MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Verwertungskündigung: Wann sie erlaubt ist

Im Normalfall sind Vermieter und auch Mietverwalter heilfroh, wenn ihre Immobilie vermietet ist und Geld einbringt. Das ändert sich jedoch schnell, wenn die Immobilie verkauft werden soll.

Denn häufig ist es so, dass bestehende Mietverhältnisse beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses wirtschaftlich von Nachteil sind, weil der Verkaufserlös geringer ist als bei einer bezugsfertigen Immobilie.

Hohe Einbußen des Kaufpreises rechtfertigen eine Kündigung

Was viele Vermieter und Mietverwalter jedoch nicht wissen: Wird der Eigentümer durch bestehende Mietverhältnisse an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seiner Immobilie erheblich gehindert, erlaubt der Gesetzgeber eine sogenannte Verwertungskündigung. Das ist zum Beispiel bei Kaufpreiseinbußen zwischen 15 % und 20 % der Fall.

Die Verwertungskündigung – was dahinter steckt

Dass so eine Verwertungskündigung an bestimmte Voraussetzungen gebunden ist, kann man sich denken. Aus diesem Grund muss…

  • die Absicht einer anderen Verwertung bestehen,

  • Betriebskostenabrechnung 2016:
    Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

    Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

    Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

    Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


  • diese Verwertung auch angemessen sein,
  • durch das Mietverhältnis die Verwertung behindert werden,
  • der dadurch entstehende wirtschaftliche Nachteil tatsächlich erheblich sein.

Ein geplanter Verkauf gilt als angemessene wirtschaftliche Verwertung, wenn die Kündigung nicht nur vernünftig sondern auch nachvollziehbar begründet werden kann.

Wenn man den Verkaufserlös also zum Beispiel für die Tilgung eines Kredits einsetzen oder damit ein Wohnhaus oder eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung erwerben möchte, rechtfertigen diese Gründe durchaus eine Verwertungskündigung vor dem Verkauf.

Ein Freibrief für Spekulanten? Keinesfalls!

Wichtig ist auch, dass dies keineswegs ein Freifahrschein für Spekulanten ist: Denn um einen Verkauf aus rein spekulativen Gründen zu ermöglichen, ist eine Verwertungskündigung natürlich nicht erlaubt.

Hat man die Immobilie zum Beispiel über eine Zwangsversteigerung erworben und möchte sie später gewinnbringend – und zwar unvermietet – verkaufen, darf man dem Mieter wegen der spekulativen Absicht nicht einfach so kündigen.

Überhaupt wird der Umstand, dass die Immobilie bereits vermietet erworben wurde, von Gerichten sehr unterschiedlich bewertet. In diesem Fall gilt die Faustregel: Je länger man bereits Eigentümer der Immobilie ist, desto größer ist auch die Chance, dass ein Gericht einem auch im Streitfall das Recht auf eine Verwertungskündigung zubilligt.

Fazit: wirtschaftliche Nachteile müssen nicht einfach hingenommen werden

Man kann also erkennen: Niemand erwartet von Verkäufern einer bewohnten Immobilie, dass wegen eines bestehender Mietverhältnisses nennenswerte wirtschaftliche Nachteile einfach so hingenommen werden müssen.

Sollte das Mietverhältnis einen Verkäufer nachvollziehbar an der sinnvollen Verwertung des Eigentums hindern, stehen seine Chancen gut, das Mietverhältnis rechtssicher zu beenden.

Die Kündigung muss nur richtig vorbereitet werden – und das ist nicht immer ganz einfach. Denn wie immer müssen die Voraussetzungen für eine bestimmte Kündigung, wie die Verwertungskündigung, auch nachgewiesen werden können.

3. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.