Wenn der Verwalter die gefassten Beschlüsse nicht umsetzt: Das kann die WEG tun
In der Praxis ist das Folgende leider keine Seltenheit: Eine Gemeinschaft von Eigentümern hat eine Instandsetzungsmaßnahme beschlossen, aber der Verwalter lässt sich mit der Umsetzung Zeit. Wochen oder Monate vergehen und nichts ist passiert.
Hierzu muss man wissen, dass es sich bei der Durchführung von Reparaturen und der unverzüglichen Umsetzung von Beschlüssen um „Kardinalpflichten“ des Verwalters handelt.
Erfüllt er diese Pflichten nicht, können Wohnungseigentümer ihren untätigen Verwalter abberufen und seinen Verwaltervertrag vorzeitig kündigen. Alternativ ist auch eine Klage auf Vornahme der beschlossenen Maßnahmen denkbar. Doch im eigenen Interesse:
Warum sollen Sie direkt nach der Holzhammermethode vorgehen? Man sollte besser diplomatisch vorgehen und zunächst versuchen, das Problem in einem persönlichen Gespräch zu klären.
Führt das nicht weiter, kann der Verwalter unter Setzung einer kurzen Frist nachweisbar aufgefordert werden – am besten schriftlich – den Beschluss umzusetzen. Erst wenn er diese Frist fruchtlos, also ohne etwas zu tun, verstreichen lässt, ist es Zeit für eine Abmahnung.
Tipp: Setzt der Verwalter einen Beschluss der Gemeinschaft nicht um, kann im Prinzip jeder Eigentümer eine Abmahnung aussprechen. Besser ist es jedoch, wenn die Abmahnung zunächst mehrheitlich beschlossen wurde. Das signalisiert Einigkeit und verleiht der Abmahnung mehr Gewicht.
Man sollte unbedingt daran denken, dass in der Abmahnung als Rechtsfolge für die weitere Untätigkeit Kündigung und Abberufung ausdrücklich benannt werden. Reagiert der Verwalter dann auf die Abmahnung nicht, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die rechtssicheren Voraussetzungen für seine Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrags geschaffen.
Achtung: Unverzügliche Beschlussumsetzung auch bei Beschlussanfechtung
In einer Eigentümergemeinschaft ist die Rechtswirksamkeit von Beschlüssen oft umstritten. Nicht selten kommt es vor, dass ein Eigentümer bereits in der Versammlung ankündigt, er werde gegen den gefassten Beschluss Anfechtungsklage erheben.
Hier ist es wichtig zu wissen, dass der Verwalter auch rechtlich umstrittene oder angefochtene Beschlüsse unverzüglich umsetzen muss. Eine gerichtliche Anfechtung hat hier keine aufschiebende Wirkung, das heißt, sie führt eben nicht dazu, dass der Beschluss nicht mehr umgesetzt werden darf (LG München I, Urteil v. 08.08.08, Az. 1 T 13169/08).
Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung verjährt nicht
Das kommt häufig vor: Ein Beschluss über eine Instandsetzungsmaßnahme hätte schon längst gefasst werden müssen oder wurde vor langer Zeit gefasst, aber nicht umgesetzt. Hier kommen Verwalter gern mit dem Argument, dass das jetzt alles schon zu lange her und damit verjährt sei. Wohnungseigentümer sollten sich hierdurch nicht verunsichern lassen und auf die Beschlussfassung bzw. auf der Umsetzung des Beschlusses bestehen.
Wie der BGH entschieden hat, unterliegt der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung, dem auch die Instandsetzung unterfällt, nämlich gerade nicht der Verjährung (BGH, Urteil v. 27.04.12, Az. V ZR 177/11).
Instandsetzungsarbeiten müssen daher auch erfolgen, wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als 3 Jahre besteht oder die Beschlussfassung schon länger als 3 Jahre zurückliegt. Nach dem BGH handelt es sich bei der Instandsetzung nämlich um eine ständig neu entstehende Dauerverpflichtung, die nicht verjähren kann.
