Vermietung an Angehörige: So erstellen Sie eine Prognoserechnung

Sie haben eine Wohnung an ein Familienmitglied vermietet.

Zur Rechtfertigung vor dem Finanzamt benötigen Sie in bestimmten Fällen eine Prognoserechnung.

Die Überschussprognose müssen Sie normalerweise auf einen Zeitraum von 30 Jahren abstellen.

Pauschale und tatsächliche Mieterhöhungen müssen dabei eingerechnet werden.

Einnahmen

Auf der Einnahmenseite Ihrer Prognoserechnung können Sie nach der Rechtsprechung eine pauschale Erhöhung für die Mieten von 10% pro 30 Jahre unterstellen.

Wenn Sie allerdings jetzt schon belegen können, dass im Prognosezeitraum eine Mieterhöhung stattfinden wird, weil etwa Räume ausgebaut oder Modernisierungen durchgeführt werden, können Sie diese Umstände auch schon in Ihre Prog noserechnung einfließen lassen.

Pauschaler Abschlag auf zukünftige Reduzierung möglich

Auf der Werbungskostenseite können Sie einen tatsächlichen Abschlag vornehmen, wenn Sie bereits heute wissen, dass die Werbungskosten sich in Zukunft reduzieren werden.

Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie über einen Finanzierungsvertrag verfügen, aus dem sich ergibt, dass Sie in ein oder zwei Jahren die Finanzierung neu gestalten und hieraus eine deutlich niedrigere Zinsbelastung resultiert.

In diesem Fall können Sie nach der Rechtsprechung einen pauschalen Abschlag von 10% abziehen.

Praxisbeispiel

Sie haben eine Wohnung mit 100 m2 Wohnfläche angeschafft.

Die Abschreibung beträgt 1.200 € pro Jahr, für das Darlehen zahlen Sie 960 € Zinsen im Jahr.

Es beläuft sich auf einen Betrag von 20.000 €, der zu 4,8% verzinst wird. Die Versicherungsbeiträge für die Immobilie betragen pro Jahr 130 €.

Die ortsübliche Miete beträgt 6 € pro m2. Sie berechnen hiervon 60%, also 3,60 €.

Ihre Prognose sähe wie folgt aus:

Da Sie nach dieser Prognose insgesamt einen Überschuss in Höhe von 65.340 € erzielen, können Sie die Werbungskosten weiterhin zu 100% ansetzen, obwohl Sie nur 60% der erzielbaren Einnahmen erreichen.

Wenn Sie aber für diese Immobilie ein Darlehen aufgenommen hätten, das sich auf 60.000 € beliefe und der Zinssatz bei 6% läge, sähe Ihre Abrechnung schon gleich anders aus:

Jetzt wäre die Prognoserechnung negativ. Das hätte zur Folge, dass Sie von den Werbungskosten im Beispiel nicht die volle Höhe, sondern nur 60% abziehen könnten. Diese 60% entsprächen Ihren Einnahmen, die auch nur 60% der ortsüblichen Miete betragen.

Ausnahme: Verkauf innerhalb von 10 Jahren

In den Fällen, in denen die Immobilie innerhalb eines 10-Jahreszeitraums nach der Anschaffung wieder veräußert wird, kann sich etwas anderes ergeben.

Das Finanzamt geht zunächst davon aus, dass von vornherein geplant war, die Immobilie recht schnell wieder zu verkaufen und sie eben nicht über einen langen Zeitraum zu behalten.

Dann wird unterstellt, dass es Ihnen nicht darauf ankam, die Immobilie langfristig gewinnbringend zu vermieten, sondern dass es Ihnen nur darum ging, mit dem Verkauf einen Gewinn zu machen.

Prognose muss für 10 Jahre Überschuss ergeben

Können Sie diese Vermutung nicht widerlegen, ist mit Ihrer Prognose zu klären, ob auch in dem kürzeren Zeitraum ein Überschuss aus der Vermietung erzielt werden könnte.

Gelingt Ihnen dies nicht, streicht das Finanzamt Ihnen die Verluste aus der Vermietungstätigkeit vollständig.

Langfristige Vermietungsabsicht belegen

Den Umstand, dass Sie die Immobilie eigentlich erworben hatten, um sie langfristig zu vermieten, können Sie beispielsweise dadurch belegen,

• dass die Darlehensverträge eine Laufzeit von mindestens 10 Jahren haben und
• dass Sie langfristige Mietverträge abgeschlossen haben.

Je nachdem, welcher Zeitraum für Ihre Prognoserechnung entscheidend ist, müssen Sie die voraussichtlich in diesem Zeitraum erzielbaren Mieteinnahmen ermitteln und von ihnen die voraussichtlich entstehenden Werbungskosten abziehen.