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9 Fakten zur Wohnungsübergabe: Was Sie als Vermieter beachten müssen

9 Fakten zur Wohnungsübergabe: Was Sie als Vermieter beachten müssen
© Robert Kneschke
Inhaltsverzeichnis

Der Tag der Wohnungsübergabe steht an, doch der Mieter kann nicht alle Schlüssel zurückgeben – was tun? Mit Fragen wie dieser sehen sich Vermieter regelmäßig konfrontiert, wenn der Mietvertrag ausläuft. Vor allem bei Mängeln, Schäden oder den sogenannten Schönheitsreparaturen sind sich beide Parteien oft uneinig. Wer also beim Auszug die Wände streichen muss, wieso ein Wohnungsübergabeprotokoll so wichtig ist und was Sie grundsätzlich bei einer Übergabe im Blick behalten sollten, beantworten Ihnen die 9 Fakten dieser Checkliste.

Das Wichtigste in Kürze

  • die Wohnungsübergabe dient dazu, den Zustand der Wohnung bei Mieterauszug zu beurteilen
  • eventuelle Mängel oder Schäden werden im Wohnungsübergabeprotokoll notiert
  • der Mieter muss die Wohnung mindestens besenrein übergeben
  • die Kaution darf nicht als Ausgleich noch ausstehender Mietkosten verwendet werden
  • der Zustand der Wohnung beim Einzug bestimmt das Maß an Schönheitsreparaturen

Fakt 1: Beide Parteien müssen dem Übergabetermin zustimmen

Geht beim Vermieter rechtzeitig die Kündigung eines Mietverhältnisses ein, muss ein Termin zur Übergabe der Wohnung festgesetzt werden. Schließlich ist der Mieter nun nach § 546 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dazu verpflichtet, die Mietsache nach Vertragsablauf an den Vermieter zurückzugeben. 

Interessant: Aus diesem Grund können auch Vermieter einen Übergabetermin vor dem Ende des Mietvertrags nicht einfordern.

Sind sich beide Parteien einig, kann die Wohnungsübergabe durchaus an einem Termin vor Vertragsende stattfinden. Das ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn der Mieter schon zu einem früheren Zeitpunkt auszieht und Vermieter die Lücke nutzen möchten, um eventuelle Reparaturen oder notwendige Renovierungen vorzunehmen. So ist die Wohnung ohne Verzögerung für einen Nachmieter verfügbar.

Nimmt ein Mieter den Übergabetermin nicht wahr und weigert sich auszuziehen, muss der Vermieter innerhalb von zwei Wochen einen schriftlichen Widerspruch einlegen. Ansonsten „verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit“ (§ 545 Satz 1 BGB). Weiterhin droht dem Mieter in diesem Fall eine Räumungsklage mit anschließender Zwangsräumung.

Fakt 2: Der Vermieter muss den Übergabetermin wahrnehmen

Den festgelegten Termin zur Wohnungsübergabe muss nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter einhalten. Bei größeren Mietobjekten mit mehr Verwaltungsaufwand kann dies auch durch einen Vertreter geschehen. Auch der Mieter hat das Recht, eine andere Person mithilfe einer Vollmacht die Übergabe durchführen zu lassen – oder eine Drittperson als Zeuge mitzubringen. 

Sollte eine der beiden Parteien wider Erwarten keine Zeit haben, muss ein Ausweichtermin gefunden werden. Für Vermieter gilt: Erscheinen Sie nicht zu dem vereinbarten Übergabetermin, geraten Sie dadurch in Annahmeverzug und verlieren folglich Ihren Anspruch auf Nutzungsentschädigung.

Fakt 3: Ein Übergabeprotokoll ist keine gesetzliche Pflicht, aber wichtig

In einem Wohnungsübergabeprotokoll halten Mieter und Vermieter fest, in welchem Zustand sich die Wohnung beim Auszug befindet und ob Mängel vorzufinden waren. Auch Zählerstände (z. B. Wasser, Heizung, Strom) und die Anzahl der zurückgegebenen Schlüssel werden dort vermerkt. Die Form des Übergabeprotokolls ist frei, der Vermieter kann allerdings den Aufbau und die spezifischen Inhalte festlegen. 

Die Anfertigung eines Wohnungsübergabeprotokolls obliegt keiner gesetzlichen Pflicht, dient im Falle von Streitigkeiten jedoch als rechtlich relevantes Beweismittel. Somit ist es äußerst ratsam, bei jeder Übergabe ein Protokoll zu erstellen und es von allen Parteien unterschreiben zu lassen. Fotos als Anhang des Dokuments sind sinnvoll und ratsam.

Fakt 4: Die Miete ist bis zum Ende des Mietvertrags zu entrichten

Unabhängig vom Zeitpunkt des Auszugs muss der Mieter bis zum Ende der Vertragslaufzeit für die monatliche Miete aufkommen. Ein Beispiel: Kündigt der Mieter zum 31.12.2022, ist die Dezembermiete noch mit inbegriffen – auch, wenn er bereits am 15.11.2022 auszog. Ausnahmen sind nach Absprache jedoch möglich, unter anderem wenn der Vermieter eine Renovierung durchführen möchte und somit bei einem früheren Auszug auf einen Teil der Mietkosten verzichtet.

Ein potenzieller Nachmieter ist keine Garantie für einen Erlass der noch ausstehenden Miete. Dieser muss nämlich vom Vermieter erst akzeptiert werden. Sind sich aber alle Parteien einig, kann eine Regelung bezüglich der Kosten und der Wohnungsübergabe getroffen werden.

Fakt 5: Der Mieter muss eigene Einrichtungsgegenstände gänzlich entfernen

Ein Mieter verpflichtet sich dazu, alle eigenen Möbel oder persönlichen Gegenstände bis zur vereinbarten Wohnungsübergabe aus der Mietsache zu räumen. Befindet sich noch fremdes Mobiliar in der Immobilie, können Vermieter Schadensersatz in Form einer Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB einfordern. Damit lassen sich mögliche Kosten abdecken, sollte der Vermieter für das Entsorgen der Möbel aufkommen müssen.

Im Falle einer voll bzw. teilmöblierten Wohnung zählen alle Einrichtungsgegenstände, die sich zum Zeitpunkt des Einzugs in der Mietsache befanden, zum Eigentum des Vermieters. Somit gehört es zu den Mieterpflichten, diese Möbel vollständig, unbeschadet und funktionsfähig beim Auszug in der Wohnung zu hinterlassen. Dies gilt insbesondere für Möbelstücke des Vermieters, die während der Mietzeit abmontiert oder entfernt wurden. 

Bauliche Veränderungen des Mieters – wie zum Beispiel eine neue Küche – obliegen grundsätzlich der sogenannten Rückbaupflicht. Vermieter können jedoch vor dem Auszugstermin eine preisliche Vereinbarung treffen und die Einbauküche dem nächsten Mieter (zur Ablöse) anbieten.

Fakt 6: Die Schönheitsreparaturen richten sich nach dem Mietvertrag und dem Wohnungszustand beim Einzug

Grundsätzlich gilt, dass Mieter die Wohnung so abgeben müssen, wie sie diese beim Einzug vorfanden. Streicht ein Mieter beispielsweise die Wände einer frisch renovierten, geweißten Wohnung in einer dunklen Farbe, ist er auch für das abschließende Weißen vor der Übergabe beim Auszug zuständig. In solchen Fällen spricht man von Schönheitsreparaturen – zu den gängigsten gehören:

  • Verschließen von Bohr- und Dübellöchern
  • Streichen von Fußböden sowie Heizkörpern und Heizrohren
  • Streichen der Innentüren sowie Streichen der Innenseiten von Fenstern und der Außentür
  • Streichen der Wände und Decken
  • Tapezieren 

Welche dieser Reparaturen zu erledigen sind, entscheiden die Vereinbarungen innerhalb des Mietvertrags. Weitläufigere Renovierungsarbeiten, wie das Abschleifen von Parkettböden oder das Verlegen eines neuen Teppichbodens, sind keine Schönheitsreparaturen und fallen so in den Aufgabenbereich des Vermieters – solange es sich bei diesen vorliegenden Mängeln um alltägliche Abnutzungserscheinungen handelt (§ 538 BGB). 

Übernahm der Mieter die Mietsache im unrenovierten Zustand, sind Mietvertrag-Klauseln bezüglich genereller Schönheitsreparaturen oftmals nicht zulässig. Im Normalfall muss er die Mietwohnung also lediglich besenrein und ohne grobe Schäden übergeben.

Faxt 7: Bei selbstverursachten Schäden und Mängeln haftet der Mieter

Entstehen im Laufe der Mietdauer Mängel in den Räumen, die nicht unter die gängigen Abnutzungen fallen, ist der Mieter für die Beseitigung verantwortlich – zum Beispiel, wenn der Duschkopf herunterfällt und dadurch eine Badfließe springt. Hier muss er den Schaden dem Vermieter nach § 536c Absatz 1 BGB unverzüglich melden, da er dem Vermieter sonst zu einem Schadensersatz verpflichtet ist (§ 536c Absatz 2). 

Stellen Vermieter derartige Schäden erst beim Auszug des Mieters fest, können sie diese im Wohnungsübergabeprotokoll dokumentieren und die anfallenden Kosten verlangen. Auch dürfen sie die Kaution bis zur Reparatur einbehalten oder diese mit den Renovierungsmaßnahmen verrechnen.

Tipp

Bei einem Vorabnahmetermin lässt sich der Zustand der Wohnung inklusive eventueller Mängel und Schäden bereits vor dem Auszug feststellen. So können diese rechtzeitig beseitigt werden, sodass sich der Einzug eines Nachmieters durch überraschende Renovierungen nicht verzögert.

Faxt 8: Die Schlüsselübergabe ist ein wichtiger Bestandteil des Wohnungsübergabeprotokolls

Grundsätzlich muss der Mieter alle Schlüssel dem Vermieter zurückgeben – vom Wohnungs- bis zum Briefkastenschlüssel. Dazu gehören auch diejenigen, die der Mieter selbst hat nachmachen lassen. Fehlt ein Schlüssel, muss der Mieter für Ersatz oder sogar die Kosten einer neuen Schließanlage aufkommen. Deshalb sollte die abgegebene Schlüsselzahl bei der Wohnungsübergabe im Protokoll notiert werden, um nachträgliche Streitigkeiten zu vermeiden. 

Fakt 9: Die Kaution dient nicht als Ersatz noch zu leistender Mietzahlungen

In manchen Fällen möchten Mieter die Kaution nutzen, um davon die restliche Miete bis zum Vertragsende zu bezahlen. Das ist nicht möglich, da die Mietkaution eine Sicherheitsleistung und damit zweckgebunden ist. Vermieter können deshalb lediglich auf sie zugreifen, um die Kosten für Schäden zu decken oder noch ausstehende Nebenkosten abzurechnen. Wenn die Wohnungsübergabe aber reibungslos vonstattenging, hat der Mieter das Recht, die Kaution samt Zinsen einzufordern.