Wohnungsschlüssel: Vermieter aufgepasst, das sollten Sie wissen

Das Thema „Wohnungsschlüssel“ spielt während der gesamten Laufzeit des Mietverhältnisses eine bedeutende Rolle.

Insbesondere dann, wenn es sich um Schlüssel einer zentralen Schließanlage handelt, müssen Sie als Vermieter die Rechtslage kennen.

In der Praxis sind es folgende Fragen, die sich im Zusammenhang mit den Wohnungsschlüsseln stellen:

• Wie viele Schlüssel stehen dem Mieter zu?
• Darf der Vermieter einen Schlüssel zurückhalten?

So ist beispielsweise anerkannt, dass ein pflegebedürftiger Mieter einen zusätzlichen Schlüssel beanspruchen kann, den er einem Pflegedienst zur Verfügung stellt. Auch dann, wenn Sie Ihrem Mieter die Untervermietung eines Teils der Wohnung gestatten, stehen dem Mieter zusätzliche Schlüssel zu.

• Haftet der Mieter für verloren gegangene Schlüssel?
• Wie erfolgt die ordnungsgemäße Rückgabe der Schlüssel bei Beendigung des Mietverhältnisses?

Was die Anzahl der dem Mieter zustehenden Schlüssel anbelangt, so sollten Sie auf eine klare Regelung im Mietvertrag achten. Regeln Sie genau, wie viele Wohnungs- und sonstige Schlüssel dem Mieter übergeben werden und lassen Sie sich den Empfang vom Mieter schriftlich quittieren.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass sich Mieter Nachschlüssel selbst anfertigen lassen. Handelt es sich um eine Zentralschließanlage, ist dies bereits aus technischen Gründen ohne Zustimmung des Vermieters nicht möglich.

Aber auch in anderen Fällen ist der Mieter nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters Nachschlüssel anfertigen zu lassen.

Was die Anzahl der Schlüssel anbelangt, richtet sich diese grundsätzlich Wichtig: Die für die Anfertigung der Nachschlüssel anfallenden Kosten hat der Mieter selbst zu tragen. Dies gilt jedenfalls dann, so weit es sich um Schlüssel handelt, die über die übliche Anzahl hinaus verlangt werden.

Darf der Vermieter einen Schlüssel zurückbehalten?

Als Vermieter sind Sie daran interessiert, im Ernstfall jederzeit Zugang zu der vermieteten Wohnung zu haben. Dies gilt vor allem dann, wenn während der Abwesenheit des Mieters Notmaßnahmen durchgeführt werden müssen (z. B. bei einem Wasserrohrbruch).

Beispiel: Der Mieter geht in Urlaub, ohne für Notfälle einen Schlüssel zu hinterlassen. Während der Abwesenheit des Mieters kommt es zu einem Wasserschaden und der Vermieter muss die Wohnungstür von einem Schlüsseldienst öffnen lassen. Die hierbei entstehenden Kosten hat der Mieter dann zu erstatten.

Hierzu müssen Sie Folgendes wissen: Ohne ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter sind Sie nicht berechtigt, „für Notfälle“ einen Schlüssel zurückzubehalten. Aus diesem Grund sollten Sie diesen Punkt mit dem Mieter rechtzeitig absprechen.

Ist er mit der Hinterlassung eines Schlüssels bei Ihnen einverstanden, sollten Sie dies im Mietvertrag festhalten. Allerdings ist der Mieter nicht verpflichtet, Ihnen einen Schlüssel zu überlassen. Er muss jedoch im Gegezug dafür sorgen, dass Sie oder der Hausmeister in Notfällen die Wohnung betreten können.

Ausreichend hierfür ist es, wenn der Mieter während einer längeren Abwesenheit einen Schlüssel bei einem Dritten hinterlässt und dies dem Vermieter mitteilt.

So kann er beispielsweise den Wohnungsschlüssel einem Wohnungsnachbarn oder einem in der Nähe wohnenden Geschäftskollegen oder Bekannten überlassen. Verletzt der Mieter diese – meist auch im Mietvertrag statuierte – Pflicht, muss er für hieraus entstehende Schäden haften.

Wer haftet für verloren gegangene Schlüssel?

Zu den Pflichten des Mieters gehört es, Haus- und Wohnungsschlüssel sorgfältig zu verwahren.

Insbesondere muss der Mieter darauf achten, dass sie nicht verloren gehen oder gestohlen werden. Kommt ein Schlüssel abhanden, muss der Mieter den Vermieter hierüber unverzüglich unterrichten.

In den meisten Fällen wird daraufhin eine Auswechslung des Schlosses erforderlich. So weit den Mieter am Verlust des Schlüssels ein Verschulden trifft, hat er die – zum Teil erheblichen – Kosten für die Auswechslung des Schlosses zu tragen. Dies ist etwa in folgenden Fällen der Fall:

• Der Mieter verlässt die Wohnung und versteckt „zur Sicherheit“ den Schlüssel unter der Fußmatte ohne ihn nach seiner Rückkehr dort wieder zu finden.
• Der Mieter steckt den Schlüssel in eine Hand- oder Aktentasche, die er in einem öffentlichen Verkehrsmittel vergisst.
• Der Mieter bewahrt den Schlüssel in seinem Pkw auf, den er versehentlich nicht abschließt.

Besonders hohe Kosten können auf den Mieter zukommen, wenn es sich um eine zentrale Schließanlage handelt.

Besonders vorsichtige Vermieter weisen auf diesen Umstand bereits im Mietvertrag hin. Damit soll vermieden werden, dass der Vermieter im Fall eines Schlüsselverlusts einen Teil des Schadens mitzutragen hat.

Schlüssel, die er über die im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel hinaus anfertigen ließ. Kostenersatz kann der Mieter vom Vermieter hierfür nicht verlangen.

Allerdings ist er in diesem Fall berechtigt, die Schlüssel unbrauchbar zu machen. Stellt sich heraus, dass der Mieter nicht mehr alle Schlüssel zurückgeben kann, muss er die Kosten für die Herstellung von Ersatzschlüsseln tragen.

Wichtig: Ist ein Missbrauch des Schlüssels ausgeschlossen, können Sie als Vermieter einen Austausch der Schlösser nicht verlangen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Schlüssel auf einer Urlaubsreise im Ausland verloren gegangen ist, ohne dass für den Finder der Wohnort des Mieters erkennbar ist.

Wichtig: Stellt sich nach Auszug des Mieters heraus, dass dieser einen Zweitschlüssel anfertigen ließ, ohne ihn beim Auszug zurückzugeben, können Sie auch noch nach Auszug des Mieters auf dessen Kosten das komplette Schloss auswechseln.

Rückgabe der Schlüssel bei Mietende

Der Mieter ist bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, sämtliche Schlüssel an den Vermieter zurückzugeben. Die Übergabe hat grundsätzlich persönlich zu erfolgen.

Die Hinterlassung der Schlüssel bei einem anderen Hausbewohner reicht also nicht aus. Andererseits genügt die Übergabe an einen Hausmeister, wenn Sie dem Mieter mitgeteilt haben, dass dieser auch hierfür zuständig ist.

Da mit der Schlüsselübergabe normalerweise die Rückgabe der Wohnung einher geht, findet ohne Übergabe sämtlicher Schlüssel auch keine Wohnungsrückgabe statt. In derartigen Fällen kommen für den Vermieter Ansprüche auf Nutzungsentschädigung in Betracht.

Die Rückgabepflicht des Mieters erfasst selbstverständlich auch diejenigen Was den Zeitpunkt der Schlüsselübergabe bei Beendigung des Mietverhältnisses anbelangt, so gehen die Meinungen der Gerichte auseinander.

Einige Gerichte sind der Auffassung, der Vermieter sei nicht verpflichtet, vor Ablauf des Mietverhältnisses die Schlüssel entgegenzunehmen. Andere Gerichte entscheiden gegenteilig und sehen den Vermieter verpflichtet, die Schlüssel bereits vor dem letzten Tag des Mietverhältnisses entgegenzunehmen.