Verbot von Haustieren in der WEG: Wann es zulässig ist
In der eigenen Wohnung kann man leider nicht immer tun und lassen, was man will. Hier ist man ein Mitglied der Gemeinschaft von WEG Eigentümern und muss auch als solches auf die anderen Mitglieder Rücksicht nehmen – so stellen sich auch beim Thema Haustierhaltung viele Fragen:Darf man sich als Tierliebhaber ohne Weiteres einen Hund oder eine Katze zulegen? Ist man in diesem Fall verpflichtet, erst die anderen Eigentümer zu fragen? Oder muss zugunsten des gegenüber wohnenden Allergikers ganz auf das geliebte Haustier verzichtet werden? Auch bei der Haltung von Haustieren in einem Mehrfamilienhaus kommen immer wieder Fragen auf:
Solche und ähnliche Fragen führen immer wieder zu Differenzen unter Wohnungseigentümern. Das muss aber nicht sein. Durch konkrete Regelungen kann hier Klarheit geschaffen und Streit vermieden werden.
Darf eine WEG ein generelles Haustierverbot einführen?
Ein absolutes Tierverbot kann nicht durchgesetzt werden, ein Verbot der Haltung von Hund und Katze dagegen schon eher. Immer wieder findet man unter den Tagesordnungspunkten der Eigentümerversammlung Beschlussvorlagen, nach denen das Halten von Haustieren generell untersagt werden soll. Doch Vorsicht: Per mehrheitlichen Beschluss kann eine solche Regelung nicht erlassen werden. Nach einer Entscheidung des OLG Saarbrücken ist ein entsprechender Beschluss unzulässig (Urteil v. 02.11.06, Az. 5 W 154/06-51).
Denn Haustierhaltung gehört zur üblichen Wohnnutzung, wenn damit keine Nachteile für die anderen Wohnungseigentümer verbunden sind. Ein generelles Tierhaltungsverbot sieht das Gericht als unverhältnismäßig an.
Welche Tiere dürfen in einer WEG nicht verboten werden?
Nicht verboten werden dürfen Tiere, von denen keinerlei Beeinträchtigung oder Gefährdungen zu befürchten sind, weil sie den Bereich des Sondereigentums nicht verlassen und von ihnen weder Geräusch- noch Geruchsbelästigungen ausgehen können. So etwa bei Zierfischen, Schildkröten oder Hamstern.
Nach überwiegender Auffassung ist es auch per Vereinbarung aller Wohnungseigentümer nicht möglich, ein absolutes Tierverbot in der Gemeinschaft einzuführen. Zumindest ist es bei einem existierenden Verbot schwierig, gegen einen Eigentümer, der beispielsweise Zierfische oder Hamster hält, vorzugehen.
Darf eine WEG die Katzen- oder Hundehaltung verbieten?
Ein Verbot der Katzen- oder Hundehaltung ist nach allgemeiner Ansicht zwar nicht per mehrheitlichen Beschluss möglich. Das ist sogar dann der Fall, wenn das Hunde- und Katzenverbot nicht die bereits vorhandenen Tiere, sondern nur Neuanschaffungen betrifft (OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 17.01.11, Az. 20 W 500/08).
Dagegen können alle Eigentümer eine Vereinbarung treffen, nach der das Halten von Hunden und Katzen untersagt wird. Eine solche Vereinbarung ist rechtlich nicht zu beanstanden.
Wann ist ein Hundeverbot in einer WEG unzulässig?
Auch wenn ein Hundeverbot in der Gemeinschaft vereinbart wurde, gibt es besondere Ausnahmefälle, in denen das Verbot nicht gegenüber den einzelnen Eigentümern durchgesetzt werden kann. Das ist immer dann der Fall, wenn es eine unzumutbare Härte für den Bewohner darstellen würde, den vorhandenen Hund abzuschaffen bzw. sich keinen neuen Hund anschaffen zu können.
So darf sich beispielsweise ein blinder Wohnungseigentümer über ein bestehendes Hundeverbot hinwegsetzen und einen Blindenhund halten. Man sollte immer überprüfen, ob ein solcher Ausnahmefall vorliegt. Wenn ja, sollte man sich hüten, gegen die Tierhaltung vorzugehen.
Wichtig: Auch kleine Hunde sind keine Kleintiere. Das hat das AG Berlin-Spandau in einem Fall entschieden, in dem eine Eigentümerin sich berechtigt sah, trotz eines Hundeverbots einen Chihuahua zu halten. Nach Ansicht des Gerichts beinhaltet ein Hundeverbot ein Verbot der Haltung jeglicher Hunderasse. Ein Raum zur Haltung besonders kleiner Rassen besteht nicht (AG Spandau, Urteil v. 13.04.11, Az. 13 C 574/10).
Generelles Verbot von Hund und Katze bislang nur bei Mietverhältnissen unzulässig
Für den Bereich des Mietrechts hat der BGH bereits entschieden: Ein generelles Verbot der Haltung von Hund oder Katze ist nichtig (Urteil v. 20.03.13, Az. VIII ZR 168/12). Nach dem BGH benachteiligt ein solches Verbot den Mieter unangemessen, weil ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen untersagt wird.
Nach dem BGH ist in jedem Einzelfall anhand einer umfassenden Interessenabwägung festzustellen, ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört oder nicht. Für das Wohnungseigentumsrecht hat der BGH in seiner Entscheidung keine Aussage gemacht. Bis eine entsprechende Entscheidung erfolgt, ist daher für das Wohnungseigentum ein absolutes Verbot von Hund und Katze nicht zu beanstanden.
Genehmigungsvorbehalt statt Verbot vereinbaren
Wenn der Gemeinschaft ein Verbot der Haltung von Hunden und Katzen zu streng erscheint, können sie deren Haltung auch durch einen Genehmigungsvorbehalt reglementieren. So kann die WEG einen mehrheitlichen Beschluss fassen, nach dem die Haltung eines Hundes oder einer Katze von der Genehmigung des Verwalters abhängig gemacht wird (OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 13.09.05, Az. 20 W 87/13).
Man kann in diesen Beschluss konkrete Gründe aufnehmen, aus denen die Zustimmung zur Tierhaltung versagt werden soll. Nennt der Beschluss solche konkreten Gründe nicht, ist eine Zustimmungsverweigerung nur aus sachlichen, im Rahmen einer Interessenabwägung gerechtfertigten Gründen zulässig. Ein Genehmigungsvorbehalt, der die Genehmigung der Tierhaltung von der Zustimmung aller Eigentümer abhängig macht, ist allerdings unzumutbar und damit anfechtbar.
Wie können Eigentümer gegen ein Hundeverbot vorgehen?
Hat die Gemeinschaft mehrheitlich ein absolutes Verbot von Hund und Katze beschlossen und man selbst ist damit nicht einverstanden, muss man aktiv werden. Ein solcher Beschluss tangiert nämlich nicht den Kernbereich des Sondereigentums, weshalb er nicht per se nichtig, sondern nur anfechtbar ist (OLG Frankfurt/ Main, Urteil v. 17.01.11, Az. 20 W 500/08).
Wichtig: Achten Sie dann unbedingt darauf, dass Sie innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung, in der Regel also ab dem Tag der Versammlung, Anfechtungsklage gegen den Beschluss erheben. Wird diese Frist versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig und damit wirksam, obwohl er eigentlich unzulässig ist.
Beispiel: In der Eigentümergemeinschaft wird am 18.03.2023 mehrheitlich beschlossen, dass in der Anlage keine Hunde gehalten werden dürfen. Der Eigentümer Herr Schmitz ist mit diesem Beschluss nicht einverstanden. Um ihn außer Kraft zu setzen, muss die Anfechtungsklage von Herrn Schmitz bis zum 18.04.2023 bei Gericht eingegangen sein. Anderenfalls bleibt das Hundeverbot wirksam.