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Sonder- und Gemeinschaftseigentumskosten: So grenzen Sie richtig ab

Als Sondereigentümer und Gemeinschaftseigentümer können und dürfen Sie bestimmte zugeordnete Teile des Gebäudes unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer benutzen. In der jüngeren Vergangenheit haben einige Urteile der Obergerichte für Verwirrung gesorgt. Wir zeigen Ihnen, wie Sie – im Hinblick auf die gemeinschaftlichen Kosten – Ihr Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum abgrenzen.

Das deutsche Zivilrecht stellt den Grundsatz auf, dass alle beweglichen Sachen, die mit einem Grundstück verbunden werden, in das Eigentum des im Grundbuch eingetragenen Grundstückseigentümers übergehen (§ 946 BGB). Dies gilt, weil diese beweglichen Teile wesentlicher Bestandteil des Grundstücks werden.

Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind alle mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere das Gebäude selbst (§ 94 Abs. 1 BGB). Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören wiederum alle zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen (§ 94 Abs. 2 BGB), also alle Bauteile usw.

Beispiel: Der Mieter M errichtet auf dem mitvermieteten Grundstück eine mit Fundament versehene Hütte zur dauerhaften Nutzung.

Das Mietverhältnis endet durch Tod des Mieters. Vermieter V verlangt vom Erben E (der nicht in den Mietvertrag eintritt) die Beseitigung des errichteten Bauwerks.

E schuldet die Beseitigung nicht, weil mit der Errichtung das Eigentum auf V übergegangen ist (so auch OLG Düsseldorf, Urteil v. 03.04.98, Az. 22 U 161/97). Vermieter V schuldet unter Umständen sogar Wertersatz. Eine Ausnahme gilt für Sie als Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

So unterscheiden Sie Ihr Sondereigentum von gemeinschaftlichem Eigentum

Das WEG macht es für Sie möglich, dass Sie trotz des gesetzlichen Grundsatzes Eigentümer von Teilen eines Gebäudes auf einem Grundstück werden können. Nach dem Gesetz kann ein errichtetes Gebäude in sogenanntes Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt werden.

Gegenstand des Sondereigentums – also desjenigen Eigentums, welches nur Ihnen allein gehört – sind die Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt wird (§ 5 Abs. 1 WEG).

Gemeinschaftseigentum hingegen sind die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Dies gilt selbst dann, wenn sich diese Teile im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden sollten (§ 5 Abs. 2 WEG).

Das Gemeinschaftseigentum dürfen Sie als Sondereigentümer unter Wahrung der Interessen der anderen nutzen, es gehört Ihnen aber nicht allein. Die hierzu notwendige Aufteilung des Gebäudes geschieht entweder durch Teilungsvertrag der Miteigentümer eines Grundstücks (§ 3 WEG) oder Teilungserklärung des Alleineigentümers (§ 8 WEG).

Dies ist möglich bei Wohnungseigentum und auch bei Räumen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, z. B. Gewerberäumen und Garagen. Hier spricht man statt von Wohnungseigentum von Teileigentum.

Beispiel: E ist Eigentümer eines Wohnhauses mit 6 Mietwohnungen. Der Erhalt des Gebäudes ist durch die Mieteinnahmen nicht gedeckt. E will deshalb eine Wohnung verkaufen.

E kann eine Teilung des Grundstücks so vornehmen, dass er aus dem Mehrfamilienhaus eine Eigentumswohnungsanlage nach WEG macht. Hierzu muss er eine Teilungserklärung abgeben. Sobald diese Teilung im Grundbuch vollzogen ist, kann er die einzelnen Wohnungen verkaufen. Dabei verliert er aber – je nach Umfang des Verkaufs – die alleinige Sachherrschaft.

Beachten Sie die Regelungen in der Teilungserklärung

In einer solchen Teilungserklärung legt der teilende Eigentümer genau fest, welcher Gebäudeteil im Sondereigentum und welcher im Gemeinschaftseigentum stehen soll. In der Praxis häufiger anzutreffen ist die Teilungserklärung des Alleineigentümers, oftmals des Bauträgers. Möglich ist aber auch, wie im Beispiel beschrieben, dass Alleineigentümer Teile des Eigentums veräußern wollen.

Der Teilungserklärung kommt dabei die Aufgabe zu, die Grenzen des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums zu bestimmen, die Höhe und Anzahl der Miteigentumsanteile festzulegen und das gebildete Sondereigentum als Wohnungs- oder Teileigentum zu qualifizieren.

Der Teilungserklärung ist ein Aufteilungsplan beigefügt, in dem bestimmt wird, welche Räume Sondereigentum sind (§ 7 WEG). Das Gesetz selbst gewährt den Eigentümern dabei in § 5 Abs. 3 WEG einen begrenzten Spielraum, selbst festzulegen, welche Räume oder Raumteile Sondereigentum sein sollen.

Tipp: Möchten Sie herausfinden, ob ein Bestandteil Ihrer Wohnung Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist, empfiehlt es sich daher immer, zunächst einen Blick in die Teilungserklärung zu werfen, und erst im 2. Schritt in das Gesetz.

Der Inhalt des durch die Teilungserklärung (mit Aufteilungsplan) festgelegten Sondereigentums wird hingegen durch Vereinbarungen (§10 Abs. 3 WEG) beschrieben. Der Teilungserklärung beigefügt ist oft eine „Gemeinschaftsordnung“, die den Grundtyp einer solchen Vereinbarung darstellt. Hier finden sich oftmals Regelungen zu § 5 WEG und wie die Eigentümer die Grenzen des Sondereigentums sehen möchten.

Die wichtigsten Praxisfälle von A bis Z

In der Praxis ist die Unterscheidung nach Sondereigentum/ Teileigentum und gemeinschaftlichem Eigentum offensichtlich, denn selbstverständlich unterliegt nur das gemeinschaftliche Eigentum der Regelungsgewalt der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Letztere trifft ihre Entscheidungen betreffend das Gemeinschaftseigentum entweder allstimmig durch Vereinbarung oder mehrheitlich auf einer Eigentümerversammlung durch Beschluss. Das geht nur dann, wenn für den jeweils zu regelnden Sachverhalt auch Beschlusskompetenz besteht.

Allgemein eröffnet das WEG (§ 5 Abs. 3 WEG) die Möglichkeit, durch Vereinbarung sondereigentumsfähige Bestandteile des Gebäudes dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Nicht möglich dagegen ist die Zuordnung von Gegenständen zum Sondereigentum, die zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind.

Die Rechtsprechung beschäftigt sich immer wieder mit den Regelungen der Teilungserklärung. Im Folgenden werden deshalb wichtige bereits geklärte Fragen in alphabetischer Reihenfolge dargestellt:

  • Abflussrohr

Leitungen zur Ver- und Entsorgung sind Gemeinschaftseigentum, soweit es sich um Hauptleitungen handelt; die Anschlussleitungen im Bereich des Sondereigentums sind Sondereigentum. Wasser- und Entwässerungsleitungen, die zwar von der Hauptleitung abzweigen, aber durch fremdes Sondereigentum laufen, ehe sie die im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehende Zapfstelle erreichen, sind notwendigerweise Gemeinschaftseigentum (KG Berlin, Beschluss v. 14.11.88, Az. 24 W 2933/88).

  • Abstellplatz

Pkw-Stellplätze im Freien sind nicht sondereigentumsfähig (OLG Hamm, Beschluss v. 18.09.06, Az. 15 W 259/05). Dies gilt auch dann, wenn sie mit vier Eckpfosten und einer Überdachung (Carport) versehen sind.

  • Abwasserkanal

Ein Abwasserkanal ist bis zur Abzweigung in die Räume des Sondereigentums Gemeinschaftseigentum.

  • Antennenanlage

Antennenanlagen können dann im Sondereigentum stehen, wenn sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Dies ist dann der Fall, wenn die Anlage bestimmungsgemäß nicht durch die Gesamtheit der Wohnungseigentümer, sondern von vornherein durch einen Miteigentümer betrieben wird (BGH, Urteil v. 08.11.74, Az. V ZR 120/73).

Satellitenschüsseln sind nicht wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes und schon deshalb sondereigentumsfähig.

  • Balkon

Ein Balkon ist grundsätzlich sondereigentumsfähig und kann deshalb durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Ein Balkon besteht jedoch weitgehend aus Bauteilen, die zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind, weil sie für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind.

Aus diesem Grunde beschränkt sich das Sondereigentum in der Regel auf den Luftraum, den Innenanstrich und den Bodenbelag. Die konstruktiven Teile sind Gemeinschaftseigentum, also Brüstung und Geländer, Bodenplatte einschließlich Isolierschicht, Trennwand zum Nachbarbalkon, Decke und Abdichtungsanschlüsse (BayObLG, Beschluss v. 04.11.93, Az. 2 ZBR 89/93).

  • Bodenbelag

Der Bodenbelag in der Wohnung (z. B. Fliesen, Teppich, Linoleum, Laminat und Parkett) ist Sondereigentum. In Altbauten gehören Bodendielen als Bestandteil der Geschossdecke zum Gemeinschaftseigentum, wenn sich darunter kein begehbarer Belag befindet.

  • Briefkasten

Eine Briefkastenanlage im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums (Hauseingangsbereich, vor dem Haus) ist Gemeinschaftseigentum. Ein neben einer Wohnungseingangstür angebrachter Einzelbriefkasten eines Wohnungseigentümers beeinträchtigt die optische Gestaltung des Treppenhauses und kann daher nicht im Sondereigentum stehen.


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  • Dach

Ein Dach ist stets Gemeinschaftseigentum, und zwar sowohl hinsichtlich der tragenden Konstruktion als auch der Dachplatten. Das gilt auch für Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser sowie Anbauten (BGH, Urteil v. 25.01.01, Az. VII ZR 193/99). Auch ein Glasdach, das einen Hof überdeckt, ist zwingend Gemeinschaftseigentum.

  • Dachterrasse

Eine Dachterrasse kann im Eigentum eines Eigentümers (Sondereigentum) stehen, allerdings nur bzgl. der Teile, die nicht konstruktiv für das Gebäude sind. Hier gilt das zu Balkonen Gesagte. Sondereigentum ist deshalb nur der begehbare Oberbelag, nicht jedoch die darunter liegenden Abdichtungs- und Isolierschichten (KG Berlin, Beschluss v. 22.09.08, Az. 24 W 83/07). Die auf einer Dachterrasse liegende Humusschicht kann Sondereigentum sein.

  • Decken

Die Geschossdecken einschließlich der Isolierung gegen Feuchtigkeit und Trittschall sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Wird in der Teilungserklärung die Isolierschicht als Sondereigentum bezeichnet, kann die Auslegung ergeben, dass die Instandhaltungskosten für die Isolierschicht nicht von der Gemeinschaft, sondern von dem einzelnen Wohnungseigentümer zu tragen sind.

  • Doppelparker

Eine Duplexgarage (Doppelparker) ist nur in ihrer Gesamtheit sondereigentumsfähig, nicht dagegen der einzelne Stellplatz (OLG Jena, Beschluss v. 20.12.04, Az. 9 W 654/03). Die Hebebühne ist als konstruktives Bauteil ebenso zwingend Gemeinschaftseigentum wie die Hydraulik (KG Berlin, Beschluss v. 07.02.05, Az. 24 W 81/03).

  • Grundstücksflächen

An Grundstücksflächen, die nicht Bestandteil eines Gebäudes sind, kann kein Sondereigentum gebildet werden (§ 3 Abs. 2 WEG, OLG Hamm, Beschluss v. 18.09.06, Az. 15 W 259/05).

  • Haus

Ein Einfamilienhaus kann nicht insgesamt im Sondereigentum stehen; die tragenden Teile müssen im Gemeinschaftseigentum verbleiben; Dasselbe gilt für Doppel- und Reihenhäuser (BGH, Urteil v. 25.01.01, Az. VII ZR 193/99) sowie Anbauten. Die Zuordnung zu einem Eigentümer kann nur über Sondernutzungsrechte gelöst werden.

  • Heizungsanlage

Die Heizungsanlage, die ausschließlich der Eigenversorgung der Wohnanlage dient, ist zwingend Gemeinschaftseigentum. Sondereigentumsfähig sind Heizungsanlagen, die ausschließlich von einem Wohnungseigentümer betrieben werden.

Gemeinschaftseigentum sind die Leitungen bis zur Abzweigung in die einzelnen Wohnungen, auch danach besteht wegen des einheitlichen Leitungssystems Gemeinschaftseigentum. Fußbodenheizungen sind Gemeinschaftseigentum, weil die Heizschlangen im Estrich verlegt sind und dieser im Gemeinschaftseigentum steht.

Sofern die Heizkostenverteiler käuflich erworben sind, sind die Geräte zur Verbrauchserfassung zwingend Gemeinschaftseigentum, da sie erforderlich sind, um die durch die Heizkostenverordnung (HeizKV) vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung für alle Wohnungen vornehmen zu können (OLG Hamburg, Beschluss v. 22.04.99, Az. 2 Wx 39/99.

Zu Heizkörpern und Thermostatventilen siehe unten. Isolierschichten sind zwingend Gemeinschaftseigentum, da diese wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind.

  • Markise

Hier ist die bisherige Rechtsprechung nicht eindeutig. Überwiegend wird aufgrund der Eigenschaft als fassadengestaltendes Element gemeinschaftliches Eigentum angenommen. Es kommt hier weniger auf die Tatsache der leichten Trennung an. Im Vordergrund steht hier der äußere Anblick des Gebäudes als im Gemeinschaftseigentum stehendes Rechtssubjekt.

  • Rollläden

Rollläden sind mit gleicher Begründung wie die Markisen zwingend als fassadengestaltendes Element Gemeinschaftseigentum (OLG Saarbrücken, Beschluss v. 04.10.96, Az. 5 W 286/95).

  • Sprechanlage

Sprechanlagen sind gemeinschaftliches Eigentum. Mangels anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung sind die in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten gelegenen Sprechstellen einer gemeinschaftlichen Sprechanlage eines Hauses Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer. Etwas anderes gilt nur, wenn die Einzelsprechstelle für die Funktion der Gesamtanlage zwingend Voraussetzung ist.

  • Terrasse

Eine ebenerdige Terrasse, die lediglich aus einer plattierten Fläche ohne seitliche Begrenzung besteht, kann als Grundstücksbestandteil nicht Sondereigentum sein. Besteht allerdings gegenüber dem umgebenden Gemeinschaftseigentum eine vertikale Begrenzung, etwa durch eine Trennwand, sind Terrassen sondereigentumsfähig (OLG Köln, Beschluss v. 21.04.82, Az. 2 Wx 13/82).

  • Wand

Tragende Wände stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Bezüglich nicht tragender Zwischenwände ist allerdings zu differenzieren:

  • Handelt es sich um eine Zwischenwand, die 2 Räume desselben Sondereigentums trennt, steht diese im Sondereigentum.
  • Handelt es sich um eine Zwischenwand, die Sondereigentum von Gemeinschaftseigentum trennt, steht diese im Gemeinschaftseigentum.

So deuten Sie fehlerhafte Regelungen der Teilungserklärung

Enthält Ihre Teilungserklärung eine fehlerhafte Zuordnung zum Sondereigentum, ist diese rein sachenrechtliche Zuordnung unwirksam. Der BGH qualifiziert solche Regelungen als lediglich deklaratorisch (BGH, Urteil v. 25.10.13, Az. V ZR 212/12).

Beispiel: Ihre Teilungserklärung enthält die Regelung, dass die Außenhaut des Daches im Sondereigentum des Dachgeschosseigentümers steht.

Diese Regelung ist unwirksam, weil das Dach notwendiger Bestandteil des Gebäudes ist. Deshalb steht das Dach im Gemeinschaftseigentum. Davon strikt zu trennen ist die Frage, ob in der unwirksamen Regelung in der Teilungserklärung eine zulässige Kostentragungsregelung gesehen werden kann, die von den allgemeinen Regelungen abweicht (§ 21 Abs. 5 und § 16 Abs. 2 WEG).

Für den Einzelfall bejaht das der BGH. Er möchte damit der in der Teilungserklärung enthaltenen Kostentragungsregelung trotz Unwirksamkeit der sachenrechtlichen Zuordnung weiterhin zur Geltung verhelfen.

Dazu muss die Regelung ausgelegt und umgedeutet werden. Sie wird dabei dahingehend umgedeutet, dass die Instandhaltungspflicht auf den einzelnen Wohnungseigentümer übertragen oder ihm die Instandhaltungskosten aufgebürdet werden sollen.

Instandhaltung heißt dabei eng verstanden lediglich übliche Pflege, Wartung und Reparatur, nicht aber der vollständige Austausch. Nach Auffassung des BGH soll das sogar dann gelten, wenn die Teilungserklärung das Wort „Instandsetzung“ verwendet (BGH, Urteil v. 02.03.12, Az. V ZR 174/11).

Beispiel: In der Teilungserklärung ist geregelt, dass Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster der Wohnungen im Sondereigentum seitens der Sondereigentümer zu tragen sind.

Aufgrund der Änderung der Rechtsprechung (siehe unten) stehen Fenster zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Die Teilungserklärung wollte mit ihrer Regelung erreichen, dass die Kosten der Instandhaltung der Fenster derjenige trägt, der allein Zugriff auf diese Fenster hat. Dieser Gedanke bleibt durch die Auslegung erhalten.

In der Rechtsprechung noch nicht geklärt ist die Frage, ob die Wirkung einer solchen Umdeutung auch rückwirkend eintritt. Also ob im obigen Fall dem Eigentümer, der bisher die Instandsetzung selbst vorgenommen hat, diese Kosten zu ersetzen sind oder ob die gewollte Kostentragung erst ab dem Zeitpunkt gilt, zu dem die Unwirksamkeit der Teilungserklärung in diesem Punkt festgestellt wurde.

Tipp: In der Vergangenheit haben viele Eigentümergemeinschaften zu diesem Problem Beschlüsse getroffen und diese Kostenerstattungen geregelt. Sehen Sie deshalb in der Beschluss-Sammlung oder den Protokollen der Versammlungen der letzten Jahre nach, ob es eine solche (bestandskräftige) Regelung gibt, die Sie beachten müssen.

Rechtsnachteile vermeiden: Beachten Sie die neuere Rechtsprechung

In der jüngeren Vergangenheit hat der BGH zu diesem Problemkreis mehrere Entscheidungen getroffen, die sich unmittelbar auf Sie auswirken können. Deshalb werden die Entscheidungen des BGH zu Wohnungsfenstern, Wohnungseingangstüren, Heizkörpern in der Wohnung und Rauchwarnmeldern nun ausführlich dargestellt.

Wohnungsfenster: grundsätzlich Gemeinschaftseigentum

Fenster sind nach der Rechtsprechung grundsätzlich Gemeinschaftseigentum, da sie das äußere Bild des Gebäudes bestimmen (BayObLG, Beschluss v. 03.08.00, Az. 2 Z BR 184/99) und zwar sowohl der Rahmen als auch die Verglasung, unabhängig von der Art der Verglasung (für Kunststofffenster mit Isolierglas: BayObLG, Beschluss v. 14.08.03, Az. 2Z BR 112/03).

Bevor sich diese Rechtsprechung entwickelt hat, war man größtenteils der Auffassung, dass die Fenster, weil diese instandhaltungsintensiv sind und sich nur im Zugriff und der Pflege und Wartung der Sondereigentümer befinden, zwangsläufig Sondereigentum sein müssen.

Die Rechtsprechung hat aber in Anwendung des § 5 WEG festgestellt, dass das Fenster als bestandsnotwendiger Teil des Gebäudes Gemeinschaftseigentum ist. Damit ist die Gemeinschaft verantwortlich für die Gestaltung der Fenster und deren Instandsetzung/Instandhaltung.

Tipp: Wenn Sie also – was bis weit in die 1990er-Jahre üblich war – in Ihren Teilungserklärungen Regelungen finden, wonach die Wohnungsfenster im Sondereigentum des Wohnungseigentümers stehen, sind diese sachenrechtlichen Regelungen unwirksam.

Eine Zuordnung zum Sondereigentum kann allenfalls bezüglich der Innenfenster von echten Doppelfenstern erfolgen, die über einen eigenen, gesondert zu öffnenden Rahmen verfügen; aufgrund der technischen Entwicklung sind diese inzwischen aber selten geworden und nur noch in Altbauten anzutreffen.

Auch Fenstersimse, Fensterbänke und Fensterläden sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum, da sie die äußere Gestaltung des Gebäudes betreffen. Innenfensterbänke können aus diesem Grunde im Sondereigentum stehen, Fenstergriffe können dem Sondereigentum zugeordnet werden, wenn sie unabhängig von der Schließmechanik ausgetauscht werden können.

Die Berufungsgerichte und diesen folgend auch der BGH haben aber immer festgestellt, dass die Zuordnung der Fenster zum Gemeinschaftseigentum nicht zur Folge haben kann, dass nun die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die maroden Fenster instandsetzen muss.

Deshalb hat der BGH zuletzt festgestellt, dass selbst dann, wenn die Pflege der Außenfenster mit Rahmen nach der Teilungserklärung dem Sondereigentümer auferlegt wird, diese Regelung so zu verstehen ist, dass der Sondereigentümer nur die Instandhaltungslast trägt und die Instandsetzungslast der Gemeinschaft obliegt (Urteil v. 02.03.12, Az. V ZR 174/11).

Beispiel: In Ihrer Teilungserklärung findet sich die Regelung, wonach alle Fenster in demjenigen Sondereigentum stehen, in dem sie sich befinden. Eigentümer E hält diese Regelung für unwirksam und verlangt von der Gemeinschaft den Austausch seiner maroden Fenster.

Zu Recht, denn die Zuordnung zum Sondereigentum ist unwirksam. Die darin nach dem Willen des teilenden Eigentümers (nicht wörtlich, aber sinnhaft) enthaltene Vereinbarung, dass E sich auch um den Erhalt der Fenster zu kümmern hat, bleibt aufrechterhalten. Ein Austausch der Fenster geht aber über die bloße Instandhaltung hinaus und trifft daher die Wohnungseigentümergemeinschaft als Eigentümer der Fenster.

Wohnungseingangstüren: Gemeinschaftseigentum, aber Mitspracherecht des Sondereigentümers

Ähnlich positioniert sich der BGH nun zu Wohnungseingangstüren (BGH, Urteil v. 25.10.13, Az. V 212/12). Bislang haben die Gerichte unterschiedlich beurteilt, ob und wenn ja, welche Teile der Türen sondereigentumsfähig sind.

Nach Ansicht der Karlsruher Richter sind Wohnungseingangstüren als Abgrenzungsmerkmal zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zwangsläufig im gemeinschaftlichen Eigentum stehend. Daran ändert die gegenteilige Regelung mit bloßem deklaratorischem Charakter in der Teilungserklärung nichts.

Streng davon zu trennen ist aber auch hier die Frage danach, wer die Kosten des Austausches zu tragen hat. In Umdeutung der fehlerhaften Regelung in der Teilungserklärung wird jedenfalls der Grundgedanke, dass die Tür im alleinigen und ausschließlichen Zugriffsbereich des Sondereigentümers steht, aufrechterhalten. Deshalb sind Instandhaltungen vom Sondereigentümer vorzunehmen, der Austausch obliegt aber der Gemeinschaft.

Die Frage, ob die Innenseite der Tür durch Sie als Eigentümer anders gestaltet werden kann, musste der BGH nicht entscheiden; sie ist daher nach wie vor offen. Der BGH hat aber in den Entscheidungsgründen darauf aufmerksam gemacht, dass bei einem erforderlichen Austausch der Türen die Wünsche der Eigentümer nach besonderen Sicherheitsstandards eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung sein können.

Beispiel: Die Gemeinschaft beschließt mehrheitlich, die Türen der Wohnungen aus dem Jahr 1953 durch baugleiche Türen zu ersetzen. Eigentümer E will erreichen, dass bestimmte Sicherheitsstandards eingehalten werden, da er im EG wohnt und in der Gegend oft Einbrüche verübt wurden. In der Teilungserklärung sind die Türen dem Sondereigentum zugewiesen. E meint, der Beschluss sei unwirksam und erhebt Anfechtungsklage.

E kann den Beschluss erfolgreich anfechten. Die Türen sind zwar gemeinschaftliches Eigentum, es entspricht aber nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Türen durch nicht mehr zeitgemäße Türen zu ersetzen.

Tipp: Achten Sie genau darauf, mit welchem Rechtsmittel Sie Beschlüssen begegnen wollen. Es kann entscheidend sein, dass ein Beschluss innerhalb einer bestimmten Zeit angefochten wird. Sie sollten in solchen Fällen auf jeden Fall fachanwaltlichen Rat einholen.

Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass bezüglich Balkon- und Terrassentüren sowie bezüglich Hauseingangstüren Klarheit herrscht: Diese sind Gemeinschaftseigentum (für Balkon- und Terrassentüren: OLG München, Beschluss v. 30.01.07, Az. 34 Wx 116/06).

Heizkörper in der Wohnung: Sondereigentum mit besonderer Sorgfaltspflicht für Gesamtanlage

Bei der Beurteilung der Frage, welche Teile der Gesamtheizung im Sondereigentum stehen und ob dies überhaupt möglich ist, hat der BGH für viele überraschend entschieden, dass Heizkörper, dazugehörige Leitungen zum Anschluss an die Zentralheizung sowie zugehörige Aggregate und Thermostatventile im Sondereigentum stehen können, wenn dies in der Teilungserklärung vereinbart ist (BGH, Urteil v. 08.07.11, Az. V ZR 176/10).

Eine Heizungsanlage, die ausschließlich der Eigenversorgung der Wohnanlage dient, ist zwingend Gemeinschaftseigentum. Hier ist jede andere Erklärung in der Teilungserklärung unwirksam mit den oben skizzierten Folgen. Sondereigentumsfähig sind ausschließlich Heizungsanlagen, die nur von einem Wohnungseigentümer betrieben werden, so etwa bei Etagenheizungen oder Gasthermen.

Beim Wärme-Contracting kann die gemeinschaftliche Heizungsanlage vom Contractor gepachtet sein oder dieser kann sie als Scheinbestandteil (gem. § 95 BGB) eingebaut haben. Ist die Anlage nur gepachtet, ist sie notwendiges Gemeinschaftseigentum; ist sie nur Scheinbestandteil, gehört sie dem Contractor.

Nach bisheriger Rechtsprechung war man der Auffassung, dass aufgrund baulicher Gegebenheiten und technischer Zwangsläufigkeiten die Leitungen bis zur Abzweigung in die einzelnen Wohnungen und auch danach wegen des einheitlichen Leitungssystems Gemeinschaftseigentum sind.

Auch die einzelnen Heizkörper in den Wohnungen wurden als Gemeinschaftseigentum qualifiziert, weil das Vorhandensein des einzelnen Heizkörpers zwingende Voraussetzung für das Funktionieren der Gesamtanlage ist.

Der BGH ist hier im genannten Fall anderer Auffassung. Die Erhaltung der Gebrauchsfähigkeit des Heizungssystems insgesamt macht eine Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum nicht erforderlich, denn schlussendlich dienen die Heizkörper nur dem Wohlbefinden des jeweiligen Sondereigentümers.

Der BGH ist der Meinung, dass im Gegenteil die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, mit ihrem Sondereigentum so zu verfahren, dass der Gemeinschaftsanlage kein Schaden entsteht (§§ 14, 15 WEG).

Damit wird das Ausgangsverhältnis auf den Kopf gestellt. Die Heizkörper werden dem gemeinschaftlichen Zugriff entzogen, gleichzeitig sollen aber die einzelnen Eigentümer mit ihren Heizkörpern so verfahren, dass der Gesamtanlage kein Schaden entsteht.

Tipp: Man muss kein Fachmann sein, um zu wissen, dass die Heizungsanlage auf die Gesamtfläche dimensioniert wird. Wenn ein einzelner Eigentümer hieran Veränderungen vornimmt, hat das immer Einfluss auf die Gesamtanlage. Deshalb informieren Sie sich bei Ihrer Verwaltung und Handwerkern, bevor Sie (zulässige) Veränderungen an Ihren Heizkörpern vornehmen.

Folgerichtig sind auch die Leitungen ab Abzweig von der Steigleitung bis zu den Heizkörpern und die zu den Heizkörpern gehörenden Thermostatventile Sondereigentum.

Damit hat der BGH eine gefestigte Rechtsprechung dazu (zuletzt OLG München, Beschluss v. 20.03.08, Az. 34 Wx 46/07) vom Tisch gewischt, die besagte, dass Thermostatventile zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen müssen, weil diese zur Erstellung der Heizkostenabrechnung notwendig sind. Dies gilt freilich nur dann, wenn die Geräte nicht der Abrechnungsgesellschaft gehören, weil die Gemeinschaft diese gemietet hat.

Das zu Heizungsanlagen Ausgeführte gilt entsprechend auch für einen Heizungsraum. Sondereigentum kann hieran nur begründet werden, wenn der Heizungsraum nicht ausschließlich Heizzwecken dient.

Rauchwarnmelder: Gemeinschaftseigentum, unabhängig von Einbaupflicht

In einigen (nicht allen) der 16 Bundesländer besteht seit einiger Zeit die Verpflichtung, Bestandswohnungen mit Rauchwarnmeldern nachzurüsten. Aus der untenstehenden Tabelle können Sie entnehmen, ob für Sie eine solche Pflicht besteht und ob Sie oder Ihr Mieter für den Einbau und/oder die Unterhaltung zuständig sind.

Der BGH hatte dazu nun zu entscheiden, ob diese Geräte im Sondereigentum stehen oder der Gemeinschaft zugehörig sind (Urteil v. 08.02.13, Az. V ZR 238/11).

Die Karlsruher Richter sind der Auffassung, dass dann, wenn das Landesrecht eine eigentumsbezogene Einbaupflicht vorsieht, die Wohnungseigentümer bestimmen können, ob und welche Rauchwarnmelder eingebaut werden. Auch im Hinblick auf die Kosten und die Instandhaltung ist die Gemeinschaft zuständig.

Es ist dabei unerheblich, ob das Gesetz die Einbaupflicht der Gemeinschaft oder dem einzelnen Eigentümer auferlegt. Die Rauchwarnmelder dienen nach Auffassung des BGH allen Bewohnern des Hauses, auch wenn sie technisch nur eine Rauchentwicklung in der Wohnung anzeigen können.

Tipp: Sie als Wohnungseigentümer haben den Einbau der Geräte im Rahmen Ihrer Verpflichtung zur Erhaltung des Gesamteigentums zu dulden. Etwaige Zerstörungen an Tapeten, die technisch notwendig sind (Bohrlöcher), müssen Sie nach Auffassung des BGHs dulden. Die Gemeinschaft muss Ihnen entstehende Schäden ersetzen.

 

Fazit

Die Zuordnung zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum ist in vielen Fällen schwierig und zum Teil nur mit technischen Kenntnissen nachvollziehbar. Jedenfalls erkennbar ist der Trend der Rechtsprechung, wonach getroffene Kostentragungsregelungen aufrechterhalten bleiben sollen.

Dies führt zu dem nicht immer nachvollziehbaren Ergebnis, dass Sie zwar die Kosten einer Austauschmaßnahme in Ihrer Wohnung tragen müssen, aber über den Inhalt und die Maßgaben des Austausches nicht allein entscheiden können. Deshalb müssen Sie bei gefassten Beschlüssen sorgfältig innerhalb der Anfechtungsfrist überlegen und vortragen, welche Bedenken Sie haben.

6. Juni 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.