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5 Gründe, die Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigen

Sowohl für Vermieter als auch für Mieter ist die Frage nach einer außerordentlichen Kündigung interessant, schließlich kann es immer mal zu einer Situation kommen, in der das laufende Mietverhältnis schneller als es die gesetzliche Kündigungsfrist zulässt beendet werden muss.

Für Mieter gibt es einige Fälle, in denen eine außerordentliche Kündigung eingereicht werden kann, allerdings hat der Vermieter das Recht, diese anzufechten. Die Gesetzgebung gibt keine klare Regelung für die Begründung außerordentlicher Kündigungen vor, sondern spricht von einer Kündigung aus einem wichtigen Grund.

Wie dieser wichtige Grund aussehen kann, ist zum Teil im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten bzw. beruht zum Teil auf einzelnen Urteilen. Sicher gibt es aber auch noch zahlreiche Fälle darüber hinaus, die im Einzelfall aber genauer betrachtet werden müssen. Das sind 5 übliche Gründe für eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter.


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1. Erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigungen

Ist von einer starken Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters auszugehen wie zum Beispiel bei einer Belastung durch Schadstoffe oder Schimmel, ist eine außerordentliche Kündigung möglich und der Mietvertrag kann durch den Mieter aufgelöst werden.

Der konkrete Fall wird in der Regel aber durch den Vermieter überprüft und erfordert eine vorherige Abmahnung, in der der Vermieter zur Beseitigung des Mangels unter Setzung einer Frist aufgefordert wird. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, kann der Mieter kündigen.

2. Starke Lärmbelästigung: Herrscht in der Nachbarwohnung ein permanenter Lärm und es kommt zu regelmäßigen, nächtlichen Ruhestörungen, können Mieter ebenfalls außerordentlich kündigen. Auch in diesem Fall muss der Vermieter vorher abgemahnt werden, es ist nämlich seine Pflicht, sich um ein ruhiges Zusammenleben im Haus zu kümmern.

3. Eindringen des Vermieters in die Wohnung: Eine Vertragsverletzung, die zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen kann ist, wenn der Vermieter mit seinem Schlüssel ohne Vorankündigung und ohne Vergewisserung ob der Mieter anwesend ist, in die Wohnung eindringt.

4. Unzumutbare Wohnbedingungen: Bei langfristigen Heizungsausfällen, dem dauerhaften Eintritt von Wasser durch die Decke oder einem dauerhaften Ausfall des Fahrstuhls (bei einer Wohnung in einem oberen Stockwerk – hier entscheidet der Einzelfall) können Mieter ebenfalls außerordentlich kündigen. In allen Fällen ist eine Abmahnung des Vermieters mit Fristsetzung erforderlich. Erst nach dem Verstreichen dieser Frist, ohne dass etwas passiert ist, können Mieter kündigen.

5. Bedrohung durch den Vermieter: Bedrohen oder beleidigen Vermieter ihre Mieter, können diese ebenfalls eine außerordentliche Kündigung einreichen. Auch wenn Personen aus dem Umfeld des Vermieters den Mietern drohen, ist eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses möglich. Der konkrete Fall muss aber immer isoliert betrachtet werden, da Drohungen oder Beleidigungen auch immer Ermessenssache sind.

Ohne Ersatzwohnung sollten Mieter keine außerordentliche Kündigung aussprechen und den Mietvertrag auflösen

Eine außerordentliche Kündigung kann dann erfolgen, wenn das Fortbestehen des Mietverhältnisses bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist (drei Monate) unzumutbar ist. Die außerordentliche Kündigung hat schriftlich zu erfolgen und sollte erst dann passieren, wenn Mieter schon eine Ersatzwohnung haben.

Mieter sollten sich auf Gegenwehr der Vermieter einstellen, da für diese eine spontane Kündigung meist auch einen Mietausfall bedeutet, da so schnell in der Regel kein Nachmieter gefunden wird. Dennoch: Ist der Zustand der Wohnung oder das Verhältnis zum Vermieter nicht mehr zumutbar, können Mieter den Schritt der außerordentlichen Kündigung gehen, sollten sich aber an alle Regeln zum Thema Abmahnung und Form der Kündigung halten.

26. Oktober 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.