Verwalter darf nicht Konto einer WEG unter seinem Namen führen
Dass die Führung eines Kontos einer Eigentümergemeinschaft unter dem Namen des Verwalters zumeist nicht dem Grundsatz einer ordnungsmäßigen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) entspricht, stellte das Landgericht Frankfurt an der Oder im Juli 2014 klar.
Wenn in der eigenen Wohnungseigentümergemeinschaft immer noch die Gelder der Gemeinschaft auf einem Treuhandkonto des Verwalters lagern, sollte man das in der nächsten Eigentümerversammlung ansprechen. Warum das so ist, fragen sich an dieser Stelle wohl die meisten:
Der Fall: Verwalter sollte neues Konto einrichten
Das Landgericht Frankfurt an der Oder hatte auf die Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers hin, einen Beschluss seiner Eigentümergemeinschaft über eine Kontenumstellung auf den Namen des Verwalters für rechtswidrig und ungültig erklärt.
Nach Ansicht des Gerichts war nur ein Beschluss zulässig, wonach die Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Bankkonten zu verwahren sind, deren Inhaber die Wohnungseigentümergemeinschaft ist.
Die Verwalterin sollte angewiesen werden, unverzüglich ein entsprechendes Konto anzulegen oder vorhandene Bankkonten umstellen zu lassen.
Kontoführung auf Namen des Verwalters entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung
Die Führung der Konten einer Eigentümergemeinschaft nicht auf deren Namen, sondern auf den Namen des Verwalters entspricht regelmäßig nicht den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 WEG. Etwas anderes gilt nur, wenn die Führung eines Treuhandkontos des Verwalters ausnahmsweise geboten ist. Ein solcher Ausnahmefall lag im entschiedenen Rechtsstreit aber nicht vor.
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 02.06.2005, Az. V ZB 32/05) darf die Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder künftig nur noch auf einem eigenen Konto der Gemeinschaft erfolgen. Ein auf den Namen des Verwalters geführtes offenes Treuhandkonto ist nicht mehr zulässig. Ein offenes Treuhandkonto sichert die Interessen einer Eigentümergemeinschaft nicht hinreichend ab.
WEG-Mitglieder haben sonst keinen Zugriff auf das Konto
Die Mitglieder der Gemeinschaft, die Wohnungseigentümer, sind nämlich dann dem Zugriff von Gläubigern des Verwalters ausgesetzt. Sie müssen dann beispielsweise bei einer Kontopfändung beweisen, dass sämtliche Gelder auf dem Konto auch tatsächlich der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören. Zudem würde gegen das Trennungsgebot gemäß § 27 Abs. 5 Satz 1 WEG verstoßen.
Nach § 27 Abs. 5 Satz 1 WEG ist ein Verwalter verpflichtet, Gelder einer von ihm betreuten Eigentümergemeinschaft von seinem Vermögen gesondert zu halten. Insbesondere seit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit von Eigentümergemeinschaften ist die Einrichtung eines eigenen Kontos, das am wirksamsten gegen den Zugriff der Gläubiger des Verwalters geschützt ist, erforderlich.
Trennungsprinzip: Das entspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung
Nur die Wahl dieser am stärksten gesicherten Anlageform genügt dem Trennungsprinzip und damit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Verwaltung des Vermögens einer Eigentümergemeinschaft durch einen Verwalter unterscheidet sich erheblich von der Stellung einer Kaution durch einen Mieter an seinen Vermieter. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften geht es um die Verwaltung deren eigenen Vermögens durch einen Verwalter.
Etwas anderes mag dann gelten, wenn die Einrichtung eines eigenen Kontos der Gemeinschaft zu erheblichen Nachteilen führen würde. Dies kann der Fall sein, wenn die Umstellung des bisherigen im Namen des Verwalters geführten Treuhandkontos auf ein Eigenkonto der Gemeinschaft zu erheblichen Zinsnachteilen führen würde.
Die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung können es dann für eine Übergangszeit zulassen, an der bisherigen Anlageform festzuhalten (LG Frankfurt/Oder, Urteil v. 14.07.14, Az. 16 S 46/14).
