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Wohnungsübergabeprotokoll: Darauf müssen Sie als Vermieter achten

Für die Dokumentation des Wohnungszustands bei der Übergabe sollten Sie unbedingt ein Wohnungsübergabeprotokoll nutzen.

Dieses wird übrigens häufig auch als Abnahmeprotokoll bezeichnet.

Beide Begriffe meinen nichts anderes als eine von Mieter und Vermieter anlässlich der Übergabe der Wohnung bei Ein- oder Auszug unterschriebene Beschreibung des Wohnungszustands.

Ein sinnvoll eingesetztes Übergabeprotokoll ist für Sie eine ausgezeichnete Hilfe, um frühzeitig Missverständnisse zu vermeiden und Streitigkeiten mit dem Mieter während oder bei Beendigung des Mietverhältnisses zumindest auf ein erträgliches Maß zu reduzieren.

Übergabeprotokoll als wichtiges Beweismittel

Der Sinn und Zweck eines Wohnungsübergabeprotokolls besteht nämlich darin, den Zustand der Mietsache beweissicher festzuhalten.

Rechtlich handelt es sich bei einem beiderseitig unterzeichneten Übergabeprotokoll um ein sogenanntes deklaratorisches Schuldanerkenntnis und zwar in positiver ebenso wie in negativer Hinsicht: In positiver Hinsicht gelten die im Protokoll aufgeführten Mängel als vorhanden, in negativer Hinsicht gelten die nicht im Protokoll aufgeführten Mängel als nicht vorhanden.

Dies bedeutet, dass beide Parteien keine Einwendungen erheben können, die im Widerspruch zu dem Protokoll stehen.


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Beispiel:

Mieter und Vermieter begehen bei Auszug des Mieters die Wohnung und halten folgende Mängel fest: „Bad: Riss im Toilettendeckel; Küche: Armatur defekt“. In diesem Fall kann der Mieter später nicht einwenden, diese Mängel hätten nicht bestanden, denn er hat sie mit seiner Unterschrift anerkannt.

Umgekehrt kann der Vermieter später nicht vorbringen, über die im Protokoll aufgeführten Mängel hinaus habe es doch noch weitere Mängel gegeben – denn er hat mit seiner Unterschrift anerkannt, dass weitere Mängel nicht bestehen.

Wenn Sie also bei der Wohnungsabnahme feststellen, dass etwa im Badezimmer eine Fliese fehlt oder aber die Türzargen völlig verkratzt sind, vermerken Sie dies unbedingt im Protokoll. Andernfalls wird es Ihnen in einem späteren Prozess nicht gelingen, hierfür Schadensersatz zu erhalten.

Das gilt bei versteckten Mängeln

Mängel, die nicht im Wohnungsübergabeprotokoll aufgeführt sind, gelten also als nicht vorhanden. Vielfach vertreten die Gerichte die Ansicht, dass dies auch für solche Mängel gilt, die Sie als Vermieter gar nicht erkennen konnten, also für versteckte Mängel. Mit anderen Worten, Sie tragen das Risiko von unentdeckten Schäden.

Aus diesem Grund nehmen Sie in Ihr Abnahmeprotokoll folgende Formulierung auf:

Der Vermieter behält sich die Geltendmachung von Ansprüchen für bei der Abnahme nicht erkennbare oder später auftretende Mängel ausdrücklich vor.

Damit gehen Sie auf Nummer sicher.

Sie können Ihren Mieter nicht zum Unterzeichnen zwingen

Eine gesetzliche Verpflichtung, die Übergabe einer Wohnung schriftlich in einem Protokoll festzuhalten, gibt es nicht. Es besteht auch keine Verpflichtung im Mietrecht ein vorgelegtes Protokoll zu unterschreiben.

Weigert sich also Ihr Mieter bei Einzug das Protokoll zu unterschreiben, müssen Sie ihm die Wohnung dennoch übergeben. Weigert sich Ihr Mieter bei Auszug seine Unterschrift zu leisten, ändert das nichts daran, dass das Mietverhältnis beendet ist.

Nehmen Sie daher nach Möglichkeit immer einen unabhängigen Zeugen mit zur Wohnungsbesichtigung, der den Zustand der Wohnung durch seine Unterschrift auf dem Protokoll dokumentiert. Belegen Sie darüber hinaus gravierende Mängel mit Fotos.

Seien Sie gründlich bei der Erstellung des Protokolls

Aufgrund der erheblichen Bedeutung des Übergabeprotokolls vermeiden Sie es unbedingt, eine Abnahme in einer noch nicht ganz geräumten Wohnung oder bei schlechten Lichtverhältnissen durchzuführen. Nehmen Sie sich genügend Zeit, begehen Sie Zimmer für Zimmer und vergessen Sie auch die Nebenräume oder den Balkon nicht.

Führen Sie alle Mängel detailliert auf und beschreiben Sie sie so genau, dass auch ein Dritter jeden Mangel als solchen erkennt. Ist etwa im Bad Ihrer Wohnung eine übermäßige Anzahl von Dübellöchern vorhanden, reicht es auf keinen Fall ins Protokoll aufzunehmen:„Bad: Dübellöcher“.

Machen Sie sich die Mühe, die Löcher zu zählen und halten Sie deren Anzahl und Lage im Protokoll fest:

Bad: ca. 50 Dübellöcher rechts und links oberhalb des Waschbeckens verteilt, weitere 27 links neben der Tür.

Für die Wohnungsübergabe können Sie das folgende Musterprotokoll verwenden:

6. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.