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Wohnungseigentumsgesetz: Öffnungsklausel ermöglicht Mehrheitsbeschlüsse

Der Grundsatz, dass das, was einmal vereinbart wurde, nur durch Vereinbarung geändert werden kann, gilt dann nicht, wenn eine weitere Vereinbarung vorsieht, dass entsprechende Änderungen auch im Beschlusswege erfolgen können.

Mit anderen Worten:

Enthält eine Teilungserklärung oder eine nachfolgende Vereinbarung der Wohnungseigentümer eine Öffnungsklausel, können Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.

Beispielsweise kann in einer Teilungserklärung geregelt sein, dass die Gemeinschaft der Eigentümer berechtigt ist, per Mehrheitsbeschluss Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum einzelner Eigentümer zu erklären.

Hiermit wäre eine Änderung der Kostenverteilung verbunden, da nur an den Kosten von Gemeinschaftseigentum alle Eigentümer zu beteiligen sind.

BGH erlaubt Öffnungsklauseln

Der Bundesgerichtshof (BGH) lässt solche Öffnungsklauseln mit folgender Einschränkung zu: Von ihnen darf nur Gebrauch gemacht werden, wenn ein „sachlicher Grund“ vorliegt.

Darüber hinaus dürfen einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden (BGH, Beschluss v. 20.09.00, Az. V ZB 58/99). Generell gilt aber der Grundsatz, dass Vereinbarungen nur durch Vereinbarungen geändert werden können, weiterhin.

Es bestehen dennoch gesetzliche Ausnahmen von diesem Grundsatz:

  • § 16 Abs. 3 WEG hinsichtlich der Verteilung der Betriebskosten
  • § 16 Abs. 4 WEG hinsichtlich der Verteilung von Kosten infolge von Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen sowie baulichen Veränderungen

In Ausnahmefällen reichen Beschlüsse

Zu berücksichtigen ist hier, dass im Fall des § 16 Abs. 4 WEG eine doppelt qualifizierte Mehrheit zur Beschlussfassung erforderlich ist.

Gleiches gilt auch im Fall des § 22 Abs. 2 WEG bei der Beschlussfassung über Modernisierungsmaßnahmen. In beiden Fällen müssen zum einen ¾ sämtlicher Wohnungseigentümer für die Änderung stimmen, die zum anderen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren müssen.

Dies setzt jedoch voraus, dass die Modernisierung oder Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik die Eigenart der Wohnanlage nicht ändert. Zudem darf kein Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Eigentümern unbillig benachteiligt werden.

Auf einen Blick: Abstimmungserfordernisse zur Änderung von Teilungserklärung und WEG-Bestimmungen

Einfacher Mehrheitsbeschluss genügt hinsichtlich:

  • Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 3 WEG)

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  • Fälligkeits- und Verzugsregelungen hinsichtlich der Hausgelder sowie weiterer Gebühren (§ 21 Abs. 7 WEG)
  • Aufhebung von Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 Abs. 4 WEG)
  • Beschlussfassung über bauliche Veränderungen (Voraussetzung: benachteiligte Wohnungseigentümer stimmen zu, § 22 Abs. 1 WEG)
  • Beschlussfassung über modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG)

Qualifizierter Mehrheitsbeschluss erforderlich hinsichtlich:

  • Kostenverteilung bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, Modernisierungsmaßnahmen sowie baulichen Veränderungen
  • Änderung von Vereinbarungen

Hinweis: Der Grundsatz, dass das, was einmal vereinbart wurde, nur durch Vereinbarung geändert werden kann, gilt ansonsten dann nicht, wenn eine weitere Vereinbarung vorsieht, dass entsprechende Änderungen auch im Beschlussweg erfolgen können.

Mit anderen Worten: Enthält die Teilungserklärung oder eine nachfolgende Vereinbarung der Wohnungseigentümer eine Öffnungsklausel, können Vereinbarungen durch (qualifizierten) Mehrheitsbeschluss geändert werden.

Zu berücksichtigen ist jedoch, dass im Fall des § 16 Abs. 4 WEG eine doppelt qualifizierte Mehrheit zur Beschlussfassung erforderlich ist. Gleiches gilt im Fall des § 22 Abs. 2 WEG bei der Beschlussfassung über Modernisierungsmaßnahmen.

Übersicht: Wann eine qualifizierte Mehrheit bei der Beschlussfassung erforderlich ist

1. Bei typischen Modernisierungen

  • Einbau einer Alarmanlage zur Einbruchsicherung
  • Einbau einer elektrischen Türöffnungsanlage
  • Einbau eines Aufzugs

2. Bei Maßnahmen der Gebrauchswerterhöhung, also

  • Verbesserungen des Zuschnitts von Räumen
  • Verbesserung der Belichtung und Belüftung
  • Verbesserung des Schallschutzes

3. Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser

  • Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Geschossdecken, Dächern
  • Verminderung des Energieverlusts und des Energieverbrauchs der zentralen Heizungsund Warmwasseranlagen
  • Einbau von Wohnungswasserzählern – sogenannten Zwischenzählern

4. Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den aktuellen Stand der Technik

  • Sanierung des Brandschutzes einer Wohnungseigentumsanlage
  • Umstellung einer Heizungsanlage
  • Aufbringung einer Wärmedämmung zur Sanierung einer feuchten Fassade

7. Juni 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.