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Gemeinschaftseigentum: Dafür gelten Änderungen des Verteilerschlüssels

Gemäß § 16 Abs. 3 WEG können Sie den Verteilerschlüssel nur für die folgenden Positionen ändern:

  • Betriebskosten für das Gemeinschaftseigentum
  • Betriebskosten für das Sondereigentum
  • Verwaltungskosten

Achtung: Gemeint ist der Betriebskostenbegriff des Bürgerlichen Gesetzbuchs

Bei den Betriebskosten brauchen Sie nicht mehr zwischen denen des Sondereigentums und denen des Gemeinschaftseigentums zu differenzieren.

Diese nach der alten Gesetzeslage notwendige Unterscheidung ist hinfällig geworden.

Gilt nur für Betriebskosten nach § 556 BGB …

Allerdings erfasst § 16 Abs. 3 WEG nur Betriebskosten gemäß § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), sofern sie nicht, wie etwa bei der Gas- oder Stromversorgung, mit dem jeweiligen Eigentümer unmittelbar abgerechnet werden.

Die Betriebskosten werden in der Betriebskostenverordnung explizit aufgezählt.

Konkret handelt es sich um Grundsteuer, Wasserkosten, Heizungs- und Warmwasserkosten, Aufzugskosten, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Entwässerung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne und Breitbandkabelnetz, maschinelle Wascheinrichtungen, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung.

… nicht für Kosten der Instandhaltung/ -setzung

Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden dagegen nicht von § 16 Abs. 3 WEG erfasst, sodass die Abgrenzung dieser Kosten von den Betriebskosten von großer Bedeutung ist.

Denn: Nur den Verteilerschlüssel für die Betriebskosten können Sie durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern.

Die Änderung eines Verteilerschlüssels für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bedarf einer doppelt qualifizierten Mehrheit, also mehr als ¾ aller Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile.

Wegen dieser unterschiedlichen Mehrheitserfordernisse ist die Unterscheidung zwischen diesen Kostenarten besonders wichtig für Sie.


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Wichtig:

Nur der Verteilerschlüssel für Betriebskosten ist durch einfache Mehrheit abänderbar, der Verteilerschlüssel für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten dagegen nicht.

Bei den folgenden Kostenpositionen müssen Sie hinsichtlich der erforderlichen Mehrheit aufpassen:

Müllentsorgung

Hierzu gehören vor allem die Gebühren für die regelmäßige Beseitigung des Mülls durch die Müllabfuhr. Sie können aber auch Betriebskosten für vorhandene Müllschlucker und Müllkompressoren sowie Müllmengenerfassungsanlagen unter dieser Position erfassen.

Ist ein Müllschlucker verstopft, fallen die hierdurch anfallenden Kosten für die Beseitigung der Verstopfung nicht unter diese Kostenposition. Dies gilt auch für Kosten einer einmaligen Sperrmüllabfuhr.

Straßenreinigung

Straßenreinigungsgebühren entrichten Sie für die öffentliche Straßenreinigung.

Sofern die Stadt oder Gemeinde Ihnen als Eigentümer der anliegenden Grundstücke die Durchführung der Straßenreinigung übertragen hat und Sie ein Unternehmen damit beauftragt haben, gehören auch diese Kosten zu dieser Position.

Der Straßenreinigung unterfällt auch der Winterdienst, also die Schneeräumung und das Streuen bei Glätte, ebenso Kosten für Streugut, wie Split und Salz.

Nicht dagegen: Anschaffung von Arbeitsgeräten

Nicht zu den Straßenreinigungskosten gehören die Erstanschaffung und der Ersatz beschädigter Arbeitsgeräte, wie zum Beispiel Besen, Laubsauger oder Schneeschieber. Einen Kostenschlüssel für diese Positionen können Sie also nicht durch einfache Mehrheit ändern.

Hausmeisterkosten

Die Kosten für den Hausmeister sind Arbeitsentgelt, Sozialbeiträge und alle finanziellen Aufwendungen, die Sie ihm für seine Hausmeistertätigkeit bezahlen.

Achtung:

Führt der Hausmeister Arbeiten der Instandhaltung oder -setzung, der Hausverwaltung und Schönheitsreparaturen im oder am Haus aus, zählt das nicht zu den Betriebskosten.

Ihr Hausmeister nimmt in den Wohnungen kleinere Maßnahmen vor, wie etwa die Beseitigung einer Rohrverstopfung oder das Anbringen einer Lampe, oder er tauscht ein kaputtes Scharnier der Hauseingangstür aus.

Die hierfür anfallenden Kosten zählen nicht zu den Hausmeisterkosten, da es sich um Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten handelt.

Aufzüge

Zu den Betriebskosten von Personen- und Lastenaufzügen zählen:

Betriebsstromkosten, Kosten für die Bedienung, Überwachung, Beaufsichtigung und Wartung der Anlage, Reinigungskosten sowie Kosten von wiederkehrenden Prüfungen durch einen Fachmann auf Betriebsbereitschaft und -sicherheit.

Nicht durch einfache Mehrheit abänderbar sind dagegen die Kosten anfallender Reparaturarbeiten am Aufzug.

Reparaturkosten sind keine Betriebskosten

Haben Sie für Ihren Aufzug einen Vollwartungsvertrag abgeschlossen, der Wartungs- und Reparaturelemente enthält, fallen die gesamten Kosten nicht unter § 16 Abs. 3 WEG. Nur wenn im Vertrag die Reparatur- und Wartungskosten explizit ausgewiesen sind, fällt der Wartungsanteil unter diese Kostenposition.

Gartenpflegearbeiten

Dazu zählen nicht nur die Pflegearbeiten für angelegte Gartenflächen sowie die Erneuerung von Gehölzen und Pflanzen, sondern auch die Pflege von Spielplätzen, inkl. Sanderneuerung, von allen genutzte Sitzecken sowie die Pflege von nicht öffentlichen Zugängen und Zufahrten.

Die Anschaffung neuer Gartengeräte oder die Reparatur eines Spielgeräts oder Wasseranschlusses zählen nicht dazu.

Das zählt zu den Verwaltungskosten

Zu den Kosten der Verwaltung zählen die Kosten, welche die Verwaltung des Wohnungseigentums mit sich bringt. Konkret handelt es sich um die folgenden Positionen:

Hier: Änderung der Kostenverteilung mit einfacher Mehrheit

  • Vergütung des Verwalters
  • Bankgebühren
  • Ausgaben für den Verwaltungsbeitrag, zum Beispiel in Form einer Haftpflichtversicherung
  • Kosten einer sogenannten Abmeierungsklage (Klage wegen Entziehung des Wohnungseigentums)
  • Sonstige Rechtsanwaltskosten, zum Beispiel für eine Beratung
  • Mietkosten, wie etwa für den Raum, in dem die Eigentümerversammlung durchgeführt wird

Auch die Umlage dieser Positionen ist nach § 16 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit änderbar.

25. Mai 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.