Bestellung des Hausverwalters: Das muss die WEG darüber wissen
Bei der Bestellung des Hausverwalters gibt es einiges zu beachten: Die Bestellung des Hausverwalters erfolgt durch einen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung (§ 26 Abs. 1 S. 1 WEG). Dieses Recht zur Bestellung ist nicht auf Dritte übertragbar, auch ein evtl. vorhandener Verwaltungsbeirat kann diese Aufgabe nicht übernehmen.
Die Bestellung des Verwalters erfolgt in 3 Schritten:
- Beschluss über die Bestellung
- Erklärung gegenüber der zu bestellenden Person
- Annahme der Bestellung (Abschluss des Verwaltervertrags)
Eine wirksame Bestellung setzt einen Eigentümerbeschluss voraus. Diesen können Mitglieder der WEG mit Stimmenmehrheit fassen. Den Bestellungsbeschluss wird durch eine Bestellungserklärung ausgeführt.
Diese Bestellungserklärung gibt der Versammlungsleiter gegenüber der zu bestellenden Person ab. Der Gewählte muss dann die Annahme der Bestellung ebenfalls erklären. Erst dann ist der Bestellungsakt vollzogen.
Die Dauer der Bestellung des Hausverwalters ist begrenzt
Die Bestellung des Hausverwalters ist nach § 26 Abs. 1 S. 2 WEG auf höchstens 5 Jahre begrenzt. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt der Bestellung. Mit Ablauf der Bestellungszeit endet automatisch auch die Stellung als Hausverwalter.
Ist der Hausverwalter auf unbestimmte Zeit bestellt, endet seine Organstellung mit Ablauf der 5 Jahre, auch wenn der Verwaltervertrag noch nicht beendet ist.
Die Gemeinschaft kann aber den amtierenden Hausverwalter nach Ablauf der Bestellungszeit erneut zum Verwalter bestellen; in der Regel empfiehlt sich für diesen Fall die automatische Verlängerung des Verwaltervertrags (darin) festzuschreiben. Die Wiederwahl ist wiederum auf maximal 5 Jahre begrenzt. Erforderlich ist ein neuer Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer.
Wichtig: Erstbestellung des Hausverwalters maximal 3 Jahre
Die Erstbestellung eines Verwalters nach der Begründung von Wohnungseigentum ist auf höchstens 3 Jahre begrenzt (§ 26 Abs. 1 S. 2 WEG). Dies hat folgenden Grund:
In der Praxis zeigt sich, dass der Bauträger, welcher eine Wohnungseigentumsanlage errichtet hat, zugleich in der Teilungsordnung einen Hausverwalter bestimmt hat. Mit der Regelung sollen Interessenkollisionen vermieden werden. Man hat nach Ablauf der drei Jahre die Möglichkeit, wegen etwaiger Baumängel den Bauträger in Anspruch zu nehmen.
Dies will der Verwalter des Bauträgers möglicherweise nicht, da eine wirtschaftliche Verbundenheit besteht. Weil die Verjährung von Mängelansprüchen gegen den Bauträger nach 5 Jahren eintritt (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB), soll der Bauträger deren Geltendmachung als Verwalter nicht verhindern bzw. verzögern können.
So wird der Hausverwalter vergütet
Der Hausverwalter leitet seinen Vergütungsanspruch allein aus dem Verwaltervertrag ab. Dieser unterliegt der freien Vertragsvereinbarung. Üblicherweise wird eine Pauschalvergütung pro Sondereigentumseinheit oder ein Festhonorar für die Verwaltung einer gesamten Wohnanlage vereinbart.
Ist eine Vergütung nicht ausdrücklich vereinbart, können WEG Mitglieder bei einer professionellen Verwaltung von einer branchenüblichen Vergütung ausgehen. Die Gebühren variieren nach Art, Ausstattung, Alter und Lage der Gemeinschaft – sowie nach Qualifikation der Verwaltung – gegenwärtig zwischen 15 und 35 € pro Wohneinheit (bzw. Teileigentum) und Monat. Für Garagen beträgt die Verwaltergebühr im Allgemeinen zwischen 1,50 und 3 € im Monat.
Hinweis: Etwaige Sondervergütungen darüber hinaus kann der Verwalter nur beanspruchen, wenn dies zuvor vereinbart worden ist. Eine Sondervergütung des Verwalters kommt für seine folgenden Tätigkeiten in Betracht:
- Durchführung von Versammlungen, die zusätzlich zur jährlich abzuhaltenden Eigentümerversammlung stattfindet
- Durchführung von Mietverwaltung für vermietetes Wohnungseigentum
- Erstellung von Bescheinigungen über haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35 a EStG (25 e nach einem Beschluss des Landesgerichts Düsseldorf v. 08.02.08, Az. 19T489/07).
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
