4 clevere Tipps für einen wasserdichten Mietvertrag

Vermeiden Sie unnötigen Ärger wegen fehlerhaften und lückenhaften Mietverträgen . . . ein für alle Mal.

Mit diesen 4 Tipps sind Sie auf der sicheren Seite.

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Nachbarschaftsstreit: Das ist die angemessene Reaktion

Die Themen, über die Nachbarn streiten, sind so vielfältig wie die Menschen selbst.

Ärger entzündet sich an den Bäumen in Nachbars Garten, die den eigenen Pflanzen die Sonne nehmen, am häufigen Grilldunst oder an Hausmusik, die durch offene Fenster nach draußen schallt. Biergärten, Discos oder Spiel- und Sportplätze in der Nachbarschaft sorgen ebenfalls oft für Unmut.

Als Vermieter können Sie von derartigen Ärgernissen in zweifacher Weise betroffen sein: Einerseits haben Sie persönlich ein Interesse daran, dass Störungen von Nachbargrundstücken unterbleiben.

Doch auch wenn Sie selbst zu Ihren Nachbarn in guten Beziehungen stehen und nichts zu beanstanden haben, können Ihre Mieter in Streitigkeiten verwickelt werden, entweder mit den Eigentümern und Bewohnern der benachbarten Grundstücke oder aber mit anderen Mietern im gleichen Haus.

Suchen Sie das persönliche Gespräch

Wenn es Ärger mit dem Nachbarn gibt, sollten Sie die Angelegenheit zunächst in einem persönlichen Gespräch zu klären versuchen. Bedenken Sie, dass Sie mit Ihren Nachbarn meist viele Jahre lang auskommen müssen.

So berechtigt Ihre Verärgerung über den Nachbarn auch sein mag: Tragen Sie Ihr Anliegen ruhig und sachlich vor.

Unterstellen Sie Ihrem Nachbarn nicht von vornherein eine böse Absicht. Oft stellt sich heraus, dass der Nachbar gedankenlos gehandelt hat und ihm gar nicht bewusst war, dass Sie sich gestört fühlen könnten.

Viele Konflikte lassen sich bei gutem Willen leicht verhindern oder jedenfalls entschärfen.

Beispiel: Ihrem Nachbarn war gar nicht bewusst, dass die herüberhängenden Zweige aus seinem Garten Sie stören. Als Sie Ihm das mitteilen, schneidet er sie ab.

Auch wenn ein Nachbar sich einmal bei Ihnen beschweren sollte: Hören Sie ihn in Ruhe an und überlegen Sie, ob Sie den Wünschen des Nachbarn entgegenkommen können. Weisen Sie unberechtigte Forderungen freundlich, aber mit Nachdruck zurück.

Erklären Sie Ihren Standpunkt, verzichten sie aber darauf, sofort gesetzliche Vorschriften zu zitieren oder mit einem Anwalt oder einer Klage zu drohen.

Mehr dazu in unserem Immobilienportal: Typische Nachbarkeitsstreitpunkte und die Lösungen


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Wenn Ihr Mieter sich über Nachbarn beschwert

Beschwert sich ein Mieter bei Ihnen über seine Nachbarn, dann gilt ebenfalls: Nehmen Sie die Beschwerden ihres Mieters ernst. Hören Sie ihn in Ruhe an und verzichten Sie darauf, ihm von vornherein eine besondere Empfindlichkeit vorzuwerfen.

Praxis-Tipp: Bieten Sie allen Beteiligten an, bei der Bereinigung der Angelegenheit behilflich zu sein, beispielsweise durch Vermittlung eines gemeinsamen Gesprächs.

Dies empfiehlt sich auch dann, wenn ein Grundstücksnachbar sich bei Ihnen über Ihre Mieter beschwert. Derartige Gesprächsangebote werden in der Praxis überwiegend angenommen und verlaufen in den meisten Fällen bemerkenswert erfolgreich.

Achtung: Oft halten sich Vermieter bei Nachbarschaftsstreitigkeiten des Mieters nicht für zuständig und weisen seine Beschwerden zurück, etwa mit der Bemerkung: „Regeln Sie das untereinander.“

Das ist jedoch nicht richtig.

Die Verpflichtungen als Vermieter nicht vergessen

Sie als Vermieter sind verpflichtet, dem Mieter den störungsfreien Gebrauch der gemieteten Wohnung zu ermöglichen.

Sie müssen deshalb einschreiten, wenn Ihr Mieter durch Nachbarn oder andere Mieter in der Nutzung der Mieträume erheblich beeinträchtigt wird. Soweit es Ihnen möglich ist, sind Sie verpflichtet, die Störungen zu beseitigen.

Handelt es sich bei dem störenden Nachbarn um einen Bewohner im gleichen Haus, der ebenfalls Ihr Mieter ist, dann können Sie als Vermieter von ihm verlangen, dass er seine mietvertraglichen Pflichten einhält und das störende Verhalten beendet.

Dazu können eine schriftliche Abmahnung und notfalls eine Unterlassungsklage oder bei schuldhafter Pflichtverletzung eine Kündigung erforderlich werden.

Geht die Beeinträchtigung von einem benachbarten Grundstück aus, dann besteht in vielen Fällen die Möglichkeit, sich an die Ordnungsbehörde der Stadt- oder Gemeindeverwaltung zu wenden, damit diese den Sachverhalt überprüft und gegen ein ordnungswidriges Verhalten des Nachbarn einschreitet.

Schließlich kann es im Interesse Ihrer Mieter notwendig sein, bei Gericht auf Unterlassung der Beeinträchtigung zu klagen.

Beachten Sie, dass eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung einen Mangel der Mieträume darstellen kann. Solange die Beeinträchtigung andauert, ist Ihr Mieter deshalb berechtigt, die Miete zu mindern.

Es spielt keine Rolle, ob Sie als Vermieter ein Verschulden an der Gebrauchsbeeinträchtigung trifft oder ob Sie überhaupt die Möglichkeit besitzen, die Störung zu beseitigen.

Nachbarschaftsstreit: Ihre Rechte gegenüber störender Grundstücksnachbarn

Grundsätzlich gilt: Wird Ihr Eigentum beeinträchtigt, so können Sie von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Auch das Unterlassen zukünftiger Beeinträchtigungen kann eingeklagt werden.

Hat der Störer die Beeinträchtigung schuldhaft verursacht, muss er Ihnen entstandene Schäden ersetzen.

Allerdings gibt es zahlreiche gesetzliche Regelungen, die von diesem Grundsatz Ausnahmen machen und Sie als Eigentümer zur Duldung verpflichten.

Eine für das Nachbarrecht bedeutsame Vorschrift des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) regelt etwa, wann Grundstückseigentümer Lärm, Gerüche, Gase, Dämpfe, Rauch, Ruß, Wärme, Erschütterungen und ähnliche Einwirkungen von benachbarten Grundstücken dulden müssen und wann sie sich dagegen wehren können:

Kommt es zu derartigen Einwirkungen vom Nachbargrundstück auf Ihr Grundstück, dann können sie sich grundsätzlich dagegen wehren.

Dulden müssen Sie solche Immissionen, wenn Sie dadurch in der Benutzung Ihres eigenen Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt werden.

Beispiel: Ihr Nachbar hält in seinem Garten zwei Kaninchen. Der Tiergeruch ist nur von der hintersten Ecke Ihres großen Gartens aus wahrnehmbar. Hier läge eine nur unwesentliche Beeinträchtigung vor.

Für die Beurteilung der Wesentlichkeit einer Beeinträchtigung ist immer eine Abwägung aller Umstände des konkreten Falles erforderlich. Geräusche und Gerüche werden oft erst dann als unwesentlich eingestuft, wenn sie kaum noch wahrnehmbar sind.

Auch die Häufigkeit der Störung spielt eine Rolle. Einmalige Einwirkungen werden meistens als unwesentlich angesehen.

Immer aber gilt: Es kommt nicht darauf an, ob ein besonders empfindlicher oder gar überempfindlicher Anwohner sich gestört fühlt.

Entscheidend ist vielmehr, wie ein durchschnittlich empfindlicher und verständiger Nachbar die Einwirkungen empfinden würde.

10. August 2006

Von: Elisabeth Dauwe-Arnold. Über den Autor

Elisabeth Dauwe-Arnold ist ausgewiesene Mietrechtsexpertin. Nach mehrjähriger Richtertätigkeit hat sie viele Jahre lang praxisorientierte Forschungs- und Beratungsprojekte zu Fragen des Wohnungswesens bearbeitet und geleitet. Sie veröffentlicht als Fachautorin vorwiegend Beiträge zum Wohnungseigentums- und Mietrecht.