Teilungserklärung: Inhalte, Kosten & Beantragung | WEG

Innerhalb von Mehrfamilienhäusern dürfen einzelne Wohnungen nur unter der Voraussetzung veräußert werden, dass eine Eigentumsregelung besteht. Das wiederum macht es erforderlich, eine Teilungserklärung anzufertigen. Meistens wird diese Erklärung in Verbindung mit Eigentumswohnungen gebracht, weil dann eine Eigentümergemeinschaft existiert. 

In unserem Beitrag möchten wir zunächst erläutern, was die Teilungserklärung ist und was darin geregelt wird. Ferner gehen wir auf die Inhalte der Erklärung ein, wo sie beauftragt wird, oft die Teilungserklärungen beglaubigt werden müssen und welche Kosten mit der Anfertigung verbunden sind. 

Was ist die Teilungserklärung? 

Grundsätzlich handelt es sich bei der Teilungserklärung um eine formelle Aufteilung des Gebäudes nach dem entsprechenden Eigentum. Hierbei wird zwischen dem Gemeinschafts- und Sondereigentum unterschieden.

Das Gemeinschaftseigentum zum Beispiel umfasst sämtliche Teile eines Gebäudes, die nicht einem einzelnen Eigentümer zuzuordnen sind. Klassisches Beispiel sind die Dachdeckung, das Treppenhaus oder auch tragende Wände der Immobilie. Das Sondereigentum hingegen ist ein individuelles Eigentum an bestimmten Räumlichkeiten, die sich innerhalb des Gebäudes befinden. Sondereigentum können zum Beispiel Kellerräume oder auch eine Garage sein. 

Zusätzlich regelt die Teilungserklärung sowohl Rechte als auch Pflichten, welche die entsprechenden Wohnungseigentümer haben (z.B. Sondernutzungsrecht bei Sondereigentum).

Die Teilungserklärung ist eine unabdingbare Grundlage dafür, dass einzelne Wohnungen dem Eigentum zuzuordnen sind und diese überhaupt veräußert werden dürfen. 

Die rechtliche Basis für die Teilungserklärung ist das Wohnungseigentumsgesetz, der § 8 WEG.

Welche Regelungen beinhaltet die Teilungserklärung? 

In erster Linie regelt die Erklärung die räumliche Aufteilung innerhalb der Immobilie mit den einzelnen Wohnungen. Darüber hinaus werden die Verhältnisse der Eigentümer untereinander geregelt, auch im Hinblick auf eventuelles Sondereigentum sowie dem Gemeinschaftseigentum.

Typische Regelungen, welche die Teilungserklärung enthält, sind: 

• Verteilung der Stimmrechte: Dies ist ein wichtiger Inhalt der Teilungserklärung. Die Stimmrechtsverteilung kann zum Beispiel nach Köpfen oder Eigentumsanteilen erfolgen. 
• Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen: Hier kann festgehalten werden, wer welche Teile des Gemeinschaftseigentums nutzen darf. Eventuell sind an dieser Stelle Bedingungen für ein Sondereigentum festgehalten. 
• Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage: Die Vorschriften zur Nutzung einer Wohnanlage beziehen sich vor allem auf den üblichen Gebrauch. Hier werden insbesondere Pflichten festgehalten, wie zum Beispiel zur Pflege des Gartens. 
• Aufteilung der Kosten: Die Aufteilung der Kosten auf die unterschiedlichen Wohnungseigentümer ist ebenfalls eine wichtige Regelung, die innerhalb von Teilungserklärungen getroffen werden. An der Stelle kann es zum Beispiel um Reparaturen oder Sanierungen gehen und wer diese bezahlen muss. 
• Stellen einer Hausverwaltung: In der Teilungserklärung kann ebenfalls festgehalten werden, ob eine externe Hausverwaltung gestellt wird oder stattdessen ein Eigentümer diese Aufgabe übernimmt. Dann sind nicht auch Regelungen im Hinblick auf die Kosten und die Bezahlung zu treffen. 

Was umfasst die Teilungserklärung? Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan & Abgeschlossenheitsbescheinigung 

Die Teilungserklärung umfasst in erster Linie drei Bestandteile, nämlich: 

• Gemeinschaftsordnung 
• Aufteilungsplan 
• Abgeschlossenheitsbescheinigung 

Was ist die Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung?

Die Gemeinschaftordnung stellt eine Art Satzung oder Regelwerk dar, das spezifische Details und Regeln für das gemeinschaftliche Zusammenleben und die Verwaltung innerhalb der WEG festlegt. Die Gemeinschaftsordnung wird in der Regel von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich erstellt oder angepasst und bedarf ebenfalls der notariellen Beurkundung.

Innerhalb der Gemeinschaftsordnung werden vor allem die jeweiligen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer geregelt, welche diese untereinander haben. Dabei geht es vorrangig um die Verteilung der Kosten, um die Hausordnung sowie eventuelle Sondernutzungsrechte.  

Was stellt der Aufteilungsplan dar?

Beim Aufteilungsplan hingegen handelt es sich um eine Bauzeichnung. Diese stellt die Aufteilung der Immobilie dar und gibt darüber hinaus Angaben zur Lage und Größe der entsprechenden Gebäudeteile. Ebenfalls sind in der Bauzeichnung Sondereigentum sowie Gemeinschaftseigentum im Detail verzeichnet.  

In der Regel findet die Angabe des Eigentumsanteils der Wohnungseigentümer in Tausendstel statt. Wenn also beispielsweise in der Bauzeichnung geschrieben steht, dass sich der Anteil eines Eigentümers auf 89/1000 beläuft, dann gehören dieser Person knapp neun Prozent der gesamten Immobilie. 

Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Ebenfalls ein wichtiger Teil der Teilungserklärung ist die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese gehört zum Aufteilungsplan. Erstellt wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung von der Baubehörde. Deren Aufgabe besteht darin, zu bestätigen, dass die einzelnen Wohneinheiten zum einen abgeschlossen sind und daher zum anderen voneinander unabhängig in Anspruch genommen werden dürfen. Zudem ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung eine unabdingbare Grundlage, um die Eintragung ins Grundbuch vornehmen zu können. 

Unterschiede in den Teilungserklärungen bei Immobilien? Haus, Doppelhaus und Grundstück 

Im Hinblick auf eine Teilungserklärung gibt es zum Teil Unterschiede nach entsprechender Immobilienart. So wird vor allen Dingen differenziert, ob es sich um ein Haus, ein Doppelhaus oder um ein Grundstück handelt. Die entsprechenden Besonderheiten sehen wie folgt aus: 

Wie wird die Teilungserklärung für die Immobilie beantragt? 

Bei einer Immobilie mit verschiedenen Wohnungen beantragen Sie die Teilungserklärung für gewöhnlich mitsamt der Abgeschlossenheitsbescheinigung beim zuständigen Bauamt. Der Ablauf ist dabei wie folgt:  

1. Beantragung beim Bauamt 
2. Bauamt stellt Abgeschlossenheitsbescheinigung aus 
3. Notartermin mit Beglaubigung der Unterschriften in der Teilungserklärung 
4. Alternativ: Beurkundung der Teilungserklärung 

Müssen Teilungserklärungen beglaubigt werden?

Teilungserklärungen müssen stets durch einen Notar beglaubigt werden. Das ist notwendig, damit ein Grundbucheintrag erfolgen kann. Alternativ ist es ebenso erlaubt, eine Beurkundung der Teilungserklärung vornehmen zu lassen. Das ist allerdings mit den höheren Kosten verbunden.  

Werden Teilungserklärungen im Grundbuch eingetragen? 

Die Antwort auf diese Frage lautet eindeutig: ja. Teilungserklärungen werden stets im Grundbuch eingetragen, denn nur dann sind sie für die entsprechenden Wohnungseigentümer verbindlich. Das bedeutet auch, dass eventuelle Änderungen ebenfalls im Grundbuch eingetragen werden müssen. 

Welche Kosten entstehen bei der Teilungserklärung? 

Rund um das Anfertigen einer Teilungserklärung gibt es mehrere Kostenteile, die relevant sind. Kosten fallen insbesondere für die folgenden Tätigkeiten an: 

• Ausstellen einer Abgeschlossenheitsbescheinigung 
• Eintragung ins Grundbuch 
• Beglaubigung oder Beurkundung der Teilungserklärung 

Wenn Sie die Teilungserklärung beglaubigen lassen, fallen dafür meistens Kosten zwischen 80 und 150 Euro an. Wenn es sich hingegen um eine notarielle Beurkundung handeln sollen, können durchaus mehrere Hundert Euro an Kosten anfallen. 

Wichtig: Rechtlich reicht es aus, wenn die Teilungserklärung von einem Notar beglaubigt wird. Bei der notariellen Beurkundung fallen höhere Kosten an, sodass Sie sich überlegen sollten, ob die Beurkundung notwendig ist. 

Welche häufigen Fehler gibt es bei einer Teilungserklärung? 

Im Zusammenhang mit Teilungserklärung gibt es immer wieder Fehler, die in der Praxis häufiger auftreten. Dazu gehören zum Beispiel: 

• Keine klare Kostenregelung im Hinblick auf Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrechte 
• Differenzen zwischen Teilungserklärung und der Eintragung im Grundbuch 
• Fenster werden als Sondereigentum ausgewiesen 

Ein häufiger Fehler bzw. ein Versäumnis im Rahmen von Teilungserklärungen ist, dass keine klare Kostenregelung im Hinblick auf Sondernutzungsrechte besteht. Gesetzlich notwendig ist das zwar nicht, denn dann trägt die Eigentümergemeinschaft alle anfallenden Kosten. Dies führt allerdings oftmals zu Streitigkeiten. Daher ist es sehr empfehlenswert, dass die Teilungserklärung beinhaltet, dass für gewöhnlich der Nutzer des Sondernutzungsrechtes auch die Kosten für Sondereigentum tragen muss. 

Teilungserklärung verloren: Wo bekommt man die aktuelle her? 

Manchmal passiert es, dass die Teilungserklärung verloren geht oder diese zum Beispiel durch ein Feuer zerstört wurde. Brauchen Wohnungseigentümer dann eine neue Teilungserklärung, können sie eine Kopie anfordern. Das geschieht beim Grundbuchamt, denn in der Grundbuchakte ist die entsprechende Teilungserklärung hinterlegt. 

Ist eine Änderung der Teilungserklärung möglich? 

Es ist grundsätzlich jederzeit möglich, Änderungen an einer Teilungserklärung vorzunehmen. Allerdings ist zu unterscheiden, ob die Änderung erfolgen und wer eventuell eine Zustimmung erteilen muss. Danach gibt es die folgenden Situationen:  

• Keine Zustimmung durch die Eigentümergemeinschaft notwendig 
• Eigentümergemeinschaft muss zustimmen 
• Änderung der Teilungserklärung ist verpflichtend 

Nicht zustimmen müssen die anderen Wohnungseigentümer zum Beispiel, wenn zwei Eigentümer ihre Keller gegenseitig tauschen möchten. Zustimmungspflichtig hingegen wären Veränderungen, die sich nicht lediglich auf Reparaturen oder zwei Wohnungseigentümer untereinander beziehen. Ein Beispiel ist die angedachte Modernisierung einer Heizungsanlage, der 75 Prozent oder mehr der Wohnungseigentümer zustimmen müssen. 

Kann eine Teilungserklärung rückgängig gemacht werden?

Wenn eine Teilungserklärung rückgängig gemacht werden soll, funktioniert das nur unter der Voraussetzung, dass eine Person alleinige Eigentümerin der Immobilie ist. In dem Fall würde diese Person sämtliche Eigentumsrechte besitzen. Dann ist es auf Grundlage § 9 WEG erlaubt, die Sondereigentumsrechte aufzuheben und damit in gewisser Weise die Teilungserklärung rückgängig zu machen. Konsequenz ist allerdings, dass der Alleineigentümer keine einzelnen Wohnungen veräußern darf. Soll das geschehen, musste erneut eine Teilungserklärung angefertigt werden.  

Checkliste: Worauf sollten Wohnungskäufer bei einer Teilungserklärung achten?  

Wenn Sie sich als Käufer zum Beispiel für eine Eigentumswohnung interessieren, sollten Sie unbedingt Einsicht in die Teilungserklärung nehmen. Dort gibt es unter anderem die folgenden Punkte, die beachtenswert sind: 

All diese und weitere Punkte sollten Sie im Kopf haben, wenn Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung oder einer anderen Immobilie interessieren, bei der die Teilungserklärung relevant ist.