Über Airbnb eine Wohnung anbieten: Das sind die Fallen

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Über Airbnb eine Wohnung anzubieten, mag als ein verlockendes Geschäftsmodell erscheinen. Doch die zuständigen Behörden und das Finanzamt setzen Grenzen. (Foto: TeroVesalainen / Pixabay.com)

Wenn Fremde eine Bleibe suchen, bietet das Internet lukrative Gelegenheiten. Einfach auf Plattformen wie Airbnb die eigene Wohnung anbieten, wenn man selbst in Urlaub ist und auf die Art nebenbei die Reisekasse aufbessern. Dasselbe geht mit der kurzfristigen Vermietung eines Zimmers oder gar des eigenen Hauses. Umso besser, als bei Airbnb neben der Vermittlung auch Versicherungsschutz oder Verifizierung der zahlenden Gäste enthalten sind.

Airbnb – Kurzzeitvermietung mit Grenzen

Angesichts dieser Vorteile mag die Überlegung naheliegen, bei einer eigenen Immobilie Zimmer oder Wohnung lieber auf diesem Weg und mit mehreren Gästen zu Geld zu machen, als über eine reguläre Vermietung mit den entsprechenden Vertragspflichten. Doch Vorsicht, das alles hat seine Grenzen. Davon abgesehen, dass Einkünfte grundsätzlich steuerpflichtig sind, ist eine Wohnung kein Hotel – und Mieter können ohnehin nicht nach Lust und Laune untervermieten.

Mieter, die über Airbnb eine Wohnung anbieten und über die Gäste einnahmen erzielen, vermieten sie unter. Nach dem Gesetz aber ist laut Paragraf 540 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) im Mietvertrag die Gebrauchsüberlassung an Dritte nicht zulässig. Es sei denn, es liegt eine Genehmigung des Vermieters zur Untervermietung vor. Fehlt die schriftliche Genehmigung, so kann der Vermieter eine Abmahnung erteilen und bei erneutem Verstoß außerordentlich kündigen. In anderen Worten: Nach rechtswirksamer Abmahnung droht der fristlose Rauswurf.

Doch selbst wer als Mieter die Genehmigung zur Untervermietung besitzt, kann nicht ohne weiteres fortlaufend die Wohnung auf Airbnb anbieten. Denn üblicherweise wird bei Untervermietungen an mittel- bis längerfristige Aufenthalte gedacht, sei es einer nahe stehenden Person oder in einer Art Wohngemeinschaft. Kurzfristige Untervermietungen indes müssen ausdrücklich gesondert genehmigt werden.

Verbote wegen Zweckentfremdung

Ob sich ein Vermieter jedoch darauf einlässt, hängt unter anderem von den örtlichen bzw. regionalen Vorschriften ab, die jeder Immobilieneigentümer zu beachten hat. Die Tatsache, dass es neben Airbnb noch weitere Plattformen im Internet gibt, die Millionen kurzfristiger Aufenthalte vermitteln, hat gerade in touristisch interessanten Städten wie Berlin oder München die Behörden auf den Plan gerufen. Nicht nur weil sich Hausgemeinschaften über ständig fremde Menschen im Haus beschweren, auch um einer zunehmenden Zweckentfremdung zu begegnen.

Der Zweck eines Wohnareals ist Wohnen und nicht die schleichende Veränderung hin zu einer quasi-gewerblichen Beherbergung, die üblicherweise Pensionen oder Hotels vorbehalten ist. Viele Kommunen haben daher Zweckentfremdungsverbote erlassen, um zu verhindern, dass Wohnraum zunehmend Touristen und somit nicht mehr voll dem freien Markt zur Verfügung steht. Teils handelt es sich aber auch um entsprechende Landesgesetze. Wer sicher gehen will, erkundigt sich am besten beim Amt für Wohnungswesen.

In Berlin beispielsweise ist es nicht erlaubt, eine komplette Wohnung an Touristen zu vermieten. Möglich ist dies nur, wenn der Eigentümer selbst darin lebt und nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche an Gäste vermietet. Aufgrund der allgemeinen Wohnungsnot drohen hohe Bußgelder. Außerdem rufen die Behörden die Bevölkerung auf, Zuwiderhandlungen notfalls auch anonym zu melden. Wer also vorhat, seine Wohnung über Plattformen wie Airbnb häufiger anzubieten, der sollte sich dringend eine Genehmigung zur Kurzzeitvermietung einholen.

Gewinne versteuern

Sind vertragliche und behördliche Genehmigungen geklärt, so heißt es, ans Finanzamt zu denken. Mieteinnahmen unterliegen der Einkommenssteuer. Es sei denn sie liegen zusammen mit allen anderen Einkommen unterhalb des persönlichen Grundfreibetrags von 9.168 Euro (2019), bei gemeinsamer Veranlagung, sprich Ehepaaren, das Doppelte.

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Oberhalb des Freibetrags werden die Einnahmen versteuert, aber nur in Form der Überschüsse, die sich nach Abzug der dafür notwendigen Ausgaben ergeben. Mit Blick auf die Vermietung gehören dazu etwa Kosten für Inserate, Reinigung, Handwerkerleistungen, und im Fall einer Untervermietung die anteilige Miete fürs Gästezimmer. An der Stelle sei noch einer gesonderte Freigrenze erwähnt: 520 Euro pro Jahr sind für vorübergehende Vermietungen steuerfrei. Allerdings können bei dieser Pauschale keine anteiligen Kosten abgezogen werden.

In der Steuererklärung gehören die Gewinne zu den „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“. Umsatzsteuer wird hier nicht verlangt. Anders sieht es aus, wenn Nebenverdiener auf insgesamt über 17.000 Euro Einnahmen im Vorjahr und voraussichtlich über 50.000 Euro im laufenden Jahr kommen. Ab dieser Bruttoumsatzgröße fällt man aus dem Bereich der Kleinunternehmerregelung und muss Umsatzsteuer zahlen. Dafür lässt sich dann die entsprechende Umsatzsteuer aus abzugsfähigen Eingangsrechnungen gegenrechnen.

Gewerbe bei Serviceleistungen

Wollte nun jemand im großen Stil Wohnraum über Airbnb anbieten, so müsste er die Umsatzsteuer von der Gästemiete abziehen, die von den Plattformen aber ohne Umsatzsteuer vermittelt wird. Es bliebe somit erheblich weniger übrig, denn die Vermittler richten sich traditionell an private Kurzzeitvermieter. Marktführer Airbnb beispielsweise startete 2008 nach dem Urgedanken, mit Luftmatratzen im Wohnzimmer und Frühstück Kurzzeitgäste einzuladen, die keine Lust auf Hotels haben oder dort keine Zimmer mehr finden. Airbnb steht für „Air bed and breakfast“.

Genau genommen versteckt sich hinter dem simplen Konzept von Luftmatratze und Frühstück ein steuerliches Problem: Ein Gastgeber, der dies wörtlich nimmt, erbringt eigentlich Sonderleistungen, die über reine Vermietung/Verpachtung hinausgehen. Wer Frühstück, Abendessen und weiteren gut gemeinten Service anbietet, verhält sich ähnlich wie jemand, der eine Pension betreibt. Hier gerät man schnell und ungewollt in den Bereich der gewerblichen Vermietung.

Zur Falle kann es werden, wenn Online-Plattformen besonders aktive und gefragte Gastgeber als „Superhosts“ auszeichnen. Erkennt die Behörde darin einen Hinweis auf eine gewerbliche Tätigkeit, könnte sie zusätzlich zu den genannten Steuerbelastungen Gewerbesteuern verlangen. Allerdings geschieht dies nicht ganz so schnell und auch nicht automatisch. Erstens ist schon unter Juristen umstritten, was genau als Sonderleistungen zu verstehen ist, die der Vermietung einen gewerblichen Charakter geben.

Nicht blind die Wohnung auf Airbnb anbieten

Einschlägige Gerichtsurteile sind entsprechend uneinheitlich. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg etwa bewertete ein zubereitetes Frühstück und Zimmerservice als kritisch, wobei es aber entscheidend sei, ob seitens des Vermieters jemand wie Servicepersonal stets zur Verfügung stehe. Bettwäsche und Handtücher alleine wiederum seien kein Indiz für ein Gewerbe.

Doch selbst wenn das Finanzamt von einer gewerblichen Vermietung ausgeht, so gibt es notfalls auch hier eine Freigrenze. Vermieter profitieren als natürliche Personen von einem jährlichen Freibetrag bis zu 24.500 Euro (2019). Selbst darüber hinaus ist die Gewerbesteuer bis zu 72.500 Euro nach einem Staffeltarif reduziert.

Dennoch: Gewerbe– oder Umsatzsteuer würden die Einnahmen über Vermittler-Plattformen erheblich schmälern. Als Privatvermieter lässt sich ohnehin vergleichsweise wenig Aufwand gegenrechnen. Eine Wohnung im großen Stil auf Airbnb & Co. zu vermarkten, ist schon deshalb fraglich, weil die Behörden zunehmend mit Einschränkungen und Verboten gegensteuern – Stichwort Zweckentfremdung. Aber auch im rein privaten Rahmen sollte man sich vorab erkundigen, um ungewollte Überraschungen zu vermeiden.


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Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.