Instandhaltungsrücklagen steuerlich richtig absetzen

Verwaltungskosten – und dazu zählen auch die Instandhaltungskosten – sind zwar nicht auf den Mieter umlagefähig, aber zumindest doch steuerlich abzugsfähig. Dabei gilt allerdings für die Instandhaltungsrücklage eine Besonderheit.

Aus der Instandhaltungsrücklage dürfen nur Reparaturkosten bestritten werden. Demgegenüber darf die Rücklage nicht in Anspruch genommen werden, um beispielsweise eine Heizöllieferung zu bezahlen.

Was führt zum Werbungskostenabzug?

Nicht bereits die Zahlung der Instandhaltungsrücklage an den Verwalter führt zum Werbungskostenabzug, sondern erst die tatsächliche Verwendung der Rücklage für konkrete Instandsetzungsarbeiten.

Erst wenn der Verwalter die Kosten für die Instandsetzungsarbeiten bezahlt, kommt für Sie als vermietender Wohnungseigentümer ein Werbungskostenabzug in Betracht.

Die gesetzlich vorgesehene Instandhaltungsrücklage bezieht sich immer nur auf das Gemeinschaftseigentum. Die Bildung einer Rücklage für das Sondereigentum, also die Eigentumswohnungen selbst, bleibt allein Ihnen als Eigentümer überlassen.

Instandhaltungskosten sind also mehrfach ein Thema für Sie. Bei Eigentumswohnungen ist die Bildung einer Instandhaltungsrücklage praktisch Pflicht.

Der Grund: Zu einer ordnungsgemäßen, den Interessen aller Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört auch die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Zweck dieser Rücklage ist es,

• sowohl künftig anfallende, größere vorhersehbare Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung

• als auch unvorhersehbare, plötzlich auftretende Reparaturkosten abzudecken.

Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

Zu den Entnahmen des Verwalters aus Instandhaltungsrücklagen kommen Instandhaltungskosten hinzu, die der Verwalter ohne Rückgriff auf die Rücklagen bezahlt und Ihnen anteilig entsprechend Ihrem Miteigentumsanteil in Rechnung stellt.

Diese anteiligen Kosten betreffen ausschließlich das gemeinschaftliche Eigentum. Haben Sie Instandhaltungskosten für Ihre Wohnung getragen, können Sie diese Kosten ebenfalls bei den Instandhaltungskosten geltend machen. Ihre Abrechnung über Instandhaltungskosten gegenüber dem Finanzamt enthält daher insgesamt drei Positionen:

Instandhaltungskosten für die eigene Wohnung laut Belegen

Die Instandhaltungsrücklage ist auch ein Thema bei der Zinsabschlagsteuer. Da die Rücklagen vom Verwalter bei der Bank verzinslich angelegt werden, steigt der Rücklagenbestand auch durch die erzielten Zinserträge abzüglich der von der Bank einbehaltenen Zinsabschlagsteuer einschließlich Solidaritätszuschlag.

Ihre anteiligen Zinseinnahmen erhalten Sie zurück, wenn Ihre gesamten Einkünfte aus Kapitalvermögen einschließlich Zinserträgen aus Instandhaltungsrücklagen unter dem Freistellungsbetrag von 1.601 € (Alleinstehende)/3.202 € (Verheiratete) liegen.

Sie bekommen in diesem Fall die komplette Zinsabschlagsteuer einschließlich Solidaritätszuschlag zurückerstattet. Die anteiligen Zinserträge müssen Sie als Vermieter als „Einkünfte aus Kapitalvermögen“ versteuern. Die Höhe der Zinserträge sowie der Zinsabschlagsteuer einschließlich Solidaritätszuschlag können Sie der Verwalterabrechnung entnehmen.

Beispiel:Instandhaltungsrücklage und Eigentümerwechsel

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, hat der Verkäufer keinen Anspruch auf Auszahlung seiner anteiligen Instandhaltungsrücklage. Die Rücklage geht automatisch auf Sie als Käufer über und ist sozusagen mit dem Kaufpreis abgegolten. Die Übernahme einer relativ hohen Instandhaltungsrücklage bietet Ihnen als Käufer ein nicht zu unterschätzendes Sicherheitspolster.

Sie müssen nicht damit rechnen, dass fällige Instandhaltungsarbeiten die gebildete Rücklage völlig aufzehren oder zu Sonderumlagen zwingen. Der Übergang der Instandhaltungsrücklage auf Sie als Käufer nach dem Prinzip „Kauf bricht nicht Rücklage“ gilt sinngemäß auch beim Ersteigern einer Eigentumswohnung.

Als Ersteigerer treten Sie somit nicht nur in alle Pflichten, sondern auch in alle Rechte des Voreigentümers ein. Zu den Rechten gehört auch der Anteil an der bis dahin gebildeten Instandhaltungsrücklage.