WEG: Unzureichende Beschluss-Sammlung rechtfertigt sofortige Abberufung
Der Verwalter ist für die WEG besonders wichtig. Wenn er die Beschluss-Sammlung ungenügend führt, stellt dies eine schwerwiegende Pflichtverletzung dar. Wenn ein Verwalter sich eine solche Pflichtverletzung zu Schulden kommen lässt, kann er ohne vorherige Abmahnung abberufen und gekündigt werden.
Wohnungseigentümer sollten wissen, dass gemäß § 26 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein wichtiger Grund für eine Abwahl des Verwalters vorliegt, wenn die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß geführt wird. Dies bestätigte das Amtsgericht Essen im August 2015.
Der Fall: Anfechtungsklage gegen Abberufungsbeschluss des Verwalters
Ein Verwalter war Anfang 2010 von der Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss bis zum 31.12.2015 zum Verwalter bestellt worden. Es kam in der Folge immer häufiger zu Unstimmigkeiten. Die Gemeinschaft stellte fest, dass der Verwalter die Beschluss-Sammlung unzureichend führte.
Anstatt die §24 Abs. 7 S. 2 Nr. 1 bis 3 WEG bezeichnete Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen einzutragen, heftete der Verwalter einfach nur die Versammlungsprotokolle ab und bezeichnete die Zusammenstellung als „Beschluss-Sammlung“.
Per Umlaufbeschluss im August 2014 beschlossen die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft einstimmig die sofortige Abberufung des Verwalters. Der Verwalter war jedoch der Meinung, dass es keinen gewichtigen Grund zu seiner Abberufung gab und reichte eine Anfechtungsklage gegen seinen Abberufungsbeschluss ein.
Wichtiger Grund: Fortsetzung der Zusammenarbeit unzumutbar
Das Amtsgericht Essen entschied den anschließenden Rechtsstreit zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft. Entgegen der Ansicht des Verwalters lag ein wichtiger Grund zu seiner Abberufung vor, ohne dass es zuvor einer Abmahnung bedurfte. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter einer Eigentümergemeinschaft nicht weiter zugemutet werden kann, weil das Vertrauensverhältnis zerstört ist.
Eine Zerstörung des Vertrauensverhältnisses kann insbesondere infolge schwerwiegender Pflichtverstöße, Rechtsmissbrauch, oder aus mehreren, für sich allein genommen nicht ausreichend schwerwiegenden Umständen vorliegen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn ein Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß führt.
Wortlaut der Beschlüsse und Anlagen unverzichtbar
Aus Gründen der Übersichtlichkeit dürfen nicht einfach die Protokolle von Eigentümerversammlungen in die Sammlung aufgenommen werden. Vielmehr sind nur gemäß § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 1 bis 3 WEG der Wortlaut der Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen einzutragen.
Weiterhin sind bei Beschlüssen über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne die betreffenden Wirtschaftspläne oder Gesamt- und Einzelabrechnungen in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen, bzw. als Anlage beizufügen, wobei dann in der Beschluss-Sammlung ein entsprechender Vermerk gemacht werden muss.
Dies deshalb, da ansonsten der Beschluss-Sammlung nicht zu entnehmen ist, welchen Inhalt der Beschluss, bzw. die Jahresabrechnung hat.
Diesen Erfordernissen wurde die streitgegenständliche Beschluss-Sammlung nicht gerecht. Zum einen hatte der Verwalter lediglich Auszüge aus den Versammlungsprotokollen hintereinander kopiert, was unübersichtlich ist.
Zum anderen befanden sich bei den betreffenden Beschlüssen keine Hinweise auf Anlagen wie Wirtschaftspläne, Gebührenbescheide oder Jahresabrechnungen. Wohnungseigentümer wurden deshalb durch eine Einsichtnahme in die Beschluss-Sammlung nicht in die Lage versetzt, nachzuvollziehen welche Beschlüsse in der Vergangenheit gefasst wurden.
Wegen der ungenügenden Führung der Beschluss-Sammlung war das Vertrauensverhältnis der Eigentümergemeinschaft zum Verwalter nachhaltig gestört und eine Fortsetzung der Zusammenarbeit war der Eigentümergemeinschaft nicht mehr zumutbar (AG Essen, Urteil v. 26.08.15, Az. 196 C 37/15).
