• Haustürschlüssel
• Wohnungsschlüssel
• Kellerschlüssel (falls Kellerraum vorhanden)

Unabhängig von der Anzahl der Mieter muss der Vermieter mindestens zwei Schlüssel übergeben für die Wohnungstüre.

Hat der Vermieter das Recht, einen Schlüssel für eine Notsituation zu behalten?

Im Gegensatz zu dem weitverbreiteten Irrglauben hat ein Vermieter nicht das Recht, einen Schlüssel für die Wohnung des Mieters zu behalten. Das gilt auch nicht für eventuelle Notsituation. Stattdessen ist es die Pflicht des Vermieters, zum Beispiel bei Gefahr im Verzug die Polizei oder Feuerwehr anzurufen, die sich dann Zugang zur Wohnung verschaffen werden.

Wann und wie erfolgt die Schlüsselübergabe an den Vermieter?

Eine Schlüsselübergabe gibt es nicht nur beim Einzug eines neuen Mieters, sondern ebenfalls, wenn der Mieter auszieht. In dem Zusammenhang ist der Mieter dazu verpflichtet, alle vom Vermieter zuvor bei Einzug erhaltenen Schlüssel beim Auszug zurückzugeben. Das gilt darüber hinaus ebenso für zusätzliche Schlüssel, die der Mieter im Laufe seiner Mietzeit hat anfertigen lassen.

Bei der Schlüsselübergabe an den Vermieter empfiehlt sich wiederum ein Schlüsselübergabeprotokoll, welches beide Parteien unterschreiben. Alternativ oder zusätzlich kann es sinnvoll sein, dass die Übergabe vor Zeugen stattfindet. Auf jeden Fall muss die Schlüsselübergabe an den Vermieter ebenfalls persönlich erfolgen, sodass ein Einwerfen in den Briefkasten nicht ausreicht.

Zusammenfassend ist im Zusammenhang mit der Schlüsselübergabe vom Mieter an den Vermieter Folgendes zu beachten:

• Schlüssel müssen persönlich übergeben werden.
• Mieter sollte sich den Erhalt der Schlüssel quittieren lassen oder alternativ ein vom Vermieter unterzeichnetes Schlüsselübergabeprotokoll (in Kopie) erhalten.
• Der Mieter ist dazu verpflichtet, sämtliche, vorher vom Vermieter erhaltene Schlüssel, zurückzugeben – plus eventueller Kopien.
• Sollte ein Schlüssel während der Mietdauer verloren gegangen sein, muss der Mieter die Kosten für die Anfertigung eines neuen Schlüssels, eventuell sogar für den Austausch des Schlosses, übernehmen.

Was passiert bei Verweigerung der Schlüsselübergabe?

Sowohl Mieter als Vermieter sind den entsprechenden Zeitpunkten dazu verpflichtet, die Schlüssel zur Wohnung zu übergeben. Sollte sich zum Beispiel der Vermieter weigern, obwohl der rechtsgültige Mietvertrag bereits begonnen hat, hat der Mieter das Recht, die Vertragserfüllung und damit zusammenhängend auch die Schlüsselübergabe vor Gericht einzufordern. Exakt das gleiche Recht hat ebenso der Vermieter, sollte der Mieter zum Ende des Mietvertrages nicht bereit sein, die Schlüssel auszuhändigen.

Was ist eine digitale Schlüsselübergabe?

Inhalt einer digitalen Schlüsselübergabe ist, dass Mieter oder Vermieter die Schlüssel zur Wohnung online übergeben können. Eine solche Übergabe eines digitalen Schlüssels setzt voraus, dass es sich zum Beispiel um einen Code handelt, mit dem die Wohnung betreten werden kann. Mittlerweile ist eine digitale Schlüsselübergabe genauso rechtlich anerkannt wie die Übergabe eines physischen Schlüssels. Es müssen lediglich beide Parteien dieser Vereinbarung zustimmen.