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Immobiliengutachten: Kosten, Formen, Vorteile | alle Infos hier!

Beitragsbild zum Artikel "Immobiliengutachten". Rechts ist ein Piktogramm einer Häuserreihe abgebildet, die in unterschiedlicher Größe aufgereiht stehen.
Inhaltsverzeichnis

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie wird es gebraucht: Ein Immobiliengutachten. Es gibt Aufschluss über den Wert einer Immobilie und wird von fachmännischen Sachverständigen erstellt.

Das Wichtigste zum Immobiliengutachten in Kürze

  • Definition: Ein Immobiliengutachten gibt Auskunft über den Wert einer Immobilie auf Basis zahlreicher Faktoren wie Lage, Zustand uvm., die zur Bewertung herangezogen werden.
  • Arten: Es gibt verschiedene Arten von Gutachten wie ein Kurz- und ein Vollgutachten.
  • Kosten: Die Kosten für ein Immobiliengutachten starten bei rund 500 Euro für ein Kurzgutachten und können je nach Immobilienwert mehrere tausend Euro betragen.
  • Bedarf: Ein Immobiliengutachten brauchen Sie beim Kauf oder Verkauf eines Objekts, bei Erb- oder Scheidungsstreitigkeiten, bei einer Zwangsversteigerung sowie bei Baumängeln.

Was ist ein Immobiliengutachten?

Ein Immobiliengutachten ist eine professionelle Bewertung einer Immobilie und/oder eines Grundstücks durch einen Sachverständigen. Anhand eines Immobiliengutachtens soll der genaue Wert einer Immobilie bestimmt werden.

Dafür werden Faktoren wie die Größe der Immobilie und des Grundstücks, die Lage, der Zustand der Immobilie sowie die Ausstattung betrachtet. Auch die aktuellen Marktbedingungen wie die gängige Preisentwicklung finden beim Erstellen eines Gutachtens durch einen Immobiliengutachter Berücksichtigung.

Wann brauchen Sie ein Immobiliengutachten?

Ein Immobiliengutachten brauchen Sie beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Mithilfe eines solchen Gutachtens lässt sich der faire Preis für ein Objekt bestimmen. Auch für einen Finanzierungsplan kann es vorkommen, dass die kreditgebende Bank nach einem Immobiliengutachten fragt.

Weitere Situationen, in denen ein Immobiliengutachten gebraucht wird, sind:

  • Erbangelegenheiten,
  • steuerliche Zwecke oder
  • wenn ein Objekt versichert werden soll.

Bei all diesen Angelegenheiten ist es relevant zu wissen, welchen Wert eine Immobilie hat.

Was sind die Vorteile eines Immobiliengutachtens?

Ein Immobiliengutachten bietet zahlreiche Vorteile:

  • Fundierte und objektive Wertermittlung, die Entscheidungen rund um die Immobilie erleichtern.
  • Ermittlung eines fairen Preises, der sowohl im Falle eines Kaufs als auch eines Verkaufs eine gute Verhandlungsgrundlage bietet.
  • Festlegung passender Prämien für Versicherungszwecke.
  • Absicherung für Kreditgeber, für die die Immobilie als Sicherheit dient.
  • Rechtliche Sicherheit, insbesondere wenn es um Erbstreitigkeiten geht.

Immobiliengutachten sorgen für Transparenz, Fairness und Sicherheit, von der in der Regel mehrere Parteien profitieren.

Wer bietet Immobiliengutachten an?

Immobiliengutachten werden von Gutachtern und Sachverständigen erstellt, die zum Beispiel für Immobilienbewertungsgesellschaften arbeiten. Diese sind auf die Bewertung von Immobilien spezialisiert und beschäftigen in der Regel zahlreiche Gutachter.

Auch Banken bieten häufig Immobiliengutachten an, diese werden dann entweder von internen oder von externen Experten erstellt. Unabhängige Immobiliengutachter arbeiten selbstständig und können auch direkt engagiert werden, ohne den Weg über eine Bank oder eine Immobilienbewertungsgesellschaft zu gehen.

Worauf Sie bei der Wahl Ihres Immobiliengutachters achten müssen

Wenn Sie einen Immobiliengutachter beschäftigen, achten Sie darauf, dass dieser:

  • eine gute Reputation hat,
  • über (am besten langjährige) Erfahrung verfügt und
  • die entsprechenden Qualifikationen mitbringt.

Die Berufsbezeichnung ist nicht geschützt. So sollte ein Immobiliengutachter im besten Fall über eine formale Ausbildung im Bereich Immobilienbewertung verfügen und entsprechend zertifiziert sein.

Welche Formen von Immobiliengutachten werden unterschieden?

Grundsätzlich lässt sich bei Immobiliengutachten zwischen zwei Formen unterscheiden:

  • dem Vollgutachten und
  • dem Kurzgutachten.

Für beide Arten von Gutachten können verschiedene Verfahren zum Einsatz kommen, anhand derer der Wert einer Immobilie berechnet werden kann.

Was umfasst ein Kurzgutachten bei Immobilien?

Kurzgutachten sind – wie der Name sagt – deutlich kürzer als Vollgutachten und haben selten mehr als 30 Seiten. Bei einem Kurzgutachten werden einige Unterlagen, die sich auf die Wertbestimmung auswirken können, nicht für die Wertermittlung berücksichtigt wie zum Beispiel die Berechnung der Wohnfläche oder der Grundbuchauszug.

Außerdem wird auf umfangreiche Erläuterungen bei der Bestimmung des Wertes verzichtet und nur die wichtigsten Eckdaten aufgelistet.

Was zeichnet ein Vollgutachten aus?

Sie sind deutlich ausführlicher als Kurzgutachten und enthalten detaillierte Angaben rund um alle Aspekte eines Objekts. Dazu zählen topografische Angaben, Besonderheiten wie Denkmalschutz, Grundbuchauszüge sowie eine genaue Analyse der Lage.

Vollgutachten umfassen in der Regel 30 bis 60 Seiten und müssen sowohl nachvollziehbar als auch überprüfbar sein.

Ein Vollgutachten sollten Sie von einem gerichtlich zertifizierten Sachverständigen erstellen lassen – dann hat es auch vor Gericht Bestand.

Was bewertet der Gutachter bei einem Immobiliengutachten?

Ein Immobiliengutachter bewertet bei einem Objekt verschiedene Aspekte wie zum Beispiel die Lage, den Objektzustand sowie den Vergleichswert. Konkret heißt das:

  • Der bauliche Zustand des Objektes wird auf Herz und Nieren geprüft: Wie alt ist die Immobilie? Wie ist der Zustand des Fundaments und des Daches sowie weiteren bautechnischen Elementen wie Fenster, Installationen, Fassaden und mehr? Welche Mängel gibt es?
  • Der Bodenwert ist ebenfalls relevant: Anhand von Bodenrichtwertkarten lässt sich der Grundstückwert ermitteln, der ebenfalls in die Objektbewertung einfließt.
  • Auch die Lage ist relevant: Welchen Standort hat das Objekt? Wie ist die Nachbarschaft, die Infrastruktur, die Nähe zu Schulen, Geschäften und öffentlichen Einrichtungen? Wie ist die Verkehrsanbindung?
  • Die Nutzungsmöglichkeiten werden ebenfalls berücksichtigt: Gibt es potenzielle Umbau- oder Erweiterungsmöglichkeiten? Wie kann die Immobilie genutzt werden? Wie wird sie aktuell genutzt? Wie wirtschaftlich ist sie?
  • Der Vergleichswert ist ein weiterer wichtiger Faktor: Der Verkaufspreis vergleichbarer Immobilien sowie Mietpreise in der Umgebung werden für die Wertermittlung berücksichtigt.
  • Handelt es sich um eine vermietete Immobilie wird der Ertrag aus den Mieteinahmen ebenfalls berücksichtigt.

Es zeigt sich: Bei einem Immobiliengutachten werden zahlreiche Faktoren berücksichtigt. Nur die Lage oder nur der Zustand einer Immobilie sind niemals aussagekräftig genug, um ihren Verkehrswert zu bestimmen.

Kosten: Wie teuer ist ein Immobiliengutachten?

Die Kosten für ein Immobiliengutachten variieren je nach durchführender Instanz und betragen je nach Ausführlichkeit zwischen 500 Euro und 5.000 Euro. Sie müssen für ein Kurzgutachten mit Preisen ab 500 Euro rechnen sowie mit Preisen ab 2.500 Euro für ein Vollgutachten.

Neben Festpreisen ist es auch möglich, dass Vollgutachten einen prozentualen Betrag des Immobilienwerts kosten. Bei 1 Prozent auf eine Immobilie von 500.000 Euro betrüge der Preis für ein Gutachten also 5.000 Euro. Häufig können die Preise mit den Gutachtern besprochen werden und variieren je nach genauer Anforderung.

Tipp: Fragen Sie mehrere Angebote an und vergleichen Sie die Preise, bevor Sie sich für einen Gutachter entscheiden. Die Preise variieren zum Teil deutlich und werden nicht auf Basis von festgelegten Sätzen gemacht, sondern sind Verhandlungssache zwischen dem Immobiliengutachter und der Person, die das Gutachten benötigt.

Welche Dokumente müssen Sie dem Gutachter vorlegen?

Für ein Gutachten benötigen Immobiliengutachter zahlreiche Unterlagen wie Liegenschaftskarten, Bauakten, den Grundbuchauszug, den Energieausweis und mehr. Hier eine genaue Übersicht:

NachweisWoher?
EnergieausweisDiesen erhalten Sie beim Bauordnungsamt oder der unteren Bauaufsichtsbehörde.
GrundbuchauszugDiesen erhalten Sie beim Grundbuchamt. Er kostet 10 Euro bzw. 20 Euro beglaubigt.
BauakteDiese gibt es mitsamt Baugenehmigungen, allen Baubeschreibungen und mehr beim Bauamt.
Planungsrechtliche AuskunftErhältlich beim Bauplanungsamt. Mündlich häufig kostenfrei, schriftlich bis zu 30 Euro.
Auszug BaulastenverzeichnisErhalten Sie beim Bauordnungsamt (Gebühr ab 10 Euro).
Auszug LiegenschaftskarteDiese gibt es beim Vermessungs- oder Katasteramt (Gebühr liegt bei rund 15 Euro).
Auszug AltlastenkatasterErhältlich bei der zuständigen Gemeindeverwaltung, der unteren Wasser- und Abfallwirtschaftsbehörde oder der unteren Umweltschutzbehörde.
Nachweis über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen und ihre KostenInformationen und Nachweise darüber hat die durchführende Baufirma
Mietverträge, falls es sich um ein vermietetes Objekt handeltDiese haben Sie in Ihrem eigenen Bestand bzw. der Hausbesitzer kann diese liefern.

Kurzgutachten oder Vollgutachten: Wann empfiehlt sich welches Wertgutachten?

Je nach Situation brauchen Sie verschiedene Arten von Gutachten:

AnlassKurzgutachtenVollgutachten
Kauf oder Verkauf einer Immobilie
Scheidung ohne Gericht
Scheidung mit Rechtsstreit
Erbschaft ohne Rechtsstreit
Erbschaft mit Gerichtsstreit
Zwangsversteigerung
Baumängel

Immer wenn ein Gericht involviert ist, muss ein Vollgutachten durch einen vereidigten Immobiliengutachter erstellt werden.

Für private Zwecke wie den Kauf oder Verkauf von Immobilien oder die Wertfeststellung im Rahmen einer außergerichtlichen Scheidung ist ein Kurzgutachten in der Regel ausreichend. Dieses muss auch nicht von einem gerichtlich zertifizierten Gutachter angefertigt werden, da es nicht vor Gericht anerkannt werden muss.

Zum Teil kann sogar eine Wertermittlung anhand eines Online-Rechners ausreichend sein, wenn Sie nur einen groben Richtwert für ein Haus benötigen.

Wie lange dauert die Erstellung eines Immobiliengutachtens?

Für ein Vollgutachten müssen Sie mit einer Zeitspanne von zwei bis vier Wochen rechnen – Kurzgutachten für Immobilien sind in kürzerer Zeit zu bekommen, einige Anbieter versprechen sogar Wertgutachten innerhalb weniger Tage.

Mit einem Online-Rechner ist es sogar möglich, innerhalb von wenigen Minuten eine Preiseinschätzung einer Immobilie zu erhalten. Diese ist allerdings nie so genau wie ein professionell erstelltes, mehrseitiges Wertgutachten, das auf die individuellen Besonderheiten der Immobilie Bezug nimmt.

FAQ zum Immobiliengutachten

Noch Fragen? Im nachfolgenden FAQ finden Sie weitere relevante Fragen und deren Antworten rund um das Immobiliengutachten.

Nur Vermieter können die Kosten für ein Immobiliengutachten von der Steuer absetzen. Alle anderen Personen können Wertgutachten für Immobilien nicht steuerlich als Werbungskosten, haushaltsnahe Dienstleistungen oder sonstige Ausgaben geltend machen und müssen die Kosten für den Gutachter selbst tragen.
Zu den typischen Verfahren für die Bewertung von Immobilien zählen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren wird der Preis auf Basis von vergangenen Verkäufen ähnlicher Objekte ermittelt, beim Ertragswertverfahren wird der Immobilienwert anhand von Erträgen wie Mieteinnahmen angenommen und beim Sachwertverfahren werden die sogenannten Herstellungskosten des Gebäudes unter Berücksichtigung des Baupreisindex und der Marktsituation ermittelt.
Grundsätzlich können Sie auch selbst ein Immobiliengutachten erstellen, zumindest wenn es sich um ein Kurzgutachten handelt, das nicht vor Gericht anerkannt werden soll. Seien Sie sich allerdings darüber im Klaren, dass es zeitaufwändig ist ein solches Wertgutachten zu erstellen und Sie sich gewissenhaft mit der Thematik auseinandersetzen müssen, um ein realistisches Ergebnis zu erhalten. Aufgrund dieser Zeitinvestition lohnt es sich in der Regel, auf fachkundige Expertise zurückzugreifen und einen Immobiliengutachter hinzuzuziehen.