Mieter kündigen: Alle Infos für Vermieter!

Im Mietrecht geht es häufig um eine Kündigung, die vom Vermieter gegenüber dem Mieter ausgesprochen wird. In nicht wenigen Fällen reißt eine solche Kündigung der Wohnung die betroffenen Mieter mitten aus dem Leben. Daher muss es seitens der Vermieter zumindest immer einen Kündigungsgrund geben.

In unserem Beitrag erfahren Sie, wann der Vermieter dem Mieter kündigen darf. Ferner gehen wir auf die ordentliche sowie eine fristlose Kündigung des Mietvertrages ein, wann der Mieter zuvor abgemahnt werden muss und wie Sie als Vermieter erfolgreich das Mietverhältnis kündigen. Sie erfahren zudem, welche Form die Kündigung haben muss und welche Inhalte vorgeschrieben sind.

Kann der Vermieter einem Mieter überhaupt kündigen?

Ja, nicht nur Mieter haben das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen, sondern auch der Vermieter selbst. Grundsätzlich ist es im Mietvertrag so geregelt, dass sowohl Mieter als auch Vermieter den entsprechenden Vertrag auch kündigen dürfen. Die Kündigung durch den Vermieter ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft.

Wann kann der Vermieter dem Mieter kündigen?

Wenn das Mietverhältnis durch den Vermieter gekündigt werden soll, dann muss der Vermieter stets einen triftigen Grund für die Kündigung haben. Das bedeutet: Ohne einen Grund, der die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, kann ein Vermieter einem Mieter nicht kündigen.

Welche Gründe rechtfertigen eine Vermieter-Kündigung?  

Der Vermieter darf einen Mietvertrag nur aus bestimmten Gründen kündigen, insbesondere in den folgenden Fällen:

• Pflichtverletzung seitens des Mieters: Ebenfalls häufiger kündigen Vermieter – fristgerecht oder sogar fristlos – aufgrund einer Pflichtverletzung. Dazu gehören insbesondere Mietrückstände. 
• Wirtschaftliche Verwertung der Wohnung bzw. der Immobilie: Das Mietverhältnis erlaubt keine rentable bzw. wirtschaftliche Verwertung des Objektes, wodurch eine Kündigung rechtens ist, um eben das zu ermöglichen.
• Eigenbedarf: Mit am häufigsten findet die Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarf nach § 573 BGB Abs. 2  statt. In dem Fall benötigt der Vermieter die Immobilie oder einzelne Wohnungen für nahe Angehörige bzw. Familienmitglieder, die dann dort unbedingt tatsächlich einziehen müssen. 

Welche Pflichtverletzungen erlauben eine Kündigung durch den Vermieter?

Beispiele für eine Pflichtverletzung, die ein Grund für die Kündigung des Mietvertrages sind, sind: 

• Unberechtigte Mietminderung
• Überbelegung
• Halten eines Haustiers ohne Einverständnis des Vermieters
• Unerlaubte Untermiete
• Unterlassung von Schönheitsreparaturen

In all diesen Fällen muss der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben den entsprechenden Grund nennen und manchmal vorher eine Abmahnung vorgenommen haben.

Es gibt einige Gründe, aus denen der Vermieter die Wohnung des Mieters kündigen darf. Auf jeden Fall sollten betroffene Mieter prüfen, ob der angegebene Grund eine fristlose oder ordentliche Kündigung mit Frist gerechtfertigt.

Wann kann ein Vermieter fristlos kündigen? 

Neben der ordentlichen Kündigung nehmen manche Vermieter manchmal eine außerordentliche, meistens fristlose, Kündigung  des Mietvertrages vor. Diese ist allerdings an strenge Voraussetzungen geknüpft. Es muss für eine sofortige Kündigung des Mieters eine sogenannte unzumutbare Situation vorliegen. 

Davon geht ein Gericht zum Beispiel unter der Voraussetzung aus, dass dem Mieter Folgendes zur Last gelegt werden kann:

• Keine Mietzahlung über mindestens zwei Monate hinweg
• Mieter betriebt illegale Geschäfte in der Wohnung
• Mieter hat andere Mieter oder Vermieter schwer beleidigt
• Mieter zerstörte Teile der Wohnung oder der Immobilie

In diesen Fällen stimmt ein Gericht – nach BGB – in der Regel einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter zu.

Bei einer fristlosen Kündigung sollten Vermieter beachten, dass diese nur für solche Verstöße zulässig ist, die maximal sechs Monate in der Vergangenheit liegen. Ist der Grund hingegen beispielsweise acht Monate her, ist eine fristlose Kündigung darauf beziehend nicht mehr zulässig. Die Verjährung sollten Sie unbedingt beachten, wenn zum Beispiel ein Mieter nicht ständig, also täglich oder wöchentlich, gegen ein Gebot oder Verbot verstößt. 

Muss der Mieter vor der Kündigung abgemahnt werden?

Manchmal müssen Sie als Vermieter den Mieter zunächst abmahnen, damit die spätere Kündigung rechtswirksam ist. Dies empfiehlt sich selbst in solchen Fällen, in denen eine Abmahnung nicht zwingend vorgeschrieben ist. Das ist zum Beispiel bei den nachfolgenden Voraussetzungen der Fall.:

• Miete wurde zwei Monate in Folge nicht gezahlt
• Gewerbebetrieb in der Wohnung
• Mieter erteilt ohne Wissen des Vermieters anderen die Erlaubnis, in seiner Wohnung zu leben

In diesen Fällen ist keine Abmahnung zwingend vorgeschrieben, aber dennoch sicherheitshalber empfehlenswert.

Wie kündigen Sie als Vermieter erfolgreich?

Für Vermieter ist es wichtig, dass die gewünschte Kündigung auch erfolgreich vollzogen werden kann. Deshalb sollten Sie einige Punkte im Hinblick auf das Kündigungsschreiben und bestimmte Fristen beachten. Dabei geht es im Wesentlichen um die Form und den Inhalt der Kündigung.

Welche Form muss die Kündigung durch den Vermieter aufweisen?

Im Gegensatz zu einer Abmahnung, die auch mündlich erfolgen kann, ist bei einer Kündigung des Mietvertrages die schriftliche Form vorgeschrieben. Das bedeutet, dass zum Beispiel eine Kündigung per E-Mail oder Telefax nicht rechtsgültig ist. Stattdessen muss der Vermieter ein Schreiben aufsetzen. Dies muss er zudem eigenhändig unterzeichnen. 

Welche Inhalte muss die Kündigung aufweisen?

Neben der Schriftform als Formvorschrift ist es ebenfalls wichtig, dass die Kündigung des Vermieters einige, zwingend vorgeschriebene Inhalte hat. Dazu gehören in erster Linie:

• Name und Anschrift des Mieters
• Kündigungszeitpunkt
• Kündigungsgrund
• Hinweis auf Widerspruchsrecht
• Hinweise zur Kontaktaufnahme
• Vereinbarter Übergabetermin
• Wenn zuvor Abmahnung: Bezug auf diese nehmen
• Unterschrift Vermieter

Im Kündigungsschreiben an den Mieter sollten Sie als Vermieter sachlich korrekt bleiben, jedoch bestimmt auftreten. Dazu gehört auch, die notwendigen Fristen zu nennen und aufzuführen, welche Pflichten und Rechte der Mieter im Zusammenhang mit der Kündigung hat. 

Wie sollte die Kündigung zugestellt werden? 

Da Sie als Vermieter eine Kündigung im Streitfall beweisen müssen, ist es empfehlenswert, das Kündigungsschreiben per Einschreiben mit Rückschein zu versenden. Dann muss der Mieter zusätzlich den Empfang des Schreibens bestätigen. Eine mögliche Alternative ist die Übergabe des Kündigungsschreibens im Beisein eines (neutralen) Zeugen.

Welche Kündigungsfristen müssen Vermieter einhalten?

Mit Ausnahme einer fristlosen Kündigung sind Vermieter an bestimmte Kündigungsfristen gebunden, die in der Regel einige Monate betragen.

Innerhalb der Zeit können Mieter übrigens in der Regel einen Nachmieter vorschlagen, wenn sie zum Beispiel früher als bei Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen möchten. Das ist manchmal bei einer Mieterhöhung noch vor Ablauf der Kündigung der Fall. 

Die gesetzliche Kündigungsfrist beläuft sich laut § 573c BGB auf drei Monate. In dem Fall muss der Vermieter die Kündigung allerdings bis zum 3. Werktag des Monats aussprechen, ansonsten verlängert sich die Frist um einen weiteren Monat. Weitere Kündigungsfristen gibt es, wenn der Mieter schon relativ viele Jahre in der Wohnung lebte. 

Der folgenden Tabelle können Sie die entsprechenden Kündigungsfristen nach Mietdauer entnehmen.

Zudem möchten wir Ihnen anhand ein paar Besipielen veranschaulichen, bis wann Sie die Kündigungs spätestens zugestellt haben müssen, um fristgerecht nach Mietdauer zu kündigen:

Welche Fristen gelten bei einer fristlosen Kündigung?

Bei einer fristlosen Kündigung bleibt dem Mieter nach Erhalt ein Zeitraum von normalerweise zwei Wochen, bis er die Wohnung räumen muss. Daher ist es wichtig, dass Sie als Vermieter eben diese Frist innerhalb Ihres Kündigungsschreibens nennen. Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. 

Allerdings sollten Sie beachten, dass in der Regel vom Gericht eine Frist von weniger als einer Woche als nicht zumutbar angesehen wird.

Was tun, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht? 

In der Praxis passiert es häufiger, dass Mieter eine Kündigung ignorieren und sich weigern, die Wohnung zu verlassen. Im ersten Schritt sollten Vermieter noch einmal das Gespräch suchen, um eine gütliche Einigung zu erreichen. 

Sollte das nicht möglich sein, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als eine sogenannte Räumungsklage einzureichen. Die Räumungsklage erheben Sie beim Amtsgericht der Stadt, in der sich die Immobilie bzw. Wohnung befindet. 

Sollte das Gericht der Räumungsklage stattgeben, ist ein Gerichtsvollzieher dafür verantwortlich, dass der Mieter die Wohnung verlässt. Allerdings müssen Sie als Vermieter damit rechnen, dass sich dieser Zeitraum mitunter auf mehrere Monate, manchmal sogar Jahre, erstrecken kann.

Kann der Vermieter aufgrund eines Verkaufswunsches kündigen?

Grundsätzlich ist es im BGB so geregelt, dass Vermieter nicht automatisch eine Kündigung aussprechen dürfen, wenn sie ihre Wohnung oder Immobilie veräußern möchten. Sollte ein Verkaufswunsch existieren, haben Mieter oft ein sogenanntes „Vorkaufsrecht.“ Fernab dieses Vorkaufsrechts dürfen weder der Vermieter noch der Käufer dem Mieter einfach vor oder nach dem Eigentumsübergang kündigen. 

Darf der neue Hauseigentümer dem Mieter kündigen?

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erwerben, dürfen Sie trotzdem existierenden Mietern nicht nur aus dem Grund kündigen, weil ein Eigentumsübergang stattgefunden hat. Stattdessen gelten für den neuen Eigentümer die allgemeinen Regeln und Vorgaben, unter denen eine Kündigung möglich ist. Das bedeutet, dass der neue Hauseigentümer zum Beispiel Eigenbedarf anmelden müsste, um rechtswirksam eine Kündigung aussprechen zu können.

Können Mieter einer Kündigung widersprechen?

Tatsächlich gibt es die Möglichkeit, dass Mieter einer an sie ausgesprochenen Kündigung widersprechen können. Das gilt insbesondere unter der Voraussetzung, dass es sich um einen sogenannten Härtefall handelt. Existiert ein solcher, muss der Mieter diesen gegenüber dem Vermieter schriftlich erläutern. 

Beispiele für Härtefälle sind unter anderem:

• Hohes Alter des Mieters
• Mieter ist körperlich oder psychisch krank
• Mieterin ist schwanger
• Mieter haben Kinder und es würde Probleme bei einem Schul- oder Kindergartenwechsel geben
• Mieter findet keine Ersatzwohnung
• Bevorstehendes Examen
• Geringes Einkommen

Was ist das Sonderkündigungsrecht?

Neben der ordentlichen und der fristlosen Kündigung gibt es für Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht. Das ist der Fall, sollten Vermieter und Mieter innerhalb eines Ein- oder Zweifamilienhauses und damit im Zuge einer Einliegerwohnung unter dem gleichen Dach wohnen. In dem Fall existiert für Mieter nur ein sehr geringer Kündigungsschutz, denn der Vermieter hat auf Grundlage des § 573a BGB ein Sonderkündigungsrecht. Das wiederum beinhaltet, dass der Vermieter die Kündigung faktisch oder Angabe eines Grundes durchführen darf.

Welche Alternativen zur Kündigung gibt es?

Eine Kündigung, unabhängig davon, ob sie vom Mieter oder Vermieter ausgesprochen wurde, ist nicht unbedingt eine positive Angelegenheit. Manche Mieter haben sogar nach einer Kündigung Probleme, eine neue Wohnung zu bekommen. Deshalb kann ein sogenannter Aufhebungsvertrag eine sehr gute Alternative darstellen. 

Ein solcher Mietaufhebungsvertrag beinhaltet, dass das Mietverhältnis von beiden Parteien jederzeit und vorzeitig beendet werden kann. Empfehlenswert ist es, einen solchen Vertrag schriftlich abzuschließen und sowohl durch den Mieter als auch den Vermieter unterzeichnen zu lassen.

Wie kann ein Kündigungsschreiben aussehen?

Im Folgenden möchten wir Ihnen ein Muster an die Hand geben, wie ein Kündigungsschreiben seitens des Vermieters aussehen kann. Beachten Sie dabei bitte, dass auf jeden Fall der individuelle Kündigungsgrund entsprechend angepasst werden muss.

Muster für ordentliche fristgerechte Kündigung wegen unpünktlicher Zahlungen

„Sehr geehrter Mieter,

hiermit kündige ich das zwischen uns bestehende Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zum 30.06. dieses Jahres wegen Ihrer ständigen unpünktlichen Zahlungen.

Sie haben dafür zu sorgen, dass jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats die Miete in Höhe von 556,32 € auf meinem Konto gutgeschrieben ist. Ich habe die Miete

• für September erst am 08.09.,
• für Oktober erst am 15.10.,
• für November erst am 05.12.,
• für Dezember erst am 20.12.,
• für Januar erst am 27.01.,
• für Februar erst am 12.03.
• und für März erst am 22.03.

erhalten. Sie haben deshalb auch bereits 3 Abmahnungen bekommen, sodass mir nur der Ausspruch einer Kündigung übrig bleibt.

Vorsorglich widerspreche ich einer Fortsetzung des Mietverhältnisses bereits heute.

Ihr Widerspruchsrecht: Ich weise Sie darauf hin, dass Sie bei Vorliegen der in § 574 BGB genannten Voraussetzungen dieser Kündigung schriftlich innerhalb von 2 Monaten vor der Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen können. Bis zu diesem Zeitpunkt muss Ihr Widerspruch bei mir eingegangen sein.

Der § 574 BGB sieht vor, dass Sie der Kündigung widersprechen können, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen meinerseits nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Freundliche Grüße“

Checkliste für eine Kündigung durch den Vermieter

In manchen Fällen kommen Sie als Vermieter nicht um eine Kündigung Ihres Mieters herum. Damit die geplante Wohnungskündigung reibungslos verläuft und Sie möglichst keine Fehler machen, sollten Sie einige Punkte beachten. Die folgende Checkliste hilft Ihnen dabei, an die wichtigsten Aspekte zu denken: